Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi wymaga dziś czegoś więcej niż utrzymania technicznego i bycia administratorem. Konkurencja, regulacje i oczekiwania najemców sprawiają, że kluczowe stają się mierzalne wyniki. Jednym z narzędzi, które coraz śmielej wchodzi na rynek nieruchomości, jest wskaźnik SRI (Smart Readiness Indicator), określający, jak bardzo budynek jest zaawansowany technologicznie i operacyjnie. To nie tylko kwestia technologii, lecz podstawa strategii zarządzania, wpływająca na koszty bieżące i długoterminową wartość obiektu.

SRI (ang. Smart Readiness Indicator –  pol. Wskaźnik gotowości budynków do obsługi inteligentnych sieci.) został wprowadzony przez Komisję Europejską w 2018 roku jako narzędzie służące do oceny zdolności budynków do wykorzystywania technologii informacyjno-komunikacyjnych oraz systemów elektronicznych, w celu dostosowania ich funkcjonowania do potrzeb użytkowników i sieci energetycznej [1]. Od tamtego czasu wskaźnik SRI znacząco się rozwinął poprzez wprowadzenie platformy SRI [2] oraz kolejne nowelizacje Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków [3]. Zgodnie z zapisami Komisja Europejska zobowiązana jest do stworzenia wspólnego dla całej Unii systemu oceny SRI do końca czerwca 2027 roku. Obowiązek obliczenia wskaźnika SRI dotyczyć będzie budynków niemieszkalnych, w których systemy techniczne przekraczają moc 290 kW. W kontekście przygotowań do szerokiego wdrożenia SRI, powstał projekt tunES („Tuning EPC and SRI instruments to deliver full potential”) [4] współfinansowany w ramach programu LIFE. Projekt ten ma na celu wspieranie państw członkowskich w procesie adaptacji wskaźnika SRI poprzez dostarczanie wytycznych, narzędzi oraz pokazania dobrych praktyk. tunES pełni także funkcję platformy współpracy między interesariuszami, umożliwiając wymianę wiedzy i doświadczeń w zakresie implementacji SRI oraz dostosowywania systemu do uwarunkowań krajowych.

Komponenty SRI

Zgodnie z rozporządzeniem delegowanym 2020/2155 [5], wskaźnik gotowości budynków do obsługi inteligentnych sieci składa się z trzech grup funkcjonalności: charakterystyka energetyczna budynku, użytkownicy oraz integracja z siecią energetyczną, które dzielą się na następujące kryteria odziaływania:

• Efektywność energetyczna – ocenia wpływ inteligentnych rozwiązań na potencjał oszczędzania energii (np. poprzez optymalizację ustawień temperatury wewnętrznej);
• Konserwacja i przewidywanie usterek – odnosi się do zdolności systemów do automatycznego wykrywania, diagnozowania i raportowania problemów technicznych.;
• Komfort – dotyczy wpływu inteligentnych rozwiązań na komfort użytkowników w zakresie warunków termicznych, akustycznych i wizualnych;
• Wygoda – obejmuje stopień, w jakim zastosowane rozwiązania ułatwiają codzienne funkcjonowanie użytkowników, np. dzięki automatyzacji procesów, jak i ograniczeniu konieczności ręcznego sterowania systemami;
• Zdrowie, dobrostan i dostępność – ocenia wpływ technologii na zdrowie                             i samopoczucie użytkowników, z uwzględnieniem dostępności dla wszystkich grup. Podstawą jest brak negatywnego oddziaływania, a dodatkowym atutem jest pozytywny wpływ, np. poprawa jakości powietrza dzięki zaawansowanej wentylacji i filtracji;
• Informacje dla użytkowników – analizuje zdolność systemów do przekazywania jasnych i zrozumiałych informacji o działaniu budynku;
• Elastyczność energetyczna i magazynowanie energii – opisuje wpływ usług na zdolność budynku do reagowania na zmienne warunki w systemie energetycznym, m.in. poprzez magazynowanie nadmiarowej energii i jej oddawanie do sieci lub przesuwanie obciążeń w czasie.

‍

Rysunek 1 Grupy funkcjonalności i kryteria odziaływań SRI [6]

Optymalizacja kosztów operacyjnych i eksploatacyjnych (finansowa rola SRI)

Jednym z najważniejszych aspektów zarządzania nieruchomością jest optymalizacja kosztów operacyjnych i eksploatacyjnych. Analiza zużycia energii, wody i innych mediów pozwala wskazać obszary, w których można osiągnąć oszczędności. Wysoki wskaźnik SRI oznacza, iż budynek posiada monitorowanie zużycia energii w czasie rzeczywistym, a także automatyzację i optymalizację pracy systemów, takich jak HVAC czy oświetlenie. Predykcyjne zarządzanie konserwacją oraz inteligentne sterowanie wszelkimi systemami (np. instalacjami sanitarnymi, elementami ochrony przeciwsłonecznej) pozwalają zoptymalizować zużycie energii, a w konsekwencji obniżyć koszty nawet o kilkanaście procent. Digitalizacja procesów sprzyja szybszemu reagowaniu w czasie rzeczywistym. Różnica między budynkiem, który posiada inteligentne systemy monitorowania, a takim, w którym ich brak, przekłada się bezpośrednio na wynik finansowy obiektu. Budynki                   o wysokim wskaźniku SRI, dzięki inteligentnym systemom zarządzania energią oraz komfortem użytkowników, utrzymują atrakcyjność rynkową, obniżają koszty eksploatacji i spełniają wymagania zrównoważonego rozwoju, co chroni ich wartość w czasie.

Spełnienie rosnących wymagań regulacyjnych i ESG 

W ostatnich latach ESG stało się jednym z kluczowych kryteriów oceny inwestycji. Inwestorzy, deweloperzy i zarządcy nieruchomości coraz częściej muszą udowadniać, że ich aktywa są zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju, zarówno w zakresie środowiskowym (E), społecznym (S), jak i ładu korporacyjnego (G). Jednak sama deklaracja odpowiedzialności nie wystarczy. Potrzebne są konkretne narzędzia, które umożliwią realizację tych założeń w praktyce. SRI można traktować jako narzędzie wspierające realizację celów ESG w nieruchomościach, które pomaga w osiąganiu lepszych wyników środowiskowych (E), zwiększa komfort i bezpieczeństwo użytkowników (S) oraz wspiera transparentne zarządzanie obiektem (G).

• Środowisko (E) – Budynki o wysokim SRI lepiej kontrolują zużycie energii i wody, redukując ślad węglowy. Automatyzacja systemów HVAC czy oświetlenia przekłada się na realne oszczędności i niższą emisję;
• Społeczeństwo (S) – Inteligentne rozwiązania zwiększają komfort i bezpieczeństwo użytkowników, od regulacji temperatury po systemy zarządzania dostępem i monitorowania jakości powietrza;
• Ład korporacyjny (G) – Dzięki zaawansowanym systemom monitoringu i raportowania właściciele nieruchomości mogą transparentnie prezentować dane inwestorom oraz instytucjom regulacyjnym, co ułatwia spełnianie wymogów ESG.

W praktyce oznacza to, że wysoki poziom SRI wspiera realizację strategii ESG, a to sprawia, że nieruchomości są bardziej efektywne kosztowo, atrakcyjne dla najemców i odporne na ryzyko regulacyjne. Coraz częściej to właśnie zgodność z ESG i wysoka ocena SRI decydują o tym, które budynki stają się atrakcyjne na rynku.

Poprawa komfortu i doświadczenia najemców

Zadowolenie i lojalność najemców stanowią fundament stabilności finansowej każdego obiektu. Jednym z obszarów ocenianych w ramach wskaźnika SRI jest komfort użytkowników, który obejmuje takie elementy, jak: komfort termiczny, wizualny, akustyczny oraz jakość powietrza wewnętrznego. Dzięki inteligentnym systemom zarządzania klimatem, możliwości personalizacji ustawień biurowych czy integracji aplikacji mobilnych z usługami budynku codzienne korzystanie z przestrzeni staje się bardziej wygodne i przyjazne. W biurowcach, w których wdrożono rozwiązania typu smart building, pracownicy deklarują wyższy poziom satysfakcji, a rotacja najemców wyraźnie się obniża. Co więcej, badania jednoznacznie wskazują, że warunki środowiskowe, takie jak jakość powietrza, dostęp do naturalnego światła czy stabilność temperatury mają bezpośredni wpływ na produktywność [7]. Oznacza to, że inwestycje w komfort użytkowników to nie tylko podnoszenie atrakcyjności budynku, ale również realne wsparcie efektywności biznesowej firm, które w nim funkcjonują.

Elastyczność zarządzania i integracja z inteligentną siecią energetyczną (Smart Grid)

Dynamiczne zmiany rynkowe sprawiają, że zarządcy budynków muszą wykazywać się dużą elastycznością. Inteligentne systemy monitorowania i sterowania pomagają nie tylko na bieżąco optymalizować pracę obiektu, ale także reagować na nagłe sytuacje, takie jak zmiany w strukturze najmu, rosnące ceny energii czy nowe wymogi prawne. Wskaźnik SRI między innymi pokazuje, w jakim stopniu budynek potrafi szybko i skutecznie dostosować się do takich wyzwań. Dzięki temu zarządcy mogą podejmować decyzje oparte na danych w czasie rzeczywistym, unikając strat i lepiej planując budżet.

Naturalnym uzupełnieniem tych procesów jest integracja z inteligentnymi sieciami energetycznymi, która umożliwia dynamiczne zarządzanie energią, udział w usługach elastyczności i realne wsparcie dla systemu energetycznego. Wysoki SRI to znak, że obiekt nie tylko zużywa mniej zasobów, lecz także aktywnie współpracuje z otoczeniem. Dobrym przykładem są budynki wyposażone w panele fotowoltaiczne i magazyny energii.                       W godzinach szczytu oddają nadwyżkę do sieci, a nocą korzystają z tańszej energii. Takie rozwiązania poprawiają bilans ekonomiczny nieruchomości i jednocześnie wspierają transformację energetyczną.

Warto jednak pamiętać, że technologia w sektorze nieruchomości rozwija się w szybkim tempie. Budynki, które nie są w stanie adaptować nowych rozwiązań, narażone są na ryzyko technologicznej deprecjacji. Ocena SRI pozwala zidentyfikować, na ile infrastruktura obiektu jest przygotowana na przyszłe innowacje, od systemów zarządzania energią, przez rozwiązania związane z bezpieczeństwem, po technologie wspierające mobilność. Dzięki temu właściciele mogą planować inwestycje strategicznie i rozkładać je w czasie, minimalizując ryzyko kosztownych modernizacji wykonywanych ad hoc.

Podsumowanie

Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi w XXI wieku wymaga podejścia holistycznego, opartego na mierzalnych wskaźnikach i integracji z nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi. SRI staje się nie tylko narzędziem diagnostycznym, ale przede wszystkim elementem strategii długoterminowego rozwoju nieruchomości. Pozwala jednocześnie obniżyć koszty, zwiększyć wartość rynkową, spełnić wymogi regulacyjne, podnieść satysfakcję najemców i zabezpieczyć obiekt przed technologiczną deprecjacją. Dla właścicieli i zarządców oznacza to realną przewagę konkurencyjną w coraz bardziej wymagającym rynku nieruchomości.  

Warto też podkreślić wymiar społeczny. Inteligentne budynki to nie tylko oszczędności i wyższa wartość, ale także lepsze warunki życia i pracy. Stabilna temperatura, dostęp do światła dziennego, czyste powietrze i możliwość personalizacji środowiska pracy to elementy, które mają bezpośredni wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi. Najemcy coraz częściej wybierają miejsca, które wspierają dobrostan pracowników, bo wiedzą, że przekłada się to na ich efektywność i lojalność.

Wdrożenie rozwiązań ocenianych w ramach SRI nie jest jednak wolne od barier. Najczęściej wskazuje się na koszty początkowe i brak świadomości rynku. Wielu właścicieli budynków wciąż traktuje inteligentne systemy jako dodatek, a nie fundament strategii zarządzania. Tymczasem doświadczenia krajów zachodnich pokazują, że zwrot                                z inwestycji jest szybki, a koszty wdrożenia spadają wraz z rozwojem technologii. Kluczowe staje się więc budowanie świadomości i tworzenie zachęt finansowych, które przyspieszą adaptację.

1. Literatura

1. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/844 z dnia 30 maja 2018 r. zmieniająca dyrektywę 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków i dyrektywę 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej
2. https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-efficient-buildings/smart-readiness-indicator_en
3. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (wersja przekształcona)
4. https://empirica.com/tunes/
5. Rozporządzenie delegowane Komisji (UE) 2020/2155 z dnia 14 października 2020 r. uzupełniające dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE poprzez ustanowienie opcjonalnego wspólnego systemu Unii Europejskiej w zakresie oceny gotowości budynków do obsługi inteligentnych sieci
6. European Commission: Directorate-General for Energy, Vito, Verbeke, S., Aerts, D., Reynders, G. et al., Final report on the technical support to the development of a smart readiness indicator for buildings – Summary, Publications Office, 2020,

Systematic Review on Perceived IEQ & Productivity Alaimo, L. S., Giannouli, V., & Bonaiuto, M. (2023). Perceived indoor environmental quality and workplace outcomes: A systematic review. Frontiers in Psychology, 14, 1139286.