To właśnie Office House otworzył inwestycję i od razu wyznaczył nowy poziom zaawansowania technologicznego. Budynek wyposażono w pionierskie systemy odzysku ciepła oraz rozwiązania HVAC, które wymagały wyjątkowej precyzji, koordynacji i pracy w czynnym środowisku biurowym. Realizacja instalacji stała się testem logistycznym – od transportu trzytonowych zbiorników na piętro po zsynchronizowane fit-outy wielu najemców jednocześnie.

‍

Redakcja: Office House to pierwszy etap głośnej inwestycji Towarowa22. Jakie były główne wyzwania przy tej realizacji z perspektywy wykonawcy instalacji HVAC i wod.-kan.?

To prawda, nasza praca przyczyniła się do stworzenia pierwszego w Polsce nowego budynku biurowego, który w tak zaawansowany sposób odzyskuje ciepło. Skala wyzwań była ogromna. Przede wszystkim mierzyliśmy się z bardzo szerokim zakresem prac realizowanych na wielu fit-outach jednocześnie.

Współpracowaliśmy z wieloma podmiotami. Dla firmy Electra M&E Polska wykonywaliśmy kompleksową instalację freonową (zakres S&C) do systemów VRV i split. Bezpośrednio dla inwestorów AFI Polnad i Echo Investment realizowaliśmy fit-outy na powierzchniach dla najemców takich jak Emagine, Orion/Maersk (etap 1 i 2) oraz Appfire i Total – tam zakres obejmował pełną instalację klimatyzacji, wentylacji, wod-kan, hydrantów i skroplin.
Na zlecenie Tétris zrealizowaliśmy prace na powierzchni najemcy z branży multimedialnej, tam wykonaliśmy zarówno zakres S&C, jak i fit-out, włącznie z dostawą centrali wentylacyjnej, wentylatorów dachowych i pomp ciepła.

Największym wyzwaniem operacyjnym była koordynacja tych prac w czynnej przestrzeni biurowej oraz różnorodność rozwiązań – z niektórymi, jak np. system wentylacji bytowej sterowany detekcją CO₂ na powierzchni aranżacji, mierzyliśmy się po raz pierwszy. Kluczowy był zgrany zespół i pilnowanie harmonogramów.

Wspomniał Pan, że Office House jest pierwszym w Polsce nowym budynkiem z takim systemem odzysku ciepła. Co to oznaczało dla Was w fazie planowania?

Budynek ten wyznacza zupełnie nowe standardy. Nasze prace instalacyjne na fit-outach musiały stanowić integralną całość z zakresem Shell & Core (S&C). Wymagało to pełnej integracji systemów i precyzyjnego doboru instalacji. Zastosowaliśmy urządzenia o najwyższej klasie efektywności. Rezultatem tych działań jest system, który pracuje znacznie stabilniej i ekonomiczniej niż tradycyjne układy, co przekłada się na realne korzyści dla zarządcy i najemców.

Zostańmy przy technologii. Jakie konkretnie rozwiązania klimatyzacyjne i wentylacyjne zastosowano w budynku?

Całość oparta jest na rozwiązaniach firmy Daikin Poland, która dostarczyła komplet urządzeń: systemy VRV, splity, centrale wentylacyjne oraz pompy ciepła.
Naszym zadaniem w zakresie wentylacji było wdrożenie centrali z glikolowym odzyskiem ciepła. To rozwiązanie ma kluczową zaletę: zapewnia całkowite odseparowanie strumieni powietrza nawiewanego i wywiewanego.

Eliminuje to ryzyko ich mieszania, co jest istotne w przypadku wymogów higienicznych lub zanieczyszczeń. Taki system świetnie sprawdza się tam, gdzie klasyczne wymienniki krzyżowe czy obrotowe nie są dopuszczalne. Dodatkowo, dzięki odzyskowi ciepła, ograniczamy potrzebę dogrzewania powietrza z nagrzewnicy wodnej czy innego źródła, co generuje oszczędności eksploatacyjne.

Czy integracja tych wszystkich systemów – klimatyzacji, wentylacji i odzysku ciepła – była skomplikowana?

To było jedno z największych wyzwań technicznych. Musieliśmy zintegrować systemy różnych producentów i skorelować je z nadrzędnym systemem zarządzania budynkiem (BMS). Wymagało to synchronizacji sygnałów sterujących, zabezpieczeń oraz stworzenia odpowiedniej logiki odzysku ciepła, która działałaby efektywnie również przy częściowym obciążeniu budynku. Konieczna była bardzo dokładna kalibracja przepływów i temperatur. Dzięki naszemu doświadczeniu i wsparciu technicznemu Daikina udało się wyeliminować błędy wykonawcze i sprawnie przejść przez proces uruchomienia.

Wspomniał Pan wcześniej o pracach dla klienta z branży multimedialnej. Podobno tam zakres wodno-kanalizacyjny był szczególnie wymagający?

Tak, to ciekawy przypadek. W zakresie wod.-kan. stosowaliśmy rury z polipropylenu, kanalizację niskoszumową oraz tłuszczową z separatorami. Jednak u tego najemcy zastosowaliśmy pompę ciepła do podgrzewania ciepłej wody użytkowej (c.w.u.) na potrzeby własne.
To rozwiązanie znacząco obniża koszty podgrzewu w porównaniu do klasycznych bojlerów elektrycznych. Wyzwanie polegało na tym, że aby pokryć zapotrzebowanie na wodę, musieliśmy zainstalować duże zbiorniki. Po napełnieniu układu ich masa przekraczała 3 t. Wymusiło to wykonanie dodatkowych wzmocnień podłogi technicznej. Ale efekt końcowy daje użytkownikowi komfort i bezpieczeństwo dostępu do wody przy niższym zużyciu energii.

Inwestycja w centrum Warszawy to zawsze trudności z przestrzenią. Czy napotkaliście ograniczenia w tym zakresie?

Zdecydowanie. Głównym wyzwaniem było pogodzenie wysokich wymagań standardu budynku z ograniczoną przestrzenią techniczną, szczególnie w szachtach i ciągach komunikacyjnych. Ze względu na dużą kubaturę pomieszczeń i ilość armatury musieliśmy precyzyjnie rozplanować trasy instalacji, aby zapewnić późniejszy dostęp serwisowy. W trakcie realizacji konieczne było wprowadzanie zmian projektowych na bieżąco, by wszystko ułożyć zgodnie z harmonogramem i sztuką budowlaną.

A jak wyglądała logistyka? Słyszałem, że dostawy na dach wymagały specjalnych operacji.

To był element, który wymagał szczególnej współpracy z dostawcą urządzeń, firmą Daikin. Musieliśmy dostarczyć urządzenia na dach w ścisłym centrum miasta. Wiązało się to z koniecznością wyłączenia z ruchu ul. Pańskiej na cały dzień.
Uzyskanie zezwoleń i zmiana organizacji ruchu to jedno, ale kluczowe było precyzyjne zaplanowanie logistyki. Nie było tu żadnego buforu na pomyłkę. Dzięki dopracowanemu harmonogramowi operacja przebiegła bez problemów.

Jak ocenia Pan współpracę z tak wieloma partnerami – AFI Poland, Echo Investment, Tétris, Electra M&E?

Oceniam ją bardzo dobrze. Nasi klienci to profesjonaliści realizujący najbardziej prestiżowe projekty. Koordynacja odbywała się poprzez regularne narady techniczne i spójny obieg informacji między projektantami, wykonawcami a podwykonawcami. Każdy etap weryfikowaliśmy pod kątem kolizji i terminów. Jesteśmy wdzięczni zleceniodawcom za zaufanie przy współtworzeniu tak wyjątkowej inwestycji.

Realizacja tak nowatorskiego projektu jak Office House to z pewnością ogromna lekcja inżynierii. Patrząc wstecz na cały proces – od projektu po finalne montaże – jakie kluczowe wnioski i rekomendacje wynieśliście z tej inwestycji? Na co powinni zwrócić uwagę wykonawcy i inwestorzy planujący podobne, zaawansowane technologicznie obiekty w przyszłości?

 To doskonałe pytanie. Każda inwestycja uczy czegoś nowego, ale Towarowa22 była pod tym względem wyjątkowa ze względu na skalę innowacji i tempo prac. Z perspektywy czasu zdefiniowałbym cztery fundamentalne filary sukcesu, które są moją rekomendacją dla każdego dużego projektu mixed-use.

Po pierwsze, absolutnie kluczowa jest bardzo wczesna koordynacja międzybranżowa. W budynkach o tak wyśrubowanych standardach ekologicznych i technicznych (BREEAM, WELL) przestrzeń w szachtach i sufity podwieszane są wykorzystane do ostatniego centymetra. Nie ma tu miejsca na improwizację na budowie. Kolizje trzeba rozwiązywać na etapie projektu czy modelu 3D, zanim pierwsza rura trafi na budowę. Im wcześniej branże usiądą do wspólnego stołu, tym mniej kosztownych przeróbek czeka nas później.

Po drugie, technologia to nie tylko sprzęt, ale sposób jego działania. Nauczyliśmy się, że zaawansowany odzysk ciepła wymaga szczególnie przemyślanej logiki sterowania. To nie jest kwestia tylko zamontowania urządzeń. Kluczem jest oprogramowanie i automatyka, która kontroluje zachowanie się budynku przy różnym obciążeniu. Tę logikę najlepiej ustalać wspólnie z producentem urządzeń – w naszym przypadku z firmą Daikin – jeszcze na etapie projektowym. Tylko ścisła współpraca z dostawcą technologii gwarantuje, że system BMS wysteruje urządzenia tak, by faktycznie generowały oszczędności, a nie tylko działały.

Trzeci wniosek dotyczy procesu uruchamiania. Zdecydowanie rekomenduję, by wykonywać testy i uruchomienia krokowe. Należy testować poszczególne sekcje i systemy etapami. Pozwala to uchwycić nieoczywiste zależności między systemami – np. jak zachowuje się wentylacja, gdy nagle zmienia się ciśnienie wody w instalacji. Wyłapanie tych niuansów w trakcie prac jest znacznie prostsze i tańsze niż szukanie przyczyn awarii w gotowym, działającym biurowcu.

I wreszcie czwarty, być może najważniejszy aspekt – czynnik ludzki. Komunikacja między wykonawcami projektu jest fundamentem utrzymania harmonogramu i wysokiej jakości. Przy tak skomplikowanej logistyce (jak zamykanie ulic w centrum) i wielu firmach pracujących obok siebie przepływ informacji musi być błyskawiczny. Jeden opóźniony element u jednego wykonawcy może wywołać efekt domina u pozostałych.

Podsumowując, Office House to dowód na to, że sukces leży w synergii technologii i zarządzania. Chcemy podziękować naszym zleceniodawcom za zaufanie przy tym prestiżowym zadaniu. Doświadczenie zdobyte tutaj, zwłaszcza w pracy z nowoczesnymi systemami Daikin, na pewno zaprocentuje w naszych przyszłych realizacjach.

‍

Chcemy podziękować naszym zleceniodawcom za zaufanie i możliwość współtworzenia tej wyjątkowej i prestiżowej inwestycji. Zastosowane rozwiązania wyznaczają nowe standardy w budownictwie biurowym. Zdobyliśmy kolejne cenne doświadczenie, pracując z urządzeniami Daikin, które na pewno zaprocentuje w przyszłości.

‍

AC Group to wyspecjalizowany partner w branży instalacyjnej, który z powodzeniem realizuje najbardziej wymagające wyzwania inżynieryjne na rynku nieruchomości komercyjnych. Firma oferuje kompleksowe wykonawstwo instalacji sanitarnych i mechanicznych (HVAC, wod.-kan., ppoż.), obsługując zarówno zakresy Shell & Core, jak i zaawansowane powierzchnie typu Fit-Out.

Siłą AC Group jest umiejętność łączenia wiedzy projektowej z precyzją wykonawczą, co pozwala na sprawną realizację inwestycji w najwyższych standardach ekologicznych (BREEAM, WELL). Dzięki strategicznej współpracy z liderami technologii, takimi jak Daikin, firma wdraża pionierskie rozwiązania w zakresie efektywności energetycznej i odzysku ciepła.

Zaufanie czołowych deweloperów, takich jak AFI Poland oraz Echo Investment, oraz wykonawców (m.in. Tétris), potwierdzone udziałem w prestiżowych projektach jak Towarowa22, pozycjonuje AC Group jako gwaranta jakości i terminowości w kluczowych inwestycjach biurowych w Polsce.

‍

O Office House

Office House, położony przy ul. Wroniej 10, został oddany do użytku w maju tego roku. Wyróżnia się rozwiązaniami, dzięki którym uzyskał certyfikat BREEAM Interim na poziomie „Outstanding” z rekordowym w stolicy i jednym z najlepszych na świecie wyników: 97,9%. Zasilany zieloną energią, wyposażony w trójwarstwową fasadę, odzysk ciepła i inteligentny system zarządzania, minimalizuje zużycie energii i wpływ na środowisko. 

Szczególna jest też architektura Office House: naturalne materiały, takie jak drewno, łączą się ze szkłem i białym betonem, a zieleń przenika lobby, loggie, udostępnione najemcom balkony i otoczenie budynku, sprzyjając bliskości z naturą i tworząc przestrzeń, która sprzyja zarówno pracy, jak i chwilom odpoczynku. Zdrowe środowisko pracy potwierdzi w przyszłości certyfikat WELL Health & Safety, a jakość łączności cyfrowej i zaawansowanie technologiczne zostaną zweryfikowane przez certyfikacje WiredScore oraz SmartCore. 

Na 32 tys. m² powierzchni Office House docelowo pracować będzie ok. 3 tys. osób. Swoje biura otworzyły tu już Maersk, Crowe i emagine oraz firma z branży multimedialnej. Pracownicy i goście mogą korzystać już z wysokiej klasy klubu fitness CHANGE studio oraz restauracji The Brunchery – bread & bar. W kolejnych miesiącach działalność rozpocznie gastronomia na parterze: włoska restauracja Splendido, japoński Ato Ramen oraz restauracja Babajaga serwująca kuchnię polską. 

Powstająca na terenie dawnej drukarni na warszawskiej Woli Towarowa22 to przykład koncepcji urbanistycznej zwanej superkwartałem – w tym przypadku osiem miejskich kwartałów stopniowo wypełni się wielofunkcyjną zabudową, przestrzenią publiczną oraz układem komunikacyjnym opartym na ulicach z uspokojonym ruchem. AFI posiada 70%, a Grupa Echo 30% udziałów w tej inwestycji.

Obecnie na 6,5-hektarowym terenie przy Towarowej trwają: budowa Apartamentów M7 oraz przygotowania do realizacji Apartamentów Gutenberga sygnowanych marką Archicom Collection z Grupy Echo. W otoczeniu Office House i Domu Słowa Polskiego powstaje też śródmiejska zieleń. W ramach kolejnego etapu współpracy AFI i Echo Investment buduje 150-metrowy biurowiec AFI Tower. 

‍