Na skalę miasta 

‍

Projekt, który realizuje tu Grupa NDI, jest czymś więcej niż tylko inwestycją deweloperską. To akt miastotwórczy na skalę, która wymusza pokorę. Dwadzieścia hektarów to dwa procent powierzchni całego Pruszcza. Dwa procenty, które do tej pory były blizną w samym sercu organizmu. Aleksandra Przyk, architektka i menedżerka prowadząca ten projekt, mówi o tym z precyzją, która zdradza setki godzin spędzonych nad mapami i dokumentami: „To, że ten teren znajduje się w środku miasta, a do tej pory był obszarem przemysłowym, w pełni zamkniętym, ogrodzonym murem, bez dostępu, jest kluczowe” – podkreśla. Nadanie nowego wymiaru tej części miasta to historyczne wydarzenie dla całej lokalnej społeczności a także mieszkańców Gdańska.

‍

Lokalizacja Pruszcza Gdańskiego i inwestycji - materiały Google 

‍

Lokalizacja Pruszcza Gdańskiego i inwestycji - materiały Google 

‍

Opowieść o Cukrowni to opowieść o murach – tych realnych i tych mentalnych. Fabryka, która przez ponad sto lat dawała pracę pokoleniom pruszczan, była jednocześnie wyłączonym fragmentem rzeczywistości. Bramą, za którą toczyło się inne życie. „Ludzie nie wiedzieli, jak ta fabryczna przestrzeń wyglądała” – mówi Przyk. To dziedzictwo zamknięcia jest dziś największym wyzwaniem, ale i największą szansą. Bo projekt nie polega na budowie kolejnej, odizolowanej enklawy. Jego celem jest wplecenie tego terenu z powrotem w krwiobieg miasta: „To nie jest osiedle, to element miasta. I z taką ideą tę przestrzeń realizujemy” – deklaruje.

‍

Alternatywa dla sypialni

‍

Diagnoza problemu, z jakim obecnie mierzą się rosnące aglomeracje, jest prosta, choć bolesna. Rozlewanie się miast tworzy monofunkcyjne „sypialnie”, skazane na tyranię transportu samochodowego. Gdańsk, ze swoimi dynamicznie rozwijającymi się, ale słabo skomunikowanymi dzielnicami południowymi, jest tego podręcznikowym przykładem. W tej rzeczywistości Pruszcz, leżący na osi kluczowej linii kolejowej, przestaje być peryferiami. Staje się rozwiązaniem.

‍

„Dla miasta Pruszcza Cukrownia jest dużo większym i ważniejszym projektem niż Stocznia dla miasta Gdańska” – to odważna teza, którą stawia Przyk, jednak ma ona swoje fundamenty w logice skali. Projekt ma ambicję stworzenia kompletnego, samowystarczalnego fragmentu miasta, popularnie nazywanego „miastem 15-minutowym”. W historycznych, ceglanych murach fabryki ma powstać nowa tkanka usługowa: hotel, którego w Pruszczu brakuje, food hall, centrum medyczne, powierzchnie biurowe. Wokół, na terenach, które kiedyś zajmowały tory kolejowe i place składowe, wyrosną kwartały mieszkaniowe. Docelowo ma powstać ponad 1700 mieszkań. 

‍

Wizualizacja inwestycji Grupa NDI

‍

Rozpoznając potrzeby 

‍

To delikatna operacja na żywym organizmie. Z jednej strony – potrzeba stworzenia nowej jakości, która przyciągnie mieszkańców z całej aglomeracji, zmęczonych korkami i brakiem infrastruktury. Z drugiej – konieczność uszanowania tożsamości miejsca i wrażliwości lokalnej społeczności. 

‍

Ten proces oswajania nowej rzeczywistości już się rozpoczął. Inicjatywy, takie jak „Cukroteka” (letnia, otwarta przestrzeń eventowa), stanowią formę dialogu. „Trochę też czujemy przez to, ilu ludzi odwiedza to miejsce, jakie jest zainteresowanie, co tak naprawdę najbardziej ludzi zachęca, aktywizuje” – tłumaczy Przyk. Powolne nasłuchiwanie pulsu miasta jest próbą zrozumienia jego potrzeb, zanim na mapach pojawią się ostateczne kreski.

‍

GRAFIKA: Plan inwestycji materiały NDI

‍

Synergia z miastem to słowo-klucz. To nie jest projekt realizowany w próżni. Plan miejscowy, który stał się jego fundamentem, wynika z osiągniętego kompromisu. Proces został zapoczątkowany na wniosek NDI jako właściciela, a sporządzony przez samorząd, po uwzględnieniu głosu konserwatora zabytków oraz licznych środowiskowych interesariuszy. 

‍

Wspomniany plan, co nietypowe, wpływał nawet na kształt układu drogowego, by chronić osie widokowe i historyczny układ. Współpraca, choć z pewnością trudna, jest gwarancją, że nowa dzielnica nie stanie się obcym implantem, lecz integralną częścią Pruszcza.

‍

Przeszłość nie jest tutaj balastem, a raczej kompasem. Ślady po dawnej linii kolejowej zostaną podkreślone przez ciągi pieszo-rowerowe. Stary most nad Radunią stanie się jednym z centralnych punktów nowej dzielnicy. Historia nie zostanie zamknięta w muzeum. Będzie można po niej chodzić, jeździć na rowerze, spotykać się ze znajomymi. To obietnica, że nowe serce miasta będzie biło w rytmie odzyskanej pamięci.

‍

Geograficzna brama Pomorza

‍

W geografii mentalnej Trójmiasta, Pruszcz Gdański od dawna zajmował miejsce zdefiniowane przez bliskość, ale i przez pewną niewidzialną granicę. Był satelitą krążącym po orbicie metropolii, postrzeganym przez pryzmat tego, czym nie jest – a nie jest Sopotem, nie jest Gdańskiem. Jednak to, co przez dekady stanowiło o jego peryferyjnym statusie, w logice rozlewającej się i tracącej oddech aglomeracji, staje się dziś jego największym, strategicznym atutem.

‍

Projekt rewitalizacji dawnej cukrowni nie jest bowiem historią o budowie kolejnego osiedla. Jest opowieścią o przewartościowaniu przestrzeni i o tym, jak w cieniu metropolii dojrzewa rozwiązanie jej fundamentalnych problemów.

‍

Kluczem do zrozumienia fenomenu Cukrowni jest pojęcie „arbitrażu lokalizacyjnego". W systemie, w którym wartość nieruchomości definiuje się przez odległość od centrum, Pruszcz, leżący w tej samej odległości, co prestiżowy Sopot, przez lata był rynkową anomalią – „nieoszlifowanym diamentem". Ale prawdziwa wartość tej lokalizacji nie jest związana z samą geografią, lecz z czasem. 

‍

W epoce, w której codzienny dojazd z południowych dzielnic Gdańska do centrum stał się synonimem komunikacyjnego paraliżu, dziesięciominutowa podróż koleją z Pruszcza staje się aktem odzyskania kontroli nad własnym życiem. To nie jest kwestia wygody. To fundamentalna zmiana jakości życia, której nie da się wycenić w złotówkach za metr kwadratowy. Projekt Cukrowni nie sprzedaje więc mieszkań. Sprzedaje czas.

‍

Wypełniając pustkę

‍

Jednak jego siła nie leży wyłącznie w relacji do metropolii. To także głęboko lokalna opowieść o wypełnianiu próżni. Pruszcz, będący siedzibą potężnych centrów logistycznych i biznesowych, przez lata funkcjonował jak organizm z niedorozwiniętym układem krwionośnym. 

‍

Brakowało w nim nowoczesnych biur, hotelu z prawdziwego zdarzenia, przestrzeni do spotkań – całej tej tkanki usługowej, która jest tlenem dla lokalnej gospodarki. Cukrownia, wprowadzając te funkcje, nie musi konkurować z nasyconym rynkiem gdańskim. Ona odpowiada na głód, który już istnieje na miejscu. Jest to precyzyjna interwencja w ekosystem, która ma szansę przekształcić miasto z „sypialni" biznesu w jego pełnoprawne centrum dowodzenia.

‍

Wreszcie, istnieje wymiar najszerszy – regionalny. W miarę jak Gdańsk puchnie i rozlewa się na południe, Pruszcz przestaje być jego końcem, a staje się początkiem – bramą do Żuław i Kaszub i ważnym węzłem w sieci komunikacyjnej Polski Północnej. Inwestycja w Cukrowni jest więc czymś więcej niż tylko aktem urbanistycznym. Jest to strategiczne zakotwiczenie, które na nowo definiuje rolę Pruszcza na mapie regionu, przekształcając go z historycznego satelity w jedno z kluczowych centrów budujących nową siłę ciążenia dla rosnącej aglomeracji

‍

W opozycji to fragmentaryzacji 

‍

Współczesna deweloperka, zwłaszcza ta operująca na dużą skalę, cierpi na chorobę fragmentaryzacji. Buduje osiedla, a nie dzielnice. Często produkuje metry kwadratowe, a nie miejsca. Wznosi mury – dosłowne i symboliczne – tworząc monofunkcyjne „sypialnie", które wysysają energię z miejskiego organizmu, zamiast go wzbogacać. 

‍

Projekt Cukrowni Pruszcz, w swoim najgłębszym założeniu, jest próbą odwrócenia tej logiki. Jest to eksperyment, którego celem nie jest budowa kolejnej, odizolowanej enklawy, ale stworzenie kompletnego, samowystarczalnego fragmentu miasta – miejsca, do którego się przyjeżdża, a nie tylko, w którym się mieszka.

‍

Idea „miasta 15-minutowego", choć często nadużywana jako marketingowy wytrych, w tym przypadku zdaje się odzyskiwać swoje pierwotne znaczenie. Plan dla Cukrowni nie stanowi zbioru luźno powiązanych funkcji, lecz funkcjonuje jako precyzyjnie zaprojektowany ekosystem. W historycznych, ceglanych murach fabryki, które przez dekady były symbolem zamknięcia, ma powstać nowa tkanka usługowa, odpowiadająca na zdiagnozowane braki w infrastrukturze całego regionu: hotel, którego w Pruszczu nie ma, food hall o ambicjach przyciągania gości z całej aglomeracji, centrum medyczne, biura. Wokół tej tętniącej życiem osi, na terenach odzyskanych po przemysłowej przeszłości, wyrosną kwartały mieszkaniowe – świadomie projektowane bez ogrodzeń, z usługami w parterach i ogólnodostępnymi parkingami, by zachować miejski, otwarty charakter.

‍

Urbanistyka ambitna 

‍

To urbanistyka, która myśli w kategoriach całości. Dwa półhektarowe parki i duży teren rekreacyjny nie są tu postrzegane jako „dodatek" do oferty mieszkaniowej, lecz jako jej fundamentalny, strukturalny element. To inwestycja w kapitał społeczny, w przestrzeń, która ma prowokować do interakcji, budować więzi i tworzyć to, co najcenniejsze w każdym mieście – poczucie przynależności. 

‍

Odejście od logiki maksymalizacji PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkalnej) na rzecz logiki maksymalizacji jakości życia jest poważną obietnicą i ciekawe czy w perspektywie 20 lat obietnica ta zostanie dotrzymana. 

‍

Jednak nawet najlepiej zaprojektowany plan pozostanie martwą literą, jeśli nie zostanie zaakceptowany i „oswojony" przez społeczność, dla której powstaje. I tu dochodzimy do drugiego, być może najważniejszego, wymiaru tego projektu: strategii powolnego, organicznego dialogu. Zamiast wejść na teren z buldożerami i postawić mieszkańców przed faktem dokonanym, NDI wybrało drogę trudniejszą, ale w długiej perspektywie jedyną skuteczną – drogę oswajania.

‍

Inicjatywa „Cukroteka" – letnia, otwarta przestrzeń eventowa, zorganizowana na terenie fabryki – jest czymś więcej niż tylko działaniem wizerunkowym, będąca żywym laboratorium społecznym. 

‍

To forma nasłuchiwania pulsu miasta, badania jego potrzeb, aspiracji i lęków. Współpraca z lokalnymi inicjatywami, udostępnianie przestrzeni na cele charytatywne, zapraszanie małych, lokalnych przedsiębiorców – to wszystko wpisuje się w proces budowania zaufania, a także komunikat wysyłany do mieszkańców: „To miejsce znów będzie wasze, a wy macie realny wpływ na jego przyszły kształt".

‍

Podsumowanie 

‍

W polskim krajobrazie urbanistycznym, naznaczonym bliznami po gwałtownej deindustrializacji, rewitalizacja stała się słowem-kluczem. Odmieniana przez wszystkie przypadki, obiecuje transformację i nowe życie dla zapomnianych kwartałów miast. Jednak pod powierzchnią tych obietnic kryje się fundamentalne pęknięcie. Z jednej strony mamy do czynienia z projektami-wyspami: luksusowymi enklawami, które, choć estetycznie imponujące, często działają jak obce implanty, pogłębiając procesy gentryfikacji i wypierając dotychczasową tkankę społeczną. Z drugiej – z inwestycjami czysto komercyjnymi, gdzie historia staje się jedynie fasadą, wydmuszką pozbawioną autentycznego znaczenia, pretekstem do budowy kolejnych metrów kwadratowych. Brakuje projektów, które potrafiłyby połączyć skalę, wrażliwość społeczną i autentyczną miastotwórczą ambicję. NDI i Pruszcz Gdański mogą być symbolem zmian i zaproponować zupełnie nową wartość. 

‍

--

‍

Cukrownia Pruszcz – kluczowe Informacje o projekcie:

1. Skala i Lokalizacja:

• Powierzchnia: 20 hektarów w ścisłym centrum Pruszcza Gdańskiego;
• Znaczenie dla miasta: Teren stanowi 1-2% całkowitej powierzchni Pruszcza, co czyni projekt kluczowym dla urbanistyki i rozwoju miasta;
• Kontekst regionalny: Strategiczne położenie w aglomeracji trójmiejskiej, z dojazdem koleją do centrum Gdańska w ok. 10 minut;

2. Koncepcja Miastotwórcza:

• Wizja: Stworzenie kompletnej, wielofunkcyjnej i otwartej dzielnicy (miasto 15-minutowe), a nie zamkniętego osiedla;
• Nowa populacja: Projekt zakłada docelowo ponad 5000 nowych mieszkańców.
• Struktura: Wyraźny podział na dwie strefy:
  
  • Część nowa: Zabudowa mieszkaniowa realizowana w 8 etapach, bez ogrodzeń, z usługami w parterach oraz licznymi, ogólnodostępnymi terenami zielonymi;
  • Część historyczna: Rewitalizowane i adaptowane na cele komercyjne budynki dawnej cukrowni.

3. Kluczowe Funkcje:

• Mieszkaniowe: Głównie mieszkania na sprzedaż, z otwartością na współpracę z operatorami PRS (najem instytucjonalny);
• Usługowe (w części historycznej): Planowane funkcje to m.in. hotel, duży food hall, centrum medyczne, powierzchnie biurowe, fitness oraz przestrzeň eventowa;
• Publiczne i rekreacyjne: W ramach projektu powstaną drogi z ogólnodostępnymi miejscami parkingowymi, parkingi, plac miejski, dwa parki (po 0,5 ha) oraz duży teren zieleni publicznej z urządzeniami rekreacyjnymi.

4. Harmonogram:

• Część mieszkaniowa: Realizacja w 8 etapach, rozplanowana na ok. 10 lat, do 2034 roku;
• Część historyczna (rewitalizacja): Realizacja planowana do 2029 roku.

5. Aspekty Techniczne i Zrównoważony Rozwój:

• Energetyka: Ogrzewanie dla całego kompleksu zapewni nowa kotłownia kogeneracyjna (gazowa) o mocy ok. 8 MW, realizowana we współpracy z lokalnym PEC;
• Gospodarka wodna: Projekt zakłada pełną samowystarczalność w zakresie retencji wody deszczowej – woda pozostaje na terenie inwestycji i nie obciąża miejskiej sieci.

6. Model Współpracy:

• Synergia z miastem: Projekt jest realizowany w ścisłej współpracy z samorządem, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stworzonego przez miasto;
• Dialog społeczny: Prowadzone są aktywne działania (np. „Cukroteka") mające na celu zaangażowanie i "oswajanie" terenu przez lokalną społeczność jeszcze przed rozpoczęciem głównych prac budowlanych.

7. Status Historyczny:

• Geneza: Cukrownia powstała w 1881 roku i funkcjonowała do 2004 roku;
• Stan zachowania: Zachowały się historyczne mury i struktura budynków, jednak cała linia technologiczna została usunięta po zamknięciu fabryki.

--

‍

Deweloper: Projekt realizowany jest przez Grupę NDI, firmę o ugruntowanej pozycji na polskim rynku budowlanym. 

Kompetencje: Grupa NDI posiada bogate doświadczenie nie tylko w budownictwie kubaturowym i infrastrukturalnym, lecz także w realizacji złożonych projektów rewitalizacyjnych i miastotwórczych. W jej portfolio znajdują się takie realizacje, jak rewitalizacja części Wyspy Spichrzów w Gdańsku (hotel i apartamenty w ramach projektu Deo Plaza) czy modernizacja Placu Przyjaciół Sopotu, położonego w ścisłym centrum miasta. Doświadczenie w pracy z historyczną tkanką miejską i w skomplikowanych procesach partnerstwa publiczno-prywatnego jest kluczowym atutem w kontekście tak ambitnego projektu, jakim jest Cukrownia Pruszcz.

NDI Development – to sopocka firma należąca do Grupy NDI. Specjalizujemy się w tworzeniu wyjątkowych projektów premium, łączących funkcje mieszkalne, usługowe i społeczne. Stawiamy na najlepsze lokalizacje. Każda z naszych inwestycji oprócz jakości premium ma swój mocny wyróżnik. Jagiellońska 13 oraz Chlebova posiadają najbardziej rozbudowane i zróżnicowane części wspólne. Merwede, Tre Mare i Apartamenty Przy Plaży zlokalizowane są w pierwszej linii brzegowej, a przeznaczone na inwestycje Śląska Osiem oraz Smolna 23 – w centrum miasta. Nasze wieloetapowe inwestycje typu mixed-use, takie jak Cukrownia czy Zamienie, to nowoczesne kwartały miejskie zaprojektowane z myślą o komforcie mieszkańców. Dbamy o każdy detal – od unikatowego designu po przestrzenie wspólne. 

‍

ndid.pl

‍