Zależy mi, żeby w branży, która często patrzy tylko w górę – na wizje, projekty – przypomnieć o tym, co jest pod spodem. I nie chodzi tylko o instalacje, rury i systemy. Chodzi o ludzi, których pracę zauważamy dopiero wtedy, gdy coś przestaje działać. Myślę, że nasza przyszłość nie zależy wyłącznie od nowoczesnych budynków, lecz od jakości relacji między tymi, którzy je tworzą, i tymi, którzy je później podtrzymują przy życiu.

Pęknięta rura w nowoczesnym biurowcu to nie awaria technologii. dla mnie to... diagnoza kultury pracy.

Jeśli chcemy projektować mądrzej, musimy częściej siadać przy jednym stole – deweloperzy, architekci, inżynierowie, utrzymaniowcy, najemcy.  Miasta przyszłości powstają wtedy, gdy te światy umieją się słuchać.

W świecie, który biegnie coraz szybciej, zachwyca mnie to „niewidzialne piękno”: codzienna, cicha praca tysięcy osób, od których zależy nasze bezpieczeństwo, komfort i porządek. To piękno zasługuje na widzialność/podziękowania.

Ten felieton jest więc nie tyle o hydraulice, co o szacunku. 

---

‍

Kiedy Krzysiek zadzwonił do mnie z propozycją wystąpienia podczas tegorocznego Kongresu Obiektów , użył słowa „ryzyko”. Chciał zaryzykować i wpuścić mnie na scenę. Zgodziłem się, bo choć w nieruchomościach działam od ponad 25 lat, wciąż szukam inspiracji tam, gdzie teoretycznie nie powinno ich być. I wciąż widzę w naszej branży pęknięcie, o którym rzadko mówi się głośno.

Zacznijmy od prozaicznego obrazka. Toaleta. Wchodzicie do łazienki w nowoczesnym biurowcu i widzicie kartkę: „Chwilowo nieczynne”. To moment, w którym praca tysięcy ludzi staje się widoczna tylko dlatego, że coś przestało działać. Nazywam to „niewidzialnym pięknem” pracy na zapleczu. W Asset czy Facility Managemencie – czyli w utrzymaniu i zarządzaniu budynkami – sukcesem jest cisza. Good news to brak newsów. Ale gdy tylko coś się psuje, słyszymy: „Gdzie ty jesteś?!”.

Przez lata mojej ścieżki zawodowej przeszedłem długą drogę, by zrozumieć ten mechanizm. Pracowałem dla brytyjskiego BP, francuskiej Manufaktury, holenderskiego Philipsa, szwedzkiej Skanski, wreszcie w Echo Investment czy Resi4Rent. To była podróż nie tylko przez firmy, ale przez kultury. Pamiętam zderzenie z rzeczywistością w Philipsie. U Francuzów spotkanie zaplanowane na dziewiątą zaczynało się kwadrans po, od kawy, ciastek i kurtuazyjnych rozmów. W kulturze holenderskiej, gdy przyszedłem na dziewiątą, spotkanie właśnie się kończyło, bo zaczęli punktualnie i szybko przeszli do rzeczy. Te różnice nauczyły mnie szacunku do odmienności, ale największą lekcję pokory odebrałem, gdy z funkcji deweloperskiej przesunięto mnie do roli osoby odpowiedzialnej za utrzymanie.

Proszę sobie wyobrazić: człowiek, który wcześniej zajmował się wielkimi wizjami, pozwoleniami na budowę, strategią i otwieraniem szampana na wernisażach inwestycji, nagle odbiera telefon. „Władku, toaleta jest zatkana” albo „Ochroniarz jest pijany”. To było frustrujące. Czułem się zdegradowany, także finansowo, bo „widełki” dla facility managera są inne niż dla dewelopera. Ale z perspektywy czasu widzę, że to był najważniejszy uniwersytet w moim życiu. Musiałem zmierzyć się z produktem, który sam wcześniej współtworzyłem. Nie mogłem narzekać na „tych, co budowali”, bo tym budującym byłem ja. Mogłem jedynie stanąć przed lustrem i powiedzieć: „Chłopie, sknociłeś”.

Gorący ziemniak i pokój zwierzeń

W naszej branży proces jest prosty, wręcz kwadratowy jak kostka do gry. Kupujemy grunt, projektujemy, budujemy, sprzedajemy lub wynajmujemy. I w momencie oddania kluczy deweloper zazwyczaj schodzi z placu boju. Przekazujemy ten skomplikowany twór w ręce użytkowników i zarządców jak gorącego ziemniaka. Myśl powstała lata temu, a teraz ktoś musi z nią żyć.

Tu z pomocą przychodzi inspiracja z zupełnie innego świata – z branży IT. W latach 90. programiści (deweloperzy) i administratorzy systemów (utrzymaniowcy) żyli w stanie wojny. Jedni pisali kod i przerzucali go przez płot, drudzy krzyczeli, że to nie działa na ich serwerach. Rozwiązaniem stała się koncepcja DevOps. Okazało się, że wystarczy posadzić tych ludzi w jednym pokoju. Niech rozmawiają ze sobą od pierwszego dnia, a nie dopiero po wdrożeniu.

Dlaczego w nieruchomościach tak rzadko to robimy? Dlaczego dział Development i dział Operations nie siedzą przy jednym stole, tworząc swoiste „Info Incorporated”? Gdybyśmy zaczęli słuchać siebie nawzajem – my, twórcy wizji, i oni, ludzie od „chwilowo nieczynne” – nasze miasta wyglądałyby inaczej. To kwestia ciągłego doskonalenia, wyciągania lekcji z projektu na projekt. To stan umysłu, w którym przyznajemy się do tego, że „nie wiemy, że nie wiemy”.

Wehikuł czasu i 80% emisji

Musimy wysłać siebie w przyszłość. Proces deweloperski trwa 5–7 lat. Wszyscy myślą wtedy o zwrocie z inwestycji. Ale potem budynek żyje dekady. Te same 100 zł, które oszczędzimy na etapie budowy, w trakcie eksploatacji staje się kosztem, który wraca do nas wielokrotnie. Co więcej, my jako deweloperzy odpowiadamy za ułamek zużycia energii w cyklu życia budynku. Prawie 80% emisji CO₂ generuje się wtedy, gdy nas już tam teoretycznie nie ma.

Dlatego Asset Management, ta branża, która „widzi więcej”, musi mieć głos na początku. To oni wiedzą, jak budynek starzeje się naprawdę. To oni wiedzą, że nowa technologia – jak wydrukowana w 3D zjeżdżalnia – może wyglądać świetnie w portfolio architekta, ale dla użytkownika może być bezużyteczna, jeśli obok wydepcze on ścieżkę na skróty przez trawnik.

Smart City to nie gadżety

Mówiąc o przyszłości, musimy też odczarować pojęcie Smart City. Przez lata myśleliśmy, że to miasto naszpikowane czujnikami. Dziś, patrząc na definicje, widzę miliony wyników, ale dla mnie ta prawdziwa jest jedna: miasto skupione na człowieku.

Technologia jest wtórna. Spójrzmy na Xiaomi. Producent telefonów w 24 miesiące stworzył samochód elektryczny, który jest w istocie smartfonem na kołach. Europejscy inżynierowie załamywali ręce, że „dźwięk zamykanych drzwi nie jest wystarczająco premium”, ale świat poszedł naprzód. Toyota, która zaczynała od krosien tkackich, dziś buduje „tkane miasto” (Woven City) pod górą Fudżi, redefiniując mobilność. Oni są ciekawi. Ciekawi inności.

My też musimy być ciekawi. Smart City w 2024 r. to nie aplikacja do parkowania. To walka z samotnością. To tworzenie „trzecich miejsc” (według koncepcji Raya Oldenburga) – przestrzeni między domem a pracą, gdzie budujemy relacje. COVID-19 brutalnie nam uświadomił, jak bardzo tego potrzebujemy. Najemcy biurowców nie pytają już tylko o standardy techniczne. Pytają: „Czy ktoś nas tutaj wysłucha?”.

Zatańczmy razem

Wprowadzając najemców do biurowców, często widzieliśmy szok w ich oczach, gdy okazywało się, że po podpisaniu umowy mamy dla nich „pilota” – człowieka, który przeprowadzi ich przez proces adaptacji. Że ktoś chce z nimi rozmawiać. To buduje zaufanie. To sprawia, że budynek przestaje być murem, a staje się usługą.

Zachęcam więc wszystkich w branży – i nie tylko – do zaproszenia „innych pokoi” do rozmowy. Zróbcie sobie firmową „kolędę”. Niech deweloper pójdzie do zarządcy, niech architekt posłucha recepcjonistki. Poczujcie się odpowiedzialni za cały kawałek rury, a nie tylko za swój odcinek.

To wymaga pokory i ciekawości. Wymaga wyjścia poza własne ego i przyznania, że ten „hydraulik” z serwerowni czy piwnicy może wiedzieć o naszym projekcie rzeczy, o których nam się nie śniło. Ale tylko w ten sposób stworzymy miasta, które nie tylko ładnie wyglądają na wizualizacjach, ale w których po prostu chce się żyć. I w których kartka „chwilowo nieczynne” będzie pojawiać się znacznie rzadziej.

I kilka pytań retorycznych na koniec: Czy projektujemy rzeczy, które da się mądrze, łatwo, tanio, dobrze dla użytkownika utrzymać? Czy widzimy ludzi, którzy codziennie dbają o to, by wszystko działało? Czy potrafimy uczyć się od tych, którzy są najbliżej prawdziwego życia budynków?