Planowane zmiany w regulacjach prawnych, w tym wprowadzenie centralnej ewidencji domów i mieszkań oraz modyfikacje w ulgach podatkowych, rodzą pytania o przyszłość rynku najmu w Polsce. Serwis nieruchomości dompress.pl przeprowadził sondę wśród czołowych deweloperów, aby sprawdzić, jak nowe przepisy mogą wpłynąć na decyzje zakupowe inwestorów oraz kształt oferty mieszkaniowej. Z wypowiedzi ekspertów wyłania się obraz rynku dążącego do profesjonalizacji, na którym inwestorzy stają się bardziej selektywni, a strategia krótkoterminowa ustępuje miejsca długofalowemu lokowaniu kapitału. Przedstawiciele branży deweloperskiej podchodzą do zapowiadanych zmian z ostrożnym optymizmem, wskazując, że rynek najmu przechodzi naturalną ewolucję. Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. Sprzedaży i Marketingu w Develii, zwraca uwagę, że głównym celem nowych przepisów jest uporządkowanie segmentu najmu krótkoterminowego.

– "Na ten moment trudno jednoznacznie ocenić wpływ projektowanej ustawy, wprowadzającej centralną ewidencję domów i mieszkań. Z zapowiedzi wynika, że jej głównym celem jest uporządkowanie sytuacji na rynku najmu krótkoterminowego oraz ograniczenie liczby pustostanów. W naszej ocenie planowane zmiany nie wyeliminują zakupów inwestycyjnych, ponieważ transakcje spekulacyjne, z myślą o odsprzedaży lub nastawione na najem krótkoterminowy stanowią niewielki odsetek rynku” – wyjaśnia Tomasz Kaleta. Ekspert dodaje również: – „Ponadto, inwestorzy długoterminowi nadal traktują nieruchomości jako bezpieczną formę lokowania kapitału, co potwierdza ich powrót do biur sprzedaży po obniżkach stóp procentowych. Grupa klientów kupujących mieszkania z myślą o najmie może nie tyle się zmniejszyć, co zmienić profil na bardziej świadomy i długoterminowy”.

Zdaniem Kalety, transparentność może przynieść korzyści całemu sektorowi: – „W dłuższej perspektywie uporządkowanie zasad najmu krótkoterminowego może wpłynąć pozytywnie na rynek, a większa transparentność umożliwi inwestorom i deweloperom lepsze planowanie i podejmowanie decyzji inwestycyjnych. Może także przełożyć się na poprawę komfortu życia w budynkach mieszkalnych, w których dziś obok lokali zamieszkiwanych na stałe funkcjonują mieszkania regularnie wykorzystywane pod najem”. Podobne stanowisko prezentuje Grzegorz Smoliński, Członek Zarządu Dom Development, który podkreśla stabilność popytu inwestycyjnego, mimo zmieniającego się otoczenia prawnego.

– „Zmiany na rynku najmu nie powinny istotnie ograniczyć poziomu zakupów inwestycyjnych. Popyt ze strony klientów kupujących mieszkania na wynajem pozostaje relatywnie stabilny. Kluczowe znaczenie mają takie czynniki jak lokalizacja, standard projektu oraz przewidywana rentowność najmu w dłuższym horyzoncie czasowym. W naszym przypadku aż 42 proc. transakcji zawartych w czwartym kwartale stanowiły zakupy gotówkowe, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie naszymi mieszkaniami wśród inwestorów.” – mówi Grzegorz Smoliński.

Istotnym aspektem, który może wpłynąć na strukturę transakcji, są planowane zmiany w uldze mieszkaniowej, mające wejść w życie w 2026 roku. Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający Okam Capital, zauważa, że nowe przepisy mogą ograniczyć aktywność tzw. flipperów oraz inwestorów krótkoterminowych.

– „Zmiany w zakresie ulgi mieszkaniowej zapowiadane przez Ministerstwo Finansów, które mają wejść w życie w 2026 roku, rzeczywiście mogą wpłynąć na ograniczenie części zakupów inwestycyjnych. Według planowanych przepisów ulga będzie przysługiwać wyłącznie osobom, które w momencie korzystania z niej nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej. To oznacza, że inwestorzy posiadający już mieszkania stracą możliwość elastycznego reinwestowania środków ze sprzedaży w kolejne lokale, co może zniechęcać do krótkoterminowych transakcji i tzw. flipów” – tłumaczy Marcin Michalec.

Przedstawiciel Okam Capital przewiduje jednak, że luka ta może zostać wypełniona przez nowych inwestorów indywidualnych, zachęconych poprawą warunków kredytowych.

– „W praktyce spodziewamy się, że grupa kupujących inwestycyjnie może się nieznacznie zmniejszyć, szczególnie wśród tych, którzy planowali szybki obrót nieruchomościami. Z drugiej strony obniżki stóp procentowych i poprawa dostępności kredytów mogą zachęcić nowych inwestorów indywidualnych do zakupu mieszkań pod długoterminowy wynajem, szczególnie w sytuacji, gdy depozyty bankowe oferują niskie oprocentowanie, a rynek najmu pozostaje stabilny” – dodaje Michalec. Zwraca on również uwagę na możliwy efekt psychologiczny zapowiedzi zmian: – „Warto też zauważyć, że sama zapowiedź zmian w uldze mieszkaniowej mogła już na przełomie 2025 i 2026 roku spowodować wzrost liczby transakcji dokonywanych "na ostatnią chwilę" przed wejściem przepisów w życie. Po ich wprowadzeniu rynek powinien się ustabilizować”.

Odnosząc się do regulacji najmu krótkoterminowego, Marcin Michalec stwierdza: „Ewentualne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego, które są przedmiotem dyskusji w kontekście implementacji unijnych wymogów, mogą dodatkowo wpłynąć na przekierowanie inwestorów z segmentu najmu krótkoterminowego na długoterminowy. To potencjalnie korzystne dla stabilności rynku najmu, ale może też wpłynąć na strukturę popytu inwestycyjnego”. Podsumowując strategię firmy, dodaje: „Zmiany regulacyjne raczej nie będą miały znaczącego wpływu na nasze plany. Koncentrujemy się przede wszystkim na klientach kupujących mieszkania na własne potrzeby oraz na inwestorach długoterminowych, którzy traktują nieruchomości jako stabilną formę lokowania kapitału”. O pewnym nasyceniu rynku i konieczności dostosowania oferty do nowych realiów wspomina Agnieszka Majkusiak, Dyrektor Generalna ds. Sprzedaży i Marketingu w firmie Atal. Deweloperzy coraz częściej stawiają na profesjonalizację produktów inwestycyjnych.

– „Skala zakupów inwestycyjnych zmniejsza się od około 2 lat, gdyż ten segment rynku w pewnym momencie nieco się nasycił. Przyczynia się do tego również coraz niższa presja inflacyjna. Inwestorzy zaczęli też uwzględniać w swoich decyzjach nowe uwarunkowania najmu, między innymi rozważane obecnie regulacje. Nie są one jeszcze obowiązujące, zatem wiele zależy od faktycznych zmian w prawie oraz tego, czy w ogóle do nich dojdzie i w jakim kształcie. Należy przy tym rozróżnić formy najmu krótko i długoterminowego, z których ta pierwsza jest bardziej narażona na czynniki regulacyjne” – komentuje Agnieszka Majkusiak.

Ekspertka z Atal wskazuje na konkretne przykłady dostosowania oferty: „Niezależnie od tego obserwujemy coraz większą profesjonalizację rynku najmu. Jesteśmy do tego przygotowani, posiadając w portfolio projekty dopasowane do oczekiwań komercyjnych nabywców. Przykładem tego jest inwestycja Atal Sky + w Katowicach, na którą składają się wyłącznie wykończone "pod klucz" apartamenty inwestycyjne w liczbie 248 jednostek. Taka formuła inwestycji znacznie zmniejsza ryzyko wpływu przepisów na czerpanie dochodów z najmu. Wyznacza także kierunek przyszłych projektów dla tej grupy klientów firm deweloperskich. Ich odbiorcą coraz częściej będą podmioty nastawione na profesjonalne zarządzanie biznesem najmu”. Majkusiak dodaje też: „Na odpływ klienta inwestycyjnego deweloperzy mogą reagować także modyfikując strukturę mieszkań w projektach, np. zmniejszać liczbę kawalerek inwestycyjnych i planować więcej uniwersalnych mieszkań kompaktowych, dwupokojowych, lepiej dopasowanych do potrzeb par i pod wynajem długoterminowy”. Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication w BPI Real Estate Poland, zauważa, że kluczem do sukcesu staje się jakość inwestycji oraz zrównoważony rozwój (ESG). Inwestorzy poszukują bezpiecznych aktywów w najlepszych lokalizacjach.

– „Rynek najmu wciąż pozostaje aktywnym segmentem, szczególnie w dużych miastach, jednak obserwujemy większe zróżnicowanie preferencji inwestorów. Klienci poszukują projektów, które gwarantują wysoką jakość życia, niski koszt utrzymania i atrakcyjną lokalizację – jak np. Chmielna Duo czy Czysta 4. Nie notujemy istotnego odpływu inwestorów indywidualnych, jednak są oni dziś bardziej świadomi i selektywni. Inwestycje muszą spełniać wysokie standardy ESG i oferować wartość nie tylko w postaci stopy zwrotu, ale również jakości przestrzeni i komfortu użytkowania” – podkreśla Gajżewski.

Joanna Chojecka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg, zwraca uwagę na fundamentalne czynniki makroekonomiczne, które wciąż napędzają sektor najmu w największych aglomeracjach.

– „W dłuższym horyzoncie rynek najmu w Polsce pozostaje atrakcyjny, głównie ze względu na strukturalny deficyt mieszkań, rosnącą mobilność zawodową oraz ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych dla części gospodarstw domowych. Czynniki te sprzyjają utrzymywaniu się wysokiego popytu na najem, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich. Ten trend wpływa również na sposób planowania nowych projektów mieszkaniowych, które coraz częściej projektowane są z myślą o elastycznych układach lokali, funkcjonalnych metrażach oraz możliwościach przeznaczenia części inwestycji pod najem” – mówi Joanna Chojecka.

Z kolei Zuzanna Należyta, Dyrektor ds. Handlowych w Eco Classic, sugeruje, że rynek już wcześniej zdyskontował część negatywnych czynników, a obecne regulacje będą miały ograniczony wpływ.

– „Jak to zwykle bywa zmiany w prawie nie nadążają za rzeczywistością. Odpływ klientów inwestycyjnych nastąpił już 2-3 lata temu ze względu na spadek rentowności i zahamowanie wzrostów cen, co było istotnym czynnikiem, decydującym o opłacalności takiej inwestycji” – stwierdza Zuzanna Należyta. Ekspertka dodaje: – „Deweloperzy zauważyli te tendencję i zmienili założenia dotyczące produktów. Stąd regulacja rynku najmu krótkoterminowego będzie miała wpływ na marginalną część inwestycji w ofercie”.

Witold Kikolski, Członek Zarządu MS Waryński Development S.A., wskazuje na rosnącą rolę nabywców instytucjonalnych oraz konieczność precyzyjnego kalkulowania rentowności przez inwestorów indywidualnych.

– „Zmiany obserwowane na rynku najmu w 2025 roku, w tym rosnące koszty finansowania, większa zmienność regulacyjna oraz presja na rentowność, wyraźnie ograniczyły aktywność części indywidualnych inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Dla wielu z nich relacja ceny zakupu do możliwych do uzyskania stawek czynszu stała się mniej atrakcyjna, co przełożyło się na bardziej ostrożne decyzje zakupowe i wydłużenie procesu decyzyjnego” – analizuje Witold Kikolski. Jednocześnie zauważa on zmianę w strukturze rynku: – „Jednocześnie rośnie znaczenie nabywców instytucjonalnych oraz projektów przygotowywanych z myślą o najmie długoterminowym, co wpływa na sposób projektowania mieszkań i strukturę oferty. Grupa klientów inwestycyjnych nie znika, ale staje się bardziej selektywna, zwracając szczególną uwagę na lokalizację, koszty eksploatacyjne oraz długoterminową stabilność projektu”.

Maciej Ciechomski, Członek Zarządu CK Development, potwierdza, że kapitał nie odpływa z rynku, ale staje się bardziej wymagający. Inwestorzy koncentrują się na aglomeracjach i efektywności energetycznej.

– "Zapowiadane zmiany na rynku najmu powodują większą ostrożność wśród inwestorów indywidualnych, ale nie oznaczają odpływu kapitału z tego segmentu. Inwestorzy są dziś bardziej wymagający i uważniej liczą rentowność, dlatego coraz chętniej kupują w aglomeracjach. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w dobrych lokalizacjach, energooszczędne i łatwe w późniejszym zarządzaniu. Widzimy to również w naszych zrealizowanych inwestycjach, takich jak Jedności 31 i 47, Bliska Magdalenka, Biedronki 29 oraz Zielone Falenty, gdzie zakupy inwestycyjne pojawiały się od początku sprzedaży” – mówi Maciej Ciechomski.

Andrzej Swoboda, Wiceprezes Zarządu Grupy CTE, przewiduje, że w średnim terminie może nastąpić ochłodzenie popytu ze strony mniejszych graczy, co wymusi na deweloperach lepsze zbalansowanie oferty.

– "Zmiany zapowiadane na rynku najmu mogą w średnim terminie schłodzić część popytu stricte inwestycyjnego, szczególnie wśród mniejszych inwestorów indywidualnych. Już w 2025 roku obserwowaliśmy, że część klientów kupujących mieszkania pod wynajem odkładała decyzje lub zmieniała strategię” – zauważa Andrzej Swoboda. Dodaje jednak: – "Nie oznacza to jednak zaniku tego segmentu. Raczej mamy do czynienia z większą selektywnością zakupów, koncentracją na lokalizacjach o stabilnym popycie najemców oraz rosnącym znaczeniem jakości i funkcjonalności mieszkań. Dla deweloperów oznacza to konieczność lepszego zbalansowania oferty. Projekty muszą być atrakcyjne, zarówno dla nabywców indywidualnych, jak i inwestorów długoterminowych”.

Damian Tomasik, Prezes Zarządu Alter Investment S.A., zwraca uwagę na ewolucję rynku w kierunku profesjonalnych formatów PRS (Private Rented Sector) oraz pasywnych inwestycji.

– "Rynek najmu będzie coraz mocniej wpływał na planowanie projektów, zwłaszcza w miastach. PRS nie jest chwilową modą, to odpowiedź na realną potrzebę: mobilność, ograniczoną dostępność kredytu i zmianę stylu życia” – twierdzi Damian Tomasik. Prezes Alter Investment S.A. odnosi się również do profilu kupujących: – "Czy kupujący pod wynajem znikają? Nie, ale zmieniają się. Część inwestorów indywidualnych jest ostrożniejsza przy obecnych cenach i kosztach finansowania, więc rośnie znaczenie bardziej profesjonalnych formatów i inwestorów instytucjonalnych. Jeśli rynek najmu będzie dodatkowo regulowany w sposób, który ogranicza podaż, efekt może być odwrotny do zamierzonego: mniej ofert i wyższe czynsze. W tym sensie stabilne, przewidywalne otoczenie prawne jest dziś kluczowe”.

W odpowiedzi na te trendy, firma planuje wprowadzenie nowych produktów inwestycyjnych.

– "W 2026 roku zamierzamy dostarczać gotowe budynki przeznaczone pod najem dla inwestorów indywidualnych jako atrakcyjną alternatywę dla parków handlowych czy lokali usługowych. Pierwszy projekt, dla którego planujemy uzyskać pozwolenie na budowę w 2026 roku to Trakt. Budynek będzie miał 53 lokale i będzie oferowany w formule w pełni pasywnego, profesjonalnie zarządzanego najmu, co daje inwestorowi dostęp do stabilnego dochodu bez operacyjnego zaangażowania. To bardzo atrakcyjna propozycja dla osób szukających przewidywalnego mieszkaniowego cashflow” – podsumowuje Damian Tomasik.