Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, pierwszy kwartał 2026 roku na warszawskim rynku biurowym upłynął pod znakiem spowolnienia aktywności najemców po bardzo udanym ostatnim kwartale ubiegłego roku. Popyt na powierzchnie biurowe spadł zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Jednocześnie aktywność deweloperska nadal wpisuje się w trend spadkowy, co potwierdza najniższy od 2011 roku wolumen powierzchni w budowie. Z kolei współczynnik pustostanów utrzymał się poniżej 10% pomimo nieznacznego wzrostu w porównaniu z czwartym kwartałem ubiegłego roku i według prognoz do końca 2026 roku będzie się stopniowo obniżać.

Na koniec marca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły prawie 6,3 mln mkw. Pomimo nowej podaży odnotowanej w pierwszym kwartale pozostały one na praktycznie niezmienionym poziomie w porównaniu z analogicznym okresem w 2025 roku. W okresie od stycznia do marca deweloperzy dostarczyli na stołeczny rynek łącznie prawie 42 900 mkw. w trzech budynkach. Równolegle z warszawskiego rynku wycofano kolejne nieefektywne budynki o łącznej powierzchni prawie 24 000 mkw. Od początku 2020 roku zasoby zmniejszyły się w ten sposób o ponad 400 000 mkw., z czego ok. 60 000 mkw. powróciło na rynek w zmodernizowanych obiektach.

Zahamowanie nowych inwestycji

Obecna sytuacja na rynku budowlanym wskazuje na głęboką ostrożność inwestorów, co przekłada się na rekordowo niskie wyniki wolumenu inwestycji w realizacji.

– Aktywność deweloperów pod koniec pierwszego kwartału 2026 roku spadła do najniższego poziomu od 2011 roku. W budowie pozostawało niewiele ponad 115 000 mkw., co oznacza spadek o prawie 40% kwartał do kwartału i o niemal 52% rok do roku. W analizowanym okresie deweloperzy nie rozpoczęli żadnych nowych inwestycji, mimo że dysponują zarówno przygotowanymi projektami, jak i gruntami zabezpieczonymi pod budowę nowych biurowców – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Struktura popytu i ostrożność najemców

W pierwszych trzech miesiącach 2026 roku najemcy podpisali umowy najmu na ponad 133 800 mkw., co stanowi spadek zarówno rok do roku, jak i kwartał do kwartału – odpowiednio o 8,8% i prawie 57%. Eksperci zwracają uwagę na zmianę dynamiki zawieranych transakcji.

– Warto odnotować, że spośród ponad 200 transakcji zawartych w analizowanym okresie tylko jedna dotyczyła powierzchni biurowej większej niż 5000 mkw., lecz mniejszej niż 10 000 mkw. Z jednej strony wskazuje to na utrzymującą się ostrożność najemców i dokładną analizę potrzeb, a z drugiej strony – na kurczącą się dostępność większych modułów, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i biurowcach. W strukturze najmu w pierwszym kwartale 2026 roku przeważały lokalizacje centralne, w których wynajęto niemal 72 150 mkw. biur, co stanowiło prawie 54% całkowitego wolumenu transakcji. Z kolei w strefach poza centrum podpisano umowy najmu na łącznie 61 700 mkw. – mówi Magdalena Zagórska, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

W strukturze popytu największy udział miały nowe umowy (48%). Pozostałe 52% to renegocjacje (39%), ekspansje (9%), umowy przednajmu (3%) oraz transakcje na potrzeby własne (1%). Pod względem sektorowym dominowały firmy:

• IT (19,7%)
• Usługi dla biznesu (12,8%)
• Sektor finansowy (12%)
• Sektor produkcyjny (8,4%)

Efekt luki podażowej i presja na czynsze

Mimo wzrostu współczynnika pustostanów do poziomu 9,5%, eksperci prognozują jego szybki spadek ze względu na brak nowych projektów wprowadzanych na rynek.

– Ze względu na prognozowaną znikomą podaż nowej powierzchni – szacowaną na ok. 6300 mkw. w kolejnych trzech kwartałach – współczynnik pustostanów może spaść nawet do ok. 8% już pod koniec roku. Warto również zauważyć, że na koniec pierwszego kwartału pustostany w Centralnym Obszarze Biznesu stanowiły 5,9% zasobów in tej strefie, natomiast w budynkach ukończonych po 2019 roku – zaledwie 1,5%, co oznacza praktyczny brak dostępnej powierzchni w biurowcach oddanych do użytku w ciągu ostatnich 5 lat w tej strefie – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Miesięczne stawki czynszu w najbardziej atrakcyjnych budynkach w centrum stolicy utrzymywały się na poziomie 22-28 euro za mkw., natomiast poza centrum wynosiły 16-18 euro za mkw. Malejąca dostępność modułów o powierzchni co najmniej 4000 mkw. może w najbliższych kwartałach przełożyć się na odczuwalną presję wzrostową na czynsze, szczególnie w prestiżowym segmencie prime.