JERZY WÓJCIK, CEO JWA, O WYZWANIACH ZWIĄZANYCH Z FINANSOWANIEM NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE ESG I EFEKTYWNOŚCI ENERGETYCZNEJ

Rynek nieruchomości komercyjnych opiera się na nieustannym przepływie kapitału. Stale obserwujemy wzrosty w różnych sektorach, a Państwo świadczycie usługi we wszystkich obszarach – dla magazynów, biur, retailu, hoteli, PRSów. Z Waszego punktu widzenia na co banki zwracają dziś największą uwagę przy finansowaniu i refinansowaniu nieruchomości?

Banki coraz bardziej technicznie podchodzą do nieruchomości, stawiają wymagania znaczne wykraczające poza informacje o poziomie komercjalizacji i prostej wycenie wartości. Kontekst ESG, Taksonomia, ryzyka energetyczne i klimatyczne są dziś nie dodatkiem, ale istotnym elementem oceny zdolności aktywa do generowania stabilnego cash flow. Kluczowe stają się  nie ogólne deklaracje i zapewnienia o „dokładaniu należytej staranności”, ale realne dane: zużycie energii, emisyjność, możliwość poprawy efektywności i plan inwestycyjny pokazujący, jak obiekt będzie radził sobie w kolejnych latach nie tylko w kontekście np. cen energii, ale realnych zagrożeń klimatycznych np. deszczy nawalnych albo silnego wiatru. Banki chcą mieć pewność, że właściciel zna swoje ryzyka i potrafi nimi zarządzać. W JWA pomagamy klientom tworzyć strategie, które nie tylko spełniają wymogi instytucji finansujących, ale przede wszystkim wzmacniają wartość ich portfeli. Rynek bardzo dobrze reaguje na to, że nasi eksperci nie tylko „sporządzają” dokumenty na potrzeby finansowania, ale doradzają inwestorom jak realnie wpłynąć na wartość obiektu.

Siłą rzeczy nieruchomości starzeją się nieustannie. Buduje się je na lata według obowiązujących aktualnie przepisów i dostępnych technologii, a te – jedne i drugie - zmieniają się przecież w czasie. Jakie wyzwania Pana zdaniem stoją przed właścicielami w kolejnej dekadzie?

Polski rynek dojrzewa, a wraz z nim całe portfele. Coraz częściej spotykamy się z budynkami, które wymagają nie tylko liftingu, lecz poważnych modernizacji technicznych. I dotyczy to nie tylko obiektów najstarszych, sprzed 2000 roku, ale także nowszych. Pamiętajmy, że perspektywa roku 2000 to ćwierć wieku!

Wyzwania dotyczą standardów energetycznych, jakości instalacji, komfortu użytkowników, ale też organizacyjnej zdolności właścicieli do prowadzenia dużych projektów renowacji. Do tego dochodzi presja regulacyjna i bardziej selektywne finansowanie. Trudno jednak nie dostrzec jasnej strony obecnej sytuacji — modernizacja to szansa na zwiększenie wartości i konkurencyjności aktywa. W JWA widzimy, że klienci, którzy działają z wyprzedzeniem, dużo lepiej odnajdują się w nowej rzeczywistości. Planują i etapują prace, testują modele, analizują realne wyzwania, a nie „idee” modernizacji. W efekcie ich budżet trafia tam, gdzie generuje wartość.

Temat efektywnie wykorzystanego budżetu na modernizację na pewno spędza sen z powiek wielu inwestorom. Jak Pana zdaniem zachować sens biznesowy i spełnić wymogi ESG w starszych budynkach? Czy jest to w ogóle możliwe?

Najważniejsze jest podejście oparte na danych, a nie intuicji. Modernizacja powinna wynikać z solidnej analizy energetycznej i technicznej, która pokazuje, gdzie faktycznie kryje się potencjał redukcji zużycia energii i kosztów, co warto naprawić, a co wymienić. Często pierwsze, najbardziej opłacalne działania to nie wielomilionowe inwestycje, lecz optymalizacja systemów, digitalizacja i precyzyjne zarządzanie budynkiem. Dopiero kolejne etapy obejmują większy CAPEX. Doradzając naszym klientom stawiamy na przykład na ścieżki modernizacyjne, które równoważą efektywność energetyczną, wymogi finansowaniai zwrot biznesowy — tak, aby klient podejmował decyzje w oparciu o fakty, nie – prawdziwą albo antycypowaną -presję regulacyjną.

Przyjmijmy, że właściciel wykonał analizę, ma rozsądny plan i staje w końcu przed wyzwaniem jak zintegrować szeroko rozumiane ESG z planami inwestycyjnymi. Jakie dylematy musi rozważyć?

Najtrudniejsze jest połączenie krótkoterminowych potrzeb operacyjnych z długoterminowymi celami środowiskowymi i biznesowymi. Właściciele często zmagają się z fragmentarycznymi danymi, różnym stanem technicznym budynków i presją na raportowanie. Kluczowe staje się stworzenie jednolitych standardów i wieloletnich roadmap, które pozwalają podejmować decyzje na poziomie portfela, a nie tylko pojedynczego obiektu. Dylematem bywa też wybór priorytetów: które budynki modernizować, w jakiej kolejności i jak pogodzić wymogi regulatorów z realiami biznesu. W JWA zaczynamy od zrozumienia celów klienta, bo od nich wszystko się zaczyna. Pytanie, które właściciel powinien sobie postawić na początku to nie „co można zrobić?” tylko „po co to robimy”.

Takie pytania to wyzwanie dla doradcy. Jak zatem zmienia się Wasza rola, rola doradców? Czy współpraca ewoluuje w kierunku partnerstwa strategicznego?

Zdecydowanie tak. Doradca już nie tylko wykonawcą pojedynczego certyfikatu, audytu czy analizy. Musi rozumieć biznes klienta i łączyć kompetencje techniczne, energetyczne, środowiskowe i finansowe. W praktyce oznacza to, że wspólnie z właścicielem analizujemy ryzyka, projektujemy strategie modernizacyjne, wspieramy pozyskiwanie finansowania i budujemy procesy, które usprawniają zarządzanie portfelem. Klienci coraz częściej oczekują stałej współpracy, a nie pojedynczego projektu. Dla wielu klientów jesteśmy partnerem w rozwoju aktywów — skupionym na efektach i mierzalnej wartości dla inwestora.

Nic zatem dziwnego, że JWA dynamicznie rośnie — jakie obszary będą kluczowe dla Was w 2026 roku?

W 2026 roku kontynuujemy kierunek integracji tematów technicznych, energetycznych i ESG. Rosną wymogi dotyczące BREEAM v7, Taksonomia z nowinki stała się wymaganiem, a presja związana z efektywnością energetyczną i raportowaniem weszła na nowy, ekspercki poziom. Nasi klienci potrzebują partnera, który potrafi przełożyć te regulacje na realne działania inwestycyjne. Kluczowa w 2026 roku będzie na pewno też analityka danych, audyty energetyczne i modernizacyjne. Spodziewamy się zainteresowania due diligence technicznym i ESG, to nowe elementy naszej oferty. Widzimy też zainteresowanie tworzeniem roadmap portfelowych w kontekście ESG. Już w tym roku JWA rozbudowuje zespół, wzmacnia kompetencje technologiczne i energetyczne — wszystko po to, aby odpowiadać na potrzeby klientów, którzy oczekują nie tylko ekspertyzy, lecz rozwiązań, które faktycznie dowożą efekty.

 A mijający rok? Jak Pan ocenia to, które trendy najmocniej wpłynęły na sposób, w jaki doradzacie klientom?

2025 rok był czasem intensywnych zmian regulacyjnych i biznesowych. To, co banki i inwestorzy wcześniej zapowiadali trafiało wprost do biznesu. Wzrosło znaczenie jakości danych ESG, kontekstu Taksonomii i rosnących wymogów dotyczących zużycia energii. To zmusiło właścicieli do bardziej systemowego myślenia o modernizacjach i inwestycjach. W JWA odpowiedzieliśmy na te potrzeby dynamicznym rozwojem — wzmocnieniem zespołu, poszerzeniem zakresu analiz i stworzeniem narzędzi pozwalających klientom podejmować decyzje szybciej i pewniej. Dziś doradzamy nie tylko „co zrobić”, ale przede wszystkim „jak osiągnąć efekt”, który poprawia wartość aktywa i bezpieczeństwo finansowania.