O tym, jak projektuje się i zarządza obiektem, dla którego brakuje na polskim rynku bezpośredniego punktu odniesienia, w jaki sposób technologia pozwala na rygorystyczne oszczędności eksploatacyjne w duchu BREEAM oraz dlaczego aplikacja mobilna nigdy do końca nie zastąpi człowieka na recepcji – rozmawiamy z Tomaszem Albrychtem.

Tomasz Albrycht: To, co pozwoliło nam zaprojektować budynek, którego funkcja wprost koreluje z biznesowym otoczeniem, to doświadczenie w budowaniu relacji z Rezydentami Olivia Centre, doświadczenia w organizacji szkoleń i dużych imprez konferencyjnych w Olivia Star Top oraz dane statystyczne dotyczące rynku najmu długoterminowego i turystycznego. Olivia Pulse jest odpowiedzą na potrzeby różnych grup odbiorców skupionych głównie wokół Olivia Centre, a infrastruktura budynku, w tym przede wszystkim zaprojektowane i w pełni wyposażone lokale dostosowane są zarówno do pobytów kilkudniowych w ramach podróży służbowych lub turystycznych, jak i do wielomiesięcznych pobytów w ramach kontraktów terminowych. Sąsiedztwo Olivia Centre sprzyja również relokacji na stałe osób pracujących w kompleksie biurowym, którzy chcą w pełni czerpać z możliwości, jakie daje otoczenie.

Tomasz Albrycht: Banki traktowały projekt jak klasyczną deweloperską inwestycję komercyjną (apartamenty inwestycyjne ze stawką 23% VAT) z przeznaczeniem na sprzedaż wyodrębnionych lokali. Do uruchomienia kredytu wymagana była przedsprzedaż, która w przypadku tej inwestycji nie była trudna do osiągnięcia. Jesteśmy przekonani, że związane jest to głównie z potencjałem lokalizacji – w Olivia Centre pracuje na co dzień 15 tys. ludzi, w pobliskim, drugim centrum biznesowym niewiele mniej, a do tego jeszcze sąsiadujemy z kampusem Uniwersytetu Gdańskiego, gdzie studiuje 20 tys. studentów. Najem krótkoterminowy ma stanowić zaplecze dla blisko 500 imprez, jakie rokrocznie odbywają się w Olivii, zatem popyt na lokale mieszkalne w tej lokalizacji jest olbrzymi, zatem przedsprzedaż nie stanowiła problemu.

Tomasz Albrycht: Pierwotne założenia traktują o przeznaczeniu ok. ¾ lokali na najem długoterminowy, a pobyty krótkoterminowe stanowić będą jedynie uzupełnienie oferty budynku, co głównie związane jest z tym, że powierzchnie wszystkich naszych lokali rozpoczynającą się od 25 m2, a więc sprzyjającą długim pobytom. Do tego są wyposażone w pojemne szafy, pełną kuchnię wraz z wyposażeniem, a nawet pralkę. Dla komfortu naszych najemców długoterminowych możemy zaoferować, jako dodatek, pełen serwis ze sprzątaniem apartamentu, wymianą ręczników i bielizny pościelowej. Infrastruktura Olivia Pulse, w tym całodobowa recepcja, restauracja śniadaniowa czy serwis w budynku pozwala nam na dynamiczne dostosowywanie oferty do aktualnych potrzeb rynkowych, zależy nam jednak na zachowaniu rozsądnych proporcji dla utrzymania jak najwyższego standardu życia w naszym budynku i utrzymaniu jak najlepszych relacji z naszymi sąsiadami.

Tomasz Albrycht: Perlatory czy oświetlenie energooszczędne w wielu nowych budynkach są już standardem. W Olivia Pulse podeszliśmy szerzej do oszczędności, stosując w częściach wspólnych budynku czujniki ruchu i zarządzając oświetleniem adekwatnie do aktualnych potrzeb. Również w części naszych lokali zainstalowaliśmy rozwiązania umożliwiające wyłączanie oświetlenia na wybranych obwodach elektrycznych w trakcie nieobecności gości czy wyłączanie klimatyzacji w przypadku otwarcia okna, w łazienkach natomiast pojawiły się grzejniki z grzałkami termostatycznymi sterowanymi czasowo umożliwiającymi np. osuszenie ręcznika również poza sezonem grzewczym bez ryzyka, że najemca pozostawi cały czas włączoną grzałkę. To rozwiązanie pozwala znacząco ograniczyć częstotliwość wymiany ręczników, a tym samym poczynić oszczędności energii elektrycznej, wody i ilości stosowanej chemii. Sprzyja temu także system zmiękczania i odkamieniania wody, dzięki któremu mniej środków czyszczących będziemy wykorzystywać do bieżącego sprzątania i wydłużymy żywotność sprzętów AGD.

Mamy również rozwiązania pozwalające na oszczędności po stronie naszych najemców długoterminowych poprzez własną trafostację budynkową i dystrybucję energii w ramach własnej sieci. To pozwala nam na zakup energii elektrycznej średniego napięcia po cenach giełdowych i tym samym pozwala na długoterminowe oszczędności, z których korzystają wszyscy użytkownicy budynku.

Jednym z rozwiązań, jakie wyróżniają obiekt pod względem technologii, jest wysoce zaawansowana aplikacja, która rozwija korzyści związane z mieszkaniem w budynku. 

Tomasz Albrycht: Dzięki naszemu partnerowi technologicznemu użytkownicy Olivia Pulse będą mieli do dyspozycji aplikację mobilną na urządzenia Android i iOS umożliwiającą dokonanie rezerwacji, zameldowanie się w apartamencie i otwarcie drzwi z pominięciem recepcji. Są to rozwiązania, które wdrażamy z myślą o podniesieniu komfortu codziennego życia w budynku. Rozwiązanie to nie eliminuje tradycyjnych kart dostępowych, stanowi jednak znaczący krok w stronę cyfryzacji usług i zapewniając platformę do komunikacji z naszymi najemcami. Docelowo będziemy rozszerzać dostępne w tym kanale opcje coraz mocniej integrując się z kompleksem Olivia Centre, którego jesteśmy częścią. To także są rozwiązania, które pozwolą mieszkańcom na dostęp do szeregu atrakcji, rozwiązań i możliwości, jakie są dostępne w Olivii. Chcemy zapewnić im możliwość uczestniczenia w wydarzeniach sportowych, kulturalnych, korzystania z szeregu udogodnień lokali gastronomicznych, centrum fitness i tarasu widokowego na najwyższych kondygnacjach Olivii Star.

Tomasz Albrycht: Znajomość trójmiejskiego rynku zarówno od strony turystycznej, jak i najmu długoterminowego zdobywane w pracy w czołowych firmach deweloperskich w Trójmieście, doświadczenie w przygotowywaniu i otwieraniu kilku obiektów hotelowych, a nawet prywatna pasja do nowinek technologicznych pozwala całościowo spojrzeć na tak duży projekt, jakim jest Olivia Pulse. Nasz projekt nie jest jednak oderwany od otoczenia, wręcz przeciwnie. Choć Zespół Olivia Pulse w zdecydowanej większości składa się ze specjalistów branży hotelarskiej, którzy doskonale rozumieją pojęcie gościnności, wysokich standardów obsługi, ale też bezpieczeństwa w tego typu obiektach, to jako część rodziny Olivia Centre korzystamy z know-how licznych zespołów wyspecjalizowanych niemal w każdej dziedzinie życia, co nas niezwykle cieszy. Synergia kompetencji jest w naszym projekcie ogromną wartością.

Tomasz Albrycht: Najważniejsze było zrozumienie, jak tego typu budynek funkcjonuje na co dzień. Zrozumienie codziennych procesów było punktem wyjścia do zaplanowania detali w budynku bardzo często niewidocznych dla obserwatorów, a znacząco wpływających na jakość życia pracowników i samych mieszkańców. Od bezprogowych posadzek umożliwiających sprawne przetaczanie np. ciężkich wózków z pościelą, zabezpieczeń na ścianach korytarzy, zapobiegających przed uszkodzeniami od wózków serwisowych, przez kontrolę dostępu znacząco różniącą się od typowo hotelowych, a na pewno biurowych rozwiązań, po wybór najwyższej klasy materiałów zapewniających wolniejsze starzenie się wyposażenia i zastosowanie automatyki wpływającej na oszczędności na etapie użytkowania budynku. Kompleksowe i odpowiedzialne myślenie o obiekcie to nie praca jednej osoby, a wynik zebranych doświadczeń całego Zespołu. Nieszablonowy projekt wymagał niestandardowych rozwiązań, dlatego sięgnęliśmy również po oprogramowanie umożliwiające zarządzanie projektem zarówno w ujęciu pobytów długo-, jak i krótkoterminowych z poziomu jednej platformy. Dzięki temu projekt Olivia Pulse może dynamicznie odpowiadać na aktualne potrzeby i dostosowywać się do realiów zmieniającego się rynku.

Tomasz Albrycht: Zdecydowanie nie przysłużyła nam się pogoda. Niespotykana od lat aura w okresie zimowym sprawiła, że czasu na wykończenie wnętrz pozostało nam niewiele. Walczymy z czasem, ale zaangażowanie zespołu pozwala mi z optymizmem patrzeć na terminy. Poza tym projekt był przygotowany wielowątkowo z uwzględnieniem jego docelowych funkcji, więc przyjęte założenia były jedynie kosmetycznie modyfikowane w trakcie realizacji. Dzisiaj z przekonaniem mogę powiedzieć, że projekt jest dobrze przygotowany do pełnienia swojej zaplanowanej funkcji.

Tomasz Albrycht: W teorii można zautomatyzować pracę recepcji, natomiast gościnność i budowanie relacji w naszym przekonaniu nie może odbywać się kosztem ludzi, a jest to część standardu, który goście doceniają. Choć projekt zakłada uruchomienie aplikacji, która częściowo przejmie na siebie takie funkcje, jak zameldowanie gościa czy funkcję karty do otwarcia drzwi apartamentu, to nie rezygnujemy z tradycyjnej recepcji. Nowoczesne rozwiązania sprawią, że nasz zespół będzie miał więcej czasu do obsługi naszych gości na najwyższym poziomie.

Nowy model kreuje też nowe przestrzenie, takie jak ogólnodostępny taras na czwartej kondygnacji. Jak zarządzać taką strefą, by bezkonfliktowo łączyła potrzeby stałych rezydentów i gości wpadających na zaledwie kilka dni?

Tomasz Albrycht: Taras jest częścią wspólną całego budynku, korzystać z niego mogą zarówno najemcy długoterminowy, jak i goście odwiedzający nas na kilka dni. Liczymy na to, że podobnie jak w przestrzeniach wspólnych Olivia Centre, miejsce to będzie naturalną przestrzenią budowania relacji, które z naszej perspektywy są wyjątkowo ważne.

Tomasz Albrycht: Oczywiste jest, że za tak dużym przedsięwzięciem biznesowym stoi twarda kalkulacja. Nic nie jest tu pozostawione przypadkowi. Nasze analizy rynku, w oparciu o które zostały przygotowane modele biznesowe, bazowały na realnych wartościach z trójmiejskiego rynku najmu długoterminowego i hotelarskiego z uszczegółowieniem lokalizacji projektu. Wciąż śledzimy zachowania rynkowe i monitorujemy potrzeby naszych Rezydentów w Olivia Centre, dlatego jesteśmy przekonani, że nasze założenia biznesowe znajdą odzwierciedlenie w wynikach poszczególnych kwartałów.