Przekłada się to na zmiany w zapotrzebowaniu na powierzchnię, kierunkach dystrybucji oraz modelach obsługi klientów, a decyzje zapadają dziś znacznie szybciej niż jeszcze kilka lat temu. W tym kontekście rola asset managementu znacząco ewoluowała i stała się jednym z kluczowych elementów stabilizujących działalność firm korzystających z powierzchni magazynowych.  

Spoglądając poza technikę i finanse

 Z perspektywy zarządzania aktywami widać, że rozmowy z najemcami koncentrują się nie tylko na parametrach technicznych obiektu czy warunkach finansowych. Coraz częściej dotyczą całego otoczenia funkcjonowania parku: dostępności infrastruktury drogowej, rynku pracy, zaplecza usługowego, relacji z samorządami czy możliwości dalszej ekspansji w obrębie tej samej lokalizacji. Asset management coraz częściej pełni funkcję realnego wsparcia operacyjnego, pomagając firmom ocenić, czy dana lokalizacja będzie działać nie tylko dziś, ale również w perspektywie kolejnych lat. 

Zmiana ta znajduje odzwierciedlenie w strukturze popytu, choć nie ma ona jednolitego charakteru w skali całego kraju. W części regionów – szczególnie w Polsce Wschodniej, w takich miastach jak Białystok czy Lublin – obserwowane jest zainteresowanie mniejszymi i średnimi modułami, które pozwalają firmom elastycznie dostosowywać skalę działalności do aktualnych potrzeb. Jednocześnie na rynkach zachodnich i północno-zachodnich pojawiają się zapytania dotyczące większych obiektów, często projektowanych pod konkretne procesy logistyczne lub produkcyjne. To zróżnicowanie sprawia, że asset management musi działać bardzo lokalnie - analizując każdy rynek osobno i dostosowując strategię portfela do realnych uwarunkowań danego regionu, a nie do ogólnych trendów.

Lokalizacja to dziś więcej niż punkt na mapie

W praktyce coraz wyraźniej widać, że o przewadze lokalizacji decyduje dziś znacznie więcej niż samo położenie na mapie. Doświadczenia Accolade, potwierdzone również w raporcie Średnie miasta – wielki potencjał, pokazują, że kluczowe znaczenie ma cały ekosystem lokalny. Obejmuje on dostępność i jakość infrastruktury transportowej, stabilność rynku pracy, obecność lokalnych dostawców usług oraz otwartość samorządów na współpracę z biznesem. To właśnie te elementy sprawiają, że rynki regionalne są świadomym wyborem firm poszukujących stabilnych warunków do rozwoju, a nie jedynie alternatywą wobec największych aglomeracji.

Właśnie na poziomie asset managementu zbierana jest wiedza, która pozwala ocenić, jak dana lokalizacja działa w codziennej praktyce. Analiza obłożenia parków, zapytań dotyczących ekspansji, rotacji najemców czy zmian w strukturze zatrudnienia umożliwia lepsze zrozumienie czynników, które realnie wpływają na decyzje firm. W wielu przypadkach to nie sam budynek, lecz jego funkcjonowanie w lokalnym otoczeniu i możliwość elastycznego reagowania na zmiany przesądzają o utrzymaniu najemcy w długim okresie.

Odporny znaczy niezawodny

Kolejnym obszarem, który zyskuje na znaczeniu, jest odporność portfela na zmienność rynkową. Działania związane z modernizacją obiektów, poprawą efektywności energetycznej czy wdrażaniem rozwiązań ESG nie są już wyłącznie odpowiedzią na regulacje lub oczekiwania inwestorów. Coraz częściej stają się elementem strategii operacyjnej, który realnie wpływa na koszty funkcjonowania najemców oraz stabilność ich działalności. Z perspektywy asset management oznacza to konieczność projektowania i zarządzania aktywami w taki sposób, aby były przygotowane na różne scenariusze – zarówno pod względem technicznym, jak i operacyjnym.

Dobrym przykładem takiego podejścia jest obiekt realizowany w formule BTS dla Action, gdzie od początku kluczowe znaczenie mają efektywność energetyczna, niezawodność infrastruktury oraz ciągłość operacji. Inwestycje wyposażone w rozwiązania takie jak instalacje fotowoltaiczne, pompy ciepła czy zaawansowane systemy zarządzania energią pozwalają ograniczać koszty eksploatacyjne i zwiększać przewidywalność operacyjną, co w warunkach zmienności rynku ma bezpośrednie przełożenie na decyzje.

Równie istotna staje się współpraca z lokalnymi partnerami – od samorządów, przez zarządców dróg i infrastruktury technicznej, po instytucje rynku pracy. W regionach takich jak Szczecin są to m.in. jednostki odpowiedzialne za rozwój gospodarczy miasta i regionu, jak Agencja Rozwoju Metropolii Szczecińskiej, a także lokalne urzędy pracy, które wspierają procesy rekrutacyjne i rozwój zaplecza kadrowego dla parków logistycznych. Tego typu współpraca umożliwia szybsze reagowanie na zmiany w otoczeniu biznesowym oraz lepsze przygotowanie obiektów i najemców na różne scenariusze rozwoju.

Z punktu widzenia firm korzystających z powierzchni magazynowych oznacza to większą przewidywalność i poczucie bezpieczeństwa operacyjnego. Park przestaje być jedynie miejscem prowadzenia działalności, a staje się elementem lokalnego ekosystemu gospodarczego, który realnie wspiera funkcjonowanie i rozwój biznesu – co w warunkach rosnącej zmienności rynku ma dziś kluczowe znaczenie.

Hipermobilność rynku nie oznacza więc wyłącznie przemieszczania się produkcji czy logistyki pomiędzy krajami. W praktyce coraz częściej odnosi się do dynamicznie zmieniających się potrzeb firm w obrębie poszczególnych regionów. Asset management staje się narzędziem, które pozwala tę zmienność oswoić – poprzez świadome zarządzanie portfelem, pogłębioną analizę lokalnych uwarunkowań i budowanie relacji, które wykraczają poza standardową relację wynajmujący–najemca. To właśnie w tym obszarze coraz częściej budowana jest realna przewaga konkurencyjna. 

‍

Agnieszka Niezgodzka, Head of Asset Management, Accolade

‍

‍