Współczesny asset management wykracza daleko poza proste administrowanie nieruchomością. To sztuka dostrzegania ukrytej wartości i zarządzania ryzykiem w zmieniającym się otoczeniu makroekonomicznym. W przypadku V Tower (dawniej Warta Tower) Cornerstone Investment Management podjął odważną decyzję: zamiast burzyć, postanowił wykorzystać potężny kapitał zakłęty w betonowej konstrukcji i dojrzałym ekosystemie budynku. Efekt? Redukcja śladu węglowego o 85% i stworzenie produktu, który w 2025 r. zdefiniował nowe standardy dla zmodernizowanych biurowców. O tym, jak zarządzać procesem transformacji, by „stare” stało się bardziej pożądane niż „nowe”, rozmawiamy z Karolem Klinem, Dyrektorem Komercyjnym w Cornerstone Investment Management.

‍

Karol Klin, dyrektor komercyjny w Cornerstone Investment Management

Na rynku nie brakuje nowych, lśniących wież biurowych. Co sprawia, że inwestor taki jak Cornerstone decyduje się na rewitalizację – proces z natury bardziej złożony i często nieprzewidywalny? Czy postrzegają Państwo rewitalizację jedynie jako modernizację, czy raczej jako proces nadawania budynkowi nowej tożsamości, swoistej „drugiej duszy”? I jaką nową duszę, oprócz tej oczywistej, „zielonej”, zyskał V Tower w tym procesie? Czego nie mógłby zaoferować, gdyby został zburzony i zbudowany od nowa?

Nasza decyzja o rewitalizacji V Tower to strategiczny wybór podyktowany odpowiedzialnością za przyszłość oraz chęcią zaproponowania rynkowi solidnej alternatywy wobec nowo powstałych obiektów biurowych. W przeciwieństwie do wyburzenia i budowy od zera zredukowaliśmy wbudowany ślad węglowy (embodied carbon) aż o 85%. Oznacza to emisję zaledwie 4 tys. ton CO₂ zamiast szacowanych 27 tys. ton, które trafiłyby do atmosfery przy nowej inwestycji. Żaden nowy budynek w Warszawie nie jest w stanie zaoferować najemcom takiego „kredytu węglowego” na start, co daje im realną przewagę w raportowaniu ESG. V Tower to pierwszy w Polsce tak wyrazisty dowód na to, że mądra rewitalizacja może być ambitniejsza, bardziej zrównoważona i bardziej przyszłościowa niż wiele nowych inwestycji. Łączymy najlepsze cechy istniejącej architektury z technologiami przyszłości, tworząc przestrzeń, która jest gotowa na dekady intensywnej eksploatacji.

Wiele starszych obiektów po modernizacji wciąż zmaga się z etykietą „budynku z przeszłością”. Państwo zdają się czynić z dojrzałości V Tower jego atut. Jakie strategiczne działania, oprócz samej zieleni, podjęliście, aby nie był on postrzegany jako „odświeżony stary biurowiec”, ale jako w pełni konkurencyjny, a nawet wyprzedzający rynek produkt premium? Czy „lata wzrostu i pielęgnacji zieleni”, o których Pan wspominał, stają się unikalną wartością, której nie da się skopiować i „stworzyć z dnia na dzień” w nowej inwestycji?

Strategię zmiany percepcji oparliśmy na twardych dowodach, a nie tylko obietnicach. Po pierwsze, narzuciliśmy sobie rygor certyfikacyjny tożsamy z najnowszymi inwestycjami klasy premium. Uzyskanie certyfikatów BREEAM Excellent, WELL oraz „Obiekt bez barier” to dla rynku jasny sygnał: V Tower spełnia wyśrubowane, współczesne normy w zakresie ekologii i zdrowia, co czyni go w pełni konkurencyjnym produktem.

Po drugie, postawiliśmy na „rewolucję techniczną”, a nie powierzchowne odświeżenie. Kluczowa decyzja o pełnej wymianie instalacji i systemów budynku eliminuje ryzyko i niespodzianki typowe dla starszych obiektów. Najemca otrzymuje więc niezawodność nowej wieży, zamkniętą w szlachetnej bryle.

Olbrzymią uwagę położyliśmy na zachowanie otaczającej projekt zieleni. I tu dochodzimy do przewagi, której nie da się skopiować – czasu niezbędnego na stworzenie wewnętrznego, zadrzewionego parku. Tak, dojrzały drzewostan i lata pielęgnacji zieleni to wartość, której nowa inwestycja nie jest w stanie wytworzyć „z dnia na dzień”. Podczas gdy inni sadzą sadzonki, my oferujemy gotowy ekosystem. Łącząc to z zachowanymi detalami art déco, jak fornirowane portale czy kolumny, tworzymy klimat i jakość niedostępne dla „szklanych domów” budowanych od zera.

Tradycyjnie rewitalizacja kojarzyła się z wymianą instalacji i fasady. Dziś coraz więcej mówi się o podejściu human-centric. Na ile idea „nowego życia budynku” jest w Państwa filozofii tożsama z ideą „lepszego życia jego użytkowników”? W V Tower tym manifestem „lepszego życia” jest kontakt z naturą. Czy w trakcie projektowania zidentyfikowali Państwo inne, być może mniej oczywiste, elementy oryginalnej konstrukcji, które po rewitalizacji zyskały nową, unikalną wartość dla człowieka – np. nietypowy układ pięter, charakterystyczne detale architektoniczne czy specyficzny dostęp światła, których nie da się odtworzyć w standardowych, nowych projektach?

Dla nas „nowe życie budynku” oznacza przede wszystkim jakość życia w jego wnętrzu, co potwierdzamy dążeniem do certyfikacji WELL. Jednak poza zielenią, o której już mówiliśmy, największym atutem oryginalnej konstrukcji, którego nie da się łatwo odtworzyć w nowych projektach, jest skala.

Przekształciliśmy monumentalne, wysokie na ponad 10 m lobby w „miejsce spotkań”. To nie jest zwykła recepcja, ale zalana naturalnym światłem przestrzeń publiczna, która łączy funkcje biurowe z miejskim życiem kawiarnianym. Zachowaliśmy przy tym oryginalne detale art déco, takie jak kolumny, nadając wnętrzom szlachetność niedostępną dla typowych biurowców. Co ważne, solidna konstrukcja budynku pozwoliła nam na całkowitą przebudowę pionów technicznych – dzięki temu najemca otrzymuje unikalny klimat historycznej bryły, ale z elastycznością aranżacyjną typową dla najnowocześniejszych wieżowców.

W kontekście ESG i śladu węglowego (embodied carbon) rewitalizacja jest postrzegana jako najbardziej zrównoważona forma rozwoju nieruchomości. Na ile ten argument był kluczowy w Państwa procesie decyzyjnym? Czy rynek – najemcy i fundusze inwestycyjne – jest już gotów płacić premium za obiekty, które dostały „drugie życie”, zamiast generować potężny ślad węglowy związany z budową od zera? Jak w przypadku V Tower skalkulowali Państwo ten „zwrot z rewitalizacji”, zestawiając go z hipotetyczną, nową wieżą w tej samej lokalizacji?

Argument ESG i kwestia śladu węglowego były kluczowe w procesie decyzyjnym dotyczącym V Tower. Jest to strategiczna odpowiedź na wyzwania klimatyczne i regulacyjne, które stawiają rewitalizację jako najbardziej zrównoważoną formę rozwoju nieruchomości. Co do gotowości rynku uważamy, że najemcy i fundusze nie płacą premium za sam sentyment „drugiego życia”, ale za audytowalną i mierzalną wartość ESG, którą ten proces dostarcza. Potwierdzają to nasze rozmowy z najemcami, które dowodzą, że świadome firmy traktują minimalizację śladu węglowego jako czynnik strategiczny. Nasza kalkulacja „zwrotu z rewitalizacji” jest długoterminowa: niska emisja początkowa zwróci się operacyjnie w krótkim czasie dzięki radykalnej poprawie efektywności energetycznej.

V Tower - krótka historia zmian 

Od czarnego monolitu do zielonej transparentności. Historia transformacji przy Chmielnej 85/87

Aby w pełni zrozumieć skalę wyzwania, jakim jest projekt V Tower, trzeba spojrzeć na to, czym ten budynek był przez ostatnie dwie dekady. To opowieść o ewolucji warszawskiego rynku biurowego – od prestiżu lat 90. po wymogi ESG lat 20. XXI w.

Warta Tower: Ikona warszawskiego postmodernizmu (2000–2021)

Oddany do użytku w 2000 r. wieżowiec, zaprojektowany przez zespół pod kierunkiem Jerzego Czyża, był jednym z pierwszych symboli nowoczesnego biznesu na warszawskiej Woli. Przez lata pełnił funkcję siedziby Towarzystwa Ubezpieczeń i Reasekuracji Warta.

• Architektura: budynek wyróżniał się ciężką, monumentalną bryłą elewacji z ciemnego szkła i polerowanego kamienia. Jego styl nawiązywał do amerykańskiego Art Déco i postmodernizmu, co manifestowało się w imponującym, wysokim lobby wykończonym szlachetnymi materiałami.
• Symbolika: „Czarna Wieża” była symbolem solidności i siły rodzącego się polskiego kapitalizmu. Przez lata stanowiła charakterystyczny punkt orientacyjny, dominując nad ówczesną, jeszcze przemysłową zabudową Woli.
• Wyzwanie: Z biegiem lat ciemne wnętrza, zamknięta na miasto architektura i starzejące się instalacje przestały odpowiadać na potrzeby nowoczesnych firm, ustępując miejsca nowym, szklanym wieżowcom przy Rondzie Daszyńskiego.

V Tower: Nowa definicja zrównoważonego wieżowca (od 2025)

V Tower to odpowiedź Cornerstone Investment Management na potrzeby współczesnego rynku: ekologię, dobrostan pracowników i efektywność energetyczną. Projekt pracowni APA Wojciechowski Architekci nie jest liftingiem, lecz całkowitą zmianą DNA budynku przy zachowaniu jego „szkieletu".

• Architektura: ciemna fasada znika na rzecz jasnej, modułowej i w pełni transparentnej powłoki. Budynek zyskuje lekkość, a nowa elewacja zapewnia maksymalny dostęp światła dziennego i wyższą izolacyjność termiczną.
• Funkcja: z niedostępnej twierdzy budynek zmienia się w otwartą przestrzeń. Betonowe patio zamienia się w zielony park, parter otwiera się na usługi i kawiarnie, a monumentalne lobby staje się strefą spotkań (social hub).
• Technologia i ESG: V Tower to w praktyce nowy budynek w starej konstrukcji. Wymieniono 100% instalacji, wdrożono najnowsze systemy BMS i windy. Najważniejszym wyróżnikiem jest jednak ekologia – rewitalizacja pozwoliła zaoszczędzić tysiące ton CO₂, które wyemitowano by przy budowie nowego wieżowca.

‍