Z perspektywy właściciela nieruchomości oba procesy są ze sobą ściśle powiązane. Leasing obejmuje aktywne pozyskiwanie najemców, negocjacje i zapewnienie konkurencyjnej oferty, z kolei asset management – całościowe zarządzanie wartością nieruchomości (od modernizacji i optymalizacji kosztów, przez wprowadzanie nowych usług i certyfikacji, aż po realizację strategii ESG). Mogą funkcjonować niezależnie, ale tylko w synergii dają pełny efekt: zadowolonych najemców, stabilne przychody i wzrost wartości aktywa.

Signum Work Station – przykład synergii

Ciekawym przykładem połączenia asset management i leasingu jest nasz projekt Signum Work Station, biurowiec zlokalizowany w sercu warszawskiego Służewca, który dołączył do naszego portfolio w 2024 roku. Pierwszym krokiem w pracy nad tym obiektem była diagnoza – dokładna analiza budynku połączona z rozmowami z najemcami. Chcieliśmy zrozumieć, jak im się pracuje, czego brakuje, a co warto poprawić. To pozwoliło nam określić realne potrzeby i priorytety działań modernizacyjnych. Drugim etapem była analiza rynku. Sprawdziliśmy, jakie udogodnienia i certyfikaty pojawiają się w nowoczesnych biurowcach, a następnie zestawiliśmy je z aktualnym stanem Signum Work Station oraz możliwościami technicznymi. Efektem była lista usprawnień, które stopniowo wdrażamy. Wśród najważniejszych działań znalazły się odświeżenie holi windowych, wymiana drzwi wejściowych do powierzchni najemców, modernizacja systemu kontroli dostępu czy wdrożenie aplikacji budynkowej. Pod kątem certyfikacji planujemy uzyskać WELL Health & Safety, Active Score i WiredScore, które dołączą do już posiadanego BREEAM Excellent. Nie poprzestaliśmy jednak na rozwiązaniach technicznych. Postawiliśmy również na rozwój usług i udogodnień wpływających na codzienne doświadczenie pracowników. W lobby powstanie stoisko kawowe, a wkrótce zostanie otwarta największa w Polsce klinika Enel-Med. Zadbaliśmy także o bezpieczeństwo energetyczne, wdrażając zasilanie dwutorowe, a od nowego roku dostarczać będziemy naszym najemcom zieloną energię z farm wiatrowych. To konkretne przykłady, w jaki sposób asset management wspiera leasing – każdy z tych elementów zwiększa atrakcyjność biurowca – zarówno w oczach obecnych, jak i potencjalnych najemców.

Dlaczego najemca zostaje lub odchodzi?

Na coraz bardziej konkurencyjnym rynku biurowym najemcy częściej niż kiedykolwiek zadają sobie pytanie: Czy ta przestrzeń sprzyja rozwojowi mojego biznesu i moich ludzi? Cena najmu przestaje być jedynym kryterium wyboru. Coraz większe znaczenie mają: jakość przestrzeni wspólnych, technologie ułatwiające codzienną pracę, certyfikaty potwierdzające bezpieczeństwo i komfort – dostęp do światła dziennego, jakość powietrza czy stabilna łączność – a także zrównoważone źródła energii i szeroki wachlarz usług dodatkowych, od gastronomii po opiekę medyczną. Właśnie dlatego asset management musi działać proaktywnie – nie tylko odpowiadać na bieżące potrzeby, lecz także wyprzedzać oczekiwania rynku. To oznacza, że właściciel i zarządca budynku powinni myśleć kilka kroków naprzód: analizować trendy w sposobie pracy, zmiany legislacyjne czy rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju. Proaktywność – to umiejętność dostrzegania sygnałów, jeszcze zanim staną się one powszechnym standardem – jak choćby rosnące znaczenie elastycznych przestrzeni, certyfikatów ESG czy usług poprawiających wellbeing pracowników. Działania wyprzedzające oczekiwania pozwalają przyciągnąć nowych najemców, a przede wszystkim budują zaufanie wśród obecnych. Najemca, który widzi, że właściciel inwestuje w budynek, zanim pojawi się realny problem, ma poczucie stabilności i pewności, że jego przestrzeń będzie zawsze odpowiadała na zmieniające się realia biznesowe. To z kolei przekłada się na lojalność, dłuższe umowy i pozytywny wizerunek obiektu na rynku.

Najemcy zwracają coraz większą uwagę na warunki umowy. Firmy wymagają dziś przestrzeni, którą można elastycznie dostosować do zmieniających się realiów: powiększania zespołów, reorganizacji struktur czy wdrażania nowych modeli pracy hybrydowej. Umiejętność szybkiej adaptacji powierzchni staje się jednym z kluczowych czynników decydujących o konkurencyjności biurowca. Ważne jest nie tylko zapewnienie możliwości rozszerzenia zajmowanej powierzchni, lecz także dostęp do opcji typu lease-back, czyli zwrotu części biura. Coraz częściej pojawia się potrzeba elastycznego zarządzania miejscami parkingowymi i wprowadzania systemów rotacyjnych, które pozwalają lepiej je wykorzystać. Istotne staje się również umożliwienie wydłużenia lub skrócenia okresu najmu, tak aby umowa mogła odpowiadać na zmieniające się realia biznesowe. Rynek stał się bardziej wymagający, a to oznacza konieczność wspólnej adaptacji (właścicieli, jak i najemców) do dynamicznych warunków gospodarczych. Elastyczność i otwartość na dialog stają się dziś fundamentem długoterminowych relacji w sektorze biurowym.

Asset management jako narzędzie leasingu

Z perspektywy leasingu, modernizacje i nowe usługi przekładają się bezpośrednio na przewagę konkurencyjną. Najemcy, którzy widzą, że właściciel dba o budynek i reaguje na ich potrzeby, chętniej podpisują długoterminowe umowy i rekomendują obiekt innym firmom. Dobry asset management to także narzędzie do budowania historii sukcesu budynku – pokazuje, że nieruchomość się rozwija, podkreśla zaangażowanie w ESG i dostarcza leasingowi mocnych argumentów sprzedażowych.

Kierunki rozwoju asset managementu

Patrząc szerzej na rynek, można zauważyć, że skuteczny asset management                                   w biurowcach w najbliższych latach będzie koncentrował się na kilku kluczowych obszarach. Pierwszym z nich jest zrównoważony rozwój i dążenie do neutralności klimatycznej. Coraz większe znaczenie zyskują certyfikaty potwierdzające jakość środowiska pracy, wykorzystanie zielonej energii czy redukcję śladu węglowego. To nie tylko oczekiwanie najemców, lecz także standard wymagany przez inwestorów i instytucje finansowe. Drugim obszarem jest doświadczenie pracowników. Biurowce przestają być wyłącznie miejscem wykonywania pracy, a stają się przestrzeniami, które wspierają wellbeing, integrację i codzienny komfort użytkowników. Pracownik, który czuje się dobrze w swoim otoczeniu, ma dostęp do naturalnego światła, ergonomicznych przestrzeni, miejsc sprzyjających koncentracji, ale też relaksu i nieformalnych spotkań, staje się bardziej zaangażowany, kreatywny i lojalny wobec pracodawcy. To z kolei bezpośrednio wpływa na decyzje firm dotyczące przedłużania umów najmu – biurowiec staje się narzędziem employer brandingu i przyciągania talentów. Tutaj kluczową rolę odgrywa szeroko rozumiany Tenant Community. Wynajmujący coraz częściej wychodzi poza rolę dostawcy powierzchni, stając się animatorem życia społeczności w budynku. Organizowane są nie tylko praktyczne udogodnienia (takie jak serwis rowerowy latem czy narciarski zimą), lecz także działania integrujące i budujące relacje – spotkania przy kawie czy lodach w przestrzeniach wspólnych, warsztaty rozwojowe, wydarzenia sportowe czy ekologiczne akcje wspólne dla wszystkich najemców. Ważnym elementem staje się również program benefitów – np. rabaty dla pracowników w restauracjach czy punktach usługowych w ramach kompleksu. Takie działania sprawiają, że biurowiec przestaje być anonimową przestrzenią, a zaczyna funkcjonować jak mini-ekosystem, w którym praca łączy się z komfortem, stylem życia i poczuciem wspólnoty. W świecie, w którym pracownicy coraz częściej oczekują od miejsca pracy „czegoś więcej”, Tenant Community staje się istotnym argumentem dla firm przy wyborze lokalizacji biura. W ramach dalszego rozwoju asset managementu nie do przecenienia pozostaje również rozwój technologii. Rozwiązania smart, aplikacje budynkowe czy narzędzia proptech wspierające zarządzanie energią – coraz częściej wykorzystujące także sztuczną inteligencję – będą standardem w nowoczesnych biurowcach. Ułatwiają one codzienne funkcjonowanie w budynku, a jednocześnie pozwalają optymalizować koszty operacyjne. Kolejnym filarem jest bezpieczeństwo, zarówno w wymiarze cyfrowym, jak i fizycznym. Cyberbezpieczeństwo, nowoczesne systemy kontroli dostępu czy monitoring to dziś podstawowe elementy, które budują poczucie zaufania do budynku i jego operatora.

Synergia, która działa

Na pytanie „Asset Management i Leasing – nieodłączne połączenie?”, odpowiedź brzmi jednoznacznie: tak. Jeden obszar bez drugiego nie wykorzystuje pełnego potencjału. Leasing przyciąga najemców, jednak to asset management sprawia, że zostają. Razem tworzą strategię długoterminowej wartości, w której najemca nie jest tylko użytkownikiem metrów kwadratowych, lecz partnerem, któremu oferujemy najlepsze możliwe doświadczenie. Przykład Signum Work Station pokazuje, że odpowiednia ocena produktu, dialog z najemcami i odważne inwestycje w jakość budynku to dziś klucz do sukcesu na rynku biurowym. Ale to również coś więcej – dowód na to, że współczesne biurowce nie są już statycznymi obiektami z betonu i szkła, lecz dynamicznymi organizmami, które rozwijają się razem z firmami i ludźmi, którzy w nich pracują. Być może więc prawdziwym wyzwaniem dla asset managerów i zespołów leasingowych nie jest dziś samo pozyskiwanie czy utrzymywanie najemców, lecz umiejętność tworzenia środowiska, które inspiruje, wspiera i daje poczucie przynależności. Bo w świecie, w którym biuro konkuruje z innymi budynkami, domem czy pracą zdalną, wygrywają ci, którzy potrafią nadać przestrzeni wartość o wiele większą niż metr kwadratowy.

‍