Świat parkingów przechodzi technologiczną rewolucję, a tradycyjne rozwiązania przestają odpowiadać na wyzwania współczesności. Jako praktyk, który na co dzień doradza zarządcom nieruchomości i wdraża nowoczesne systemy, zebrałem dziesięć kluczowych obszarów, które dziś decydują o sukcesie inwestycji parkingowej.

Porady te nie są teorią, lecz esencją doświadczeń zebranych podczas realnych wdrożeń w biurowcach, na osiedlach i parkingach komercyjnych. Odpowiadają na fundamentalne zmiany rynkowe: pracę hybrydową, która wymusiła elastyczność w zarządzaniu miejscami, rosnące oczekiwania użytkowników co do wygody i płatności mobilnych oraz potrzebę optymalizacji kosztów operacyjnych. Celem tego przewodnika jest dostarczenie konkretnych, sprawdzonych wskazówek, które pomogą spojrzeć na parking nie jak na koszt, lecz jak na strategiczny zasób generujący wartość dla całego obiektu.

‍

Zdefiniuj cel biznesowy i model dostępności

Czy chcesz obniżyć OPEX, zwiększyć rotację miejsc, wprowadzić rezerwacje dzienne, a może udostępnić pulę wieczorami społeczności? Ta decyzja przełoży się na polityki, cennik i sposób kontroli dostępu. 

Przejdź na „ticketless” i zredukuj koszty 

Klasyczne parkomaty na gotówkę lub bileterki są często drogie w zakupie i utrzymaniu (serwis, papier, elementy do obsługi monet/banknotów). Zastąpienie ich systemem rozpoznawania tablic (LPR/ANPR) i płatnościami bezgotówkowymi i/lub mobilnymi realnie obniża koszty inwestycyjne i operacyjne oraz wydłuża żywotność sprzętu. eParagony i faktury elektroniczne oznaczają kolejną możliwość rezygnacji z tradycyjnego druku.

Piloty i karty dostępu to mniejsza elastyczność

Rynek i instalatorzy bram i szlabanów za pewien standard uznają dziś dostęp do zamkniętych parkingów w oparciu o piloty lub karty dostępu. Na pewno rozwiązania te są optymalne kosztowo na etapie instalacji, ale czy odpowiadają na potrzeby użytkowników parkingu na etapie codziennego funkcjonowania? Jeśli grupa użytkowników jest stała i niezmienna, to zdecydowanie nie potrzeba niczego zmieniać, ale jeśli garaż w PRS lub apartamentach na wynajem ma być dostępny na podstawie rezerwacji online lokalu mieszkalnego lub na czas wykupionego online abonamentu, to odbieranie pilotów i kart stanie się zmorą zarządcy lub operatora danej lokalizacji. Tutaj z pomocą przychodzą systemy parkingowe, które nadają dostęp czasowy na kamerze LPR/ANPR lub poprzez wysłanie kodu QR czy mobilnego pilota w aplikacji mobilnej lub w formie strony WWW. Zaletą tych rozwiązań jest automatyczne odbieranie dostępu do parkingu po zakończeniu rezerwacji lub abonamentu.

Czy potrzebujesz system rezerwacji?

System rezerwacji miejsc parkingowych sprawdzi się głównie w tych lokalizacjach, gdzie kierowca bywa regularnie lub z odpowiednio dużym wyprzedzeniem czasu planuje podróż. W tej grupie na pewno znajdą się parkingi biurowe lub parkingi przy apartamentach na wynajem. Część klientów usług premium może również być zainteresowana rezerwacją parkingu, szczególnie w miejscach, gdzie jest ograniczona liczba miejsc parkingowych. Wdrażając rezerwacje, należy uwzględnić bufor czasowy, od i do którego momentu system zabezpiecza dostępność miejsca. Im mniej miejsc do rezerwacji, tym trudniej pilnować dostępności. Praca hybrydowa wywróciła model przydziału miejsc parkingowych u dużych najemców korporacyjnych. Model stałego przypisania miejsc do menedżerów przestał działać, gdy zespoły zaczęły pracować hybrydowo. W praktyce wiele miejsc stoi pustych w dni home office’u, podczas gdy inni pracownicy krążą po okolicy. Badania potwierdzają trwałość hybrydy – większość pracowników preferuje ten tryb i chce go kontynuować. Dla CRE oznacza to potrzebę elastycznej alokacji miejsc, opartej na rezerwacjach dziennych i transparentnych zasadach. Większa dostępność parkingu dla pracowników ma realny wpływ na zachęcenie do wspólnej pracy w biurze.

Zaprojektuj rezerwacje i polityki (limity, okna, kolejność)

Jeśli najemcy oczekują systemu rezerwacji, to dobry system powinien obsłużyć szeroki wachlarz możliwych polityk parkingowych. Zwykle na parkingu biurowym parkują różne grupy najemców, a każda firma oczekuje innej metody wykorzystania wynajmowanej puli miejsc: rezerwacje godzinowe, całodniowe, rezerwacje z różnymi oknami wyprzedzenia i różnymi politykami anulacji. Część najemców może oczekiwać przypisywania miejsc na stałe do wybranej grupy pracowników z możliwością udostępnienia tylko na czas urlopu lub dłuższej delegacji. Warto w grupach rezerwacyjnych uwzględnić potrzeby na rezerwacje miejsca parkingowego dla osób z niepełnosprawnościami lub miejsca z ładowarką dla pojazdów elektrycznych. System rezerwacji z założenia powinien raportować wykorzystanie rezerwacji – celem eliminowania przypadków pustych rezerwacji – pracownicy uwielbiają rezerwować na wszelki wypadek, ale zapominają odwołać rezerwację, gdy jednak nie jadą do biura. Dobry system rezerwacji jest w stanie wyłapać takie przypadki – można wysłać powiadomienie przed startem rezerwacji lub automatycznie blokować użytkownika po 2–3 przypadkach niewykorzystania rezerwacji – dobry system pobiera informacje z historii otwierania szlabanów.

Zadbaj o gości zewnętrznych

Modernizując parking, warto zastanowić się nad grupami użytkowników parkingu. Ciężko będzie zmusić rodziców jadących w pośpiechu z chorym dzieckiem do lekarza, aby pamiętali o rezerwacji parkingu lub jeszcze gorzej – pobrali aplikację mobilną, żeby w ogóle wjechać na parking. Modernizując parking, warto projektować technologie automatyzacji tak, aby wspierała procesy zarządzania, jak i korzystania z parkingu przez różne grupy odbiorców. Coraz częściej stosowana technologia bezbiletowa/ticketless na parkingu bardzo dobrze identyfikuje również wspomniane grupy odbiorców, czyli tzw. chwilowych bywalców, którzy potrzebują sprawnie dostać się na parking z chorym pacjentem. Warto zadbać o to, aby z odpowiednim wyprzedzeniem, zbliżając się do placówki, widzieli, czy są wolne miejsca parkingowe (dzięki wyświetlaczom parkingowym). Dobrej jakości kamery LPR/ANPR we współpracy z bezbiletowym systemem parkingowym wygenerują „wirtualny bilet” po tym, gdy pacjent na wjeździe wybierze logo odwiedzanej placówki. System dla gości może automatycznie przydzielać darmową godzinę, co oznacza brak konieczności dokonywania opłat czy walidacji „wirtualnego biletu” lub może wymuszać walidację na totemie z ekranem dotykowym postawionym przy recepcji lub wyjściu z placówki. Jeśli chcemy uniknąć długich postojów (spowodowanych np. zrobieniem zakupów w pobliskiej galerii), to rotację na miejscach dla gości zwiększymy, wprowadzając konieczność płatności za drugą lub trzecią godzinę postoju – opłata dodatkowa może zostać pobrana bezgotówkowo przy wyjeździe z parkingu. Dobrze dobrany cennik sprawi, że następnym razem pacjent szybko uwolni miejsca dla kolejnych potrzebujących, a zakupy w galerii zrobi, parkując na jej parkingu.

Płatności mobilne na parkingu?

Wielu kierowców oczekuje możliwości płatności mobilnej za parking – część wykorzysta w tym celu płatność BLIK, część Apple Pay lub Google Pay, a jeszcze inni chętnie pobiorą aplikację mobilną. Warto uwzględnić fakt, że płatności mobilne nie oznaczają konieczności pobierania aplikacji mobilnej i zakładania konta – szczególnie, gdy korzystamy z danej lokalizacji sporadycznie. Coraz więcej użytkowników nie chce instalować kolejnej aplikacji – oczekują prostoty w płatności za daną usługę. Współczesne technologie płatności elektronicznych pozwalają wygodnie zapłacić za parking w telefonie po zeskanowaniu aparatem kodu QR na parkingu. Szczególnie polecamy rozważyć taką opcję w lokalizacjach, gdzie montaż tradycyjnej kasy parkingowej lub parkomatu jest nieopłacalny, lub w miejscach, gdzie tylko w godzinach szczytu do tradycyjnej kasy ustawia się długa kolejka. Warto pomyśleć o integracji płatności za parking w aplikacjach lojalnościowych, np. w galeriach handlowych lub placówkach typu siłownia lub opieka medyczna – tutaj odbiorcy mogą zyskać dodatkowe benefity, a inwestor dodatkowe dane o zachowaniach klientów.

Widoczność w Google i informacja o dostępności „na żywo”

Integracja z Mapami Google/Google Business Profile i pokazywanie dostępności miejsc w czasie rzeczywistym przyciąga kierowców, redukuje „błądzenie” i korki przy wjazdach. To wymaga przesyłania online stanu zajętości – najtaniej można to osiągnąć dzięki zliczaniu pojazdów na kamerach LPR/ANPR zainstalowanych na wjeździe i wyjeździe lub instalując profesjonalny system zajętości z czujnikami lub kamerami na każdym miejscem parkingowym. Tak skonfigurowany system parkingowy przekaże po API informację o zajętości w czasie rzeczywistym, a kierowca sprawdzi dostępność na wizytówce Google, zbliżając się do ulubionej lokalizacji.

Analityka, raporty, ESG i carpooling

Nowoczesny system parkingowy dostarczy danych o obłożeniu parkingu per dzień/godzina, wykorzystanie każdej strefy parkingu lub sposób korzystania z parkingu przez poszczególnych najemców, w tym niezwykle ciekawe mogą okazać się raporty wykorzystania rezerwacji parkingu wśród pracowników biurowych. Każda rezerwacja sprawia, że zmniejszamy liczbę aut krążących wokół lokalizacji w poszukiwaniu miejsca parkingowego, co przyczyni się długofalowo do redukcji korków i zanieczyszczeń. System parkingowy może wesprzeć w generowaniu danych do raportów ESG, szczególnie gdy zastosujemy w organizacji carpooling zintegrowany z rezerwacją miejsca parkingowego. Warto rozważyć takie udogodnienie szczególnie w firmach chcących zwiększyć skalę pracowników pracujących w biurze, a jednocześnie mających dostęp do ograniczonej liczby miejsc parkingowych.

Otwartość na integracje i przyszłe rozszerzenia

Zadbaj o API i możliwość łączenia z aplikacją budynkową lub lojalnościową, systemami informacji miejskiej, czujnikami zajętości miejsc parkingowych, kamerami LPR/ANPR, a w kolejnym kroku – z ładowarkami EV i zarządzaniem mocą. Parking staje się „hubem mobilności”, a nie tylko miejscem postoju.

‍