Pustostany jako barometr negocjacyjny: rynek najemcy vs. rynek wynajmującego
Polski rynek oferuje pełną gamę pozycji negocjacyjnych nowoczesnych powierzchni biurowych. Czasem przewagę mają właściciele, czasem najemcy, a wszystko zależy od tego, gdzie szukamy biura – nawet w jednym mieście sytuacje w poszczególnych dzielnicach mogą się bardzo różnić.
REKLAMA
Wskaźnik pustostanów to jedno ze źródeł informacji o sytuacji na rynku najmu. Nie należy analizować go w oderwaniu od innych danych, jednak może być dobrą ilustracją sytuacji rynkowej, w tym mniej lub bardziej chwiejnej równowagi między wynajmującymi a najemcami. To wskazówka zarówno dla tych, którzy szukają przestrzeni biurowej, jak i dla tych, którzy szukają najemców. To także jedna z podstaw analiz dla tych deweloperów, którzy zastanawiają się nad nowymi projektami, i dla instytucji, które je finansują.
Co mówią dane?
Najnowsze opublikowane na stronie PINK dane dotyczą drugiego kwartału tego roku. Na koniec czerwca 2026 zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ok. 6,2 mln m2, a na rynkach regionalnych łącznie 6,8 mln m2. Największe rynki biurowe w Polsce (po Warszawie) to Kraków, Wrocław oraz Trójmiasto.
Współczynnik pustostanów w II kwartale 2026 r. wyniósł 8,5% w Warszawie (spadek o 1 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 2,3 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2025 r.), przy czym w centrum miasta wynosił on 4,8%, podczas gdy poza centrum osiągnął wartość 11,8%. Na rynkach regionalnych wynosił on 17,3% , co odpowiadało 1,17 mln m2 (spadek o 0,1 p.p. względem poprzedniego kwartału i spadek o 0,2 p.p. wobec analogicznego okresu 2025 r.). W sumie na rynkach regionalnych dostępne jest prawie 1,2 mln m2 powierzchni. Dla porównania – w 2020 r. na głównych rynkach regionalnych stopa pustostanów wynosiła 9,4%, co odpowiadało ok. 500 tys. m2; całkowite zasoby wynosiły wówczas 5,5 mln m2. Widać wyraźnie, że od rozpoczęcia pandemii rynki regionalne notują duży wzrost wolnej powierzchni biurowej.
Dane zbiorcze to tylko fragment obrazka. Znacznie ciekawiej wygląda rynek, jeśli przyjrzymy się lokalizacjom bardziej szczegółowo. Już na przykładzie Warszawy widać, że wskaźnik zbiorczy to tylko punkt wyjścia. W strefach centralnych Warszawy nowoczesne powierzchnie biurowe są trudno dostępne. Współczynnik pustostanów w tym obszarze na poziomie 4,8% sugeruje mocną pozycję właścicieli i słabszą najemców. Odwrotnie sytuacja wygląda poza Centrum, w szczególności na popularnym dawniej Mokotowie.
Równie duże różnice występują pomiędzy poszczególnymi miastami. W regionach najwyższy wskaźnik niewynajętej powierzchni odnotowano w Katowicach – 22,2%, a najniższy w Szczecinie – 8,4% (co ciekawe, jeszcze w 2020 r. Katowice miały najmniejszy współczynnik pustostanów, między 6 a 7%). To bardzo duża rozpiętość, która odpowiada równie dużej różnorodności lokalizacji. Pozycja właścicieli powierzchni i najemców różni się zatem istotnie w zależności od regionu i trudno szukać trendu dla wszystkich miast regionalnych jednocześnie, tak odmienny mają one charakter i tak różnie kształtował się w nich historycznie popyt.
Budynek jest jak drzewo – rośnie powoli
Wróćmy do niskiego współczynnika pustostanów w centralnych strefach Warszawy – ten wskaźnik pokazuje duże wypełnienie biur w dobrych lokalizacjach.
Nowe budynki w centralnych lokalizacjach są nieliczne. Takie biura szybko znikają z rynku, często jeszcze na długo przed zakończeniem budowy. Przykładem jest AFI House w warszawskim kwartale Towarowa 22 i ostatnio ogłoszona umowa najmu 20 tys. m2 przez PwC; oddanie biurowca do użytku zaplanowane jest na drugą połowę 2027 r., a przeprowadzka dopiero na początek 2028 r. To w znacznym stopniu „zamyka” dostępność jednego z nielicznych nowych projektów przewidzianych na najbliższe lata, choć oczywiście „otwiera” dostępność powierzchni obecnie zajmowanej przez PwC. Niska planowana podaż w najbliższych latach i niski wskaźnik pustostanów na pewno stanowi problem dla najemców szukających dużej powierzchni i to dwojakiego rodzaju: po pierwsze, będzie raczej coraz drożej, a po drugie, czasem może być wręcz trudno z wyborem. Skoro tak, to może dziwić, że powstaje tak mało nowych budynków, że rynek nie wypełnia powstającej luki? Można to automatycznie uznać za sprzeczne: niski wskaźnik pustostanów, duży popyt, rosnące czynsze i… mało nowych projektów. Można wskazać kilka powodów bardzo niskiej planowanej podaży nowej powierzchni biurowej.
Po pierwsze, świat, Polska, a tym samym też deweloperzy biurowi ciągle jeszcze badają, jak wyglądać będzie praca w najbliższych latach. Do niepewności związanej z nieustannie toczącą się dyskusją o pracy hybrydowej doszły wątpliwości związane z wpływem AI na rynek pracy, a w szczególności zapotrzebowanie na prostsze usługi, prace (które – wykonywane przez ludzi – jednocześnie „zajmują” dużo powierzchni). W zakresie pracy hybrydowej sytuacja wydaje się ustabilizowana, ale jednocześnie wszyscy mają poczucie, że ta stabilizacja wcale nie musi być trwała. Jeśli chodzi o AI, to chyba nikt do końca jeszcze nic nie wie, większość zgadza się z kierunkiem (wzrost wykorzystania AI musi mieć wpływ na pracę ludzi), ale trudno jednoznacznie ocenić, czy i jak bardzo wpłynie to na popyt na powierzchnię biurową.
Kolejny powód obecnej niskiej podaży nowych i planowanych powierzchni, wiąże się z obniżoną w ostatnich latach dynamiką transakcji w tym sektorze. Niektórzy deweloperzy zostali z budynkami, których nie mogli sprzedać po zadowalających dla siebie cenach. Deweloper chce sprzedać budynek jak najszybciej, aby uwolnić kapitał, zamknąć projekt, zakończyć ekspozycję na ryzyko, zrealizować zysk, spłacić bank itp. Innymi słowy, deweloper nie jest szczęśliwy, dopóki nie sprzeda budynku, nawet jeśli wybudował znakomity obiekt i wynajął go w całości i po dobrych czynszach. A jak „nie jest szczęśliwy”, to mniej chętnie zacznie nowy projekt. I to właśnie obserwowaliśmy przez ostatnie lata – spowolnienie sprzedaży i bezpośrednio z tym związane spowolnienie nowych projektów. Skala zmian na rynku była tak duża, że uznani deweloperzy biurowi wręcz zakończyli taką działalność w Polsce.
Po trzecie, liczba działek w centrum Warszawy, które można zabudować budynkami biurowymi, nawet po uwzględnieniu „nowego” centrum biurowego w okolicy Ronda Daszyńskiego, jest z definicji ograniczona i spada. Co więcej, o te nieliczne deweloperzy biurowi walczą z deweloperami mieszkaniowymi, którzy kilka lat temu pokochali na nowo centrum miasta i korzystając z przeważająco dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, są w stanie oferować wyższe ceny za działki. Znamiennym, ale nie jedynym przykładem, jest decyzja jednego z większych deweloperów biurowych, aby działkę przewidzianą na 3. fazę projektu biurowego przeznaczyć na projekt mieszkaniowy. Podobnie w ostatnim roku zrealizowano w ścisłym centrum sprzedaż nieco starszego budynku biurowego (ciągle wynajmowanego) na rzecz dewelopera mieszkaniowego.
Wskazałbym jeszcze jedną kwestię, która spowalniała deweloperów. Kiedy weźmiemy pod uwagę obecne ceny działek, koszty finansowania i budowy (zwłaszcza duży wzrost cen materiałów i kosztu pracy w ostatnich latach) i całość kosztów projektowych, to czynsze w nowych budynkach powinny się zaczynać od wysokich trzydziestu kilku euro, żeby projekt miał sens ekonomiczny. W ostatnich latach deweloperzy nie mieli pewności – i dalej jeszcze nie mają – że przy tak wysokich w stosunku do obecnych (a w szczególności historycznych) czynszach, znajdzie się odpowiednio dużo chętnych na nową powierzchnię. To też jest kolejnym elementem ryzyka i spowalnia procesy decyzyjne.
Łącząc to wszystko z tym, że proces zakupu działki, planowania, uzyskiwania pozwoleń i wreszcie budowy dużego budynku biurowego trwa dobre kilka lat, mamy odpowiedź, jak powolnie rynek reaguje na zmiany i jak dużo czasu zajmuje uzyskanie równowagi. Na razie nadchodzą raczej trudniejsze czasy dla najemców szukających powierzchni w centrum Warszawy, a niski wskaźnik pustostanów to jeden z wyraźnych sygnałów na to wskazujących.
Negocjacje, renegocjacje i środowisko
Niski wskaźnik pustostanów w połączeniu z niską podażą nowych obiektów oraz rosnącym kosztem materiałów i prac wykończeniowych prowadzi do innych ciekawych zmian na rynku. Wydłużają się okresy najmu i bardziej popularne stają się renegocjacje istniejących umów. Historycznie istotnie więcej najemców po skończeniu pierwszego okresu najmu przenosiło się do nowego budynku biurowego. Dziś tak to już nie wygląda. Zilustrować można to przykładem dużej firmy konsultingowej, która na przestrzeni dwóch dekad mieściła się w czterech różnych budynkach, aby jakiś czas temu po raz pierwszy przedłużyć najem w swojej obecnej siedzibie. Ta konkretna sytuacja nie musi oczywiście być związana ze wskazanymi czynnikami, niemniej idealnie pasuje do tego obrazka.
Wcześniejsze zachowanie najemców wynikało z tego, że nowych projektów było więcej, a właściciele czy deweloperzy byli w stanie (lub byli zmuszeni) zaoferować korzystne warunki najmu, aby przyciągnąć najemcę. Jednocześnie popyt inwestycyjny na obiekty biurowe utrzymywał się na wysokim poziomie, stąd wynajmujący mógł oczekiwać, że i tak koszt przyciągnięcia najemcy zwróci mu się w cenie sprzedaży wynajętego budynku. Decyzja o zmianie biura stanowiła mniejsze wyzwanie finansowe dla najemcy, a dodatkowo zawsze można było oczekiwać ciekawszej, bardziej nowoczesnej przestrzeni, lepszej lokalizacji czy aranżacji.
Obecnie deweloperzy nie muszą oferować tak wyraźnych zachęt, bo powierzchni w centrum Warszawy zwyczajnie nie ma. Niezależnie od tego, koszt budowy czy wyposażenia urósł na tyle, że to, co oferuje wynajmujący, musi gwarantować dłuższe przychody niż 5-letnia umowa najmu. Podobnie to, co sam finansuje sobie najemca (przeprowadzka, nowe meble itp.), kosztuje więcej. Tym samym więcej firm szuka gwarancji, że z nowego biura korzystać będą dłużej i dąży do 7- czy 10-letnich umów najmu. Alternatywnie – unikają tych kosztów całkowicie (lub istotnie je ograniczają) poprzez wydłużenie najmu w obecnym biurze.
Ironicznie można podsumować, że dopiero siła czystej ekonomii (wysokiego kosztu) spowodowała, że więcej firm dostrzegło sens w korzystaniu z danego wyposażenia biurowego przez dłuższy okres niż standardowe (wówczas) pięć lat najmu. Dla środowiska to z pewnością lepiej.
Nieporównywalne pozycje negocjacyjne
Sytuację na rynkach regionalnych trudno analizować zbiorczo, bo każde z uwzględnionych w publikowanych przez PINK danych miast ma swój charakter i specyfikę, i w różnym stopniu przyciąga firmy, które jako najemcy są motorem rynku biurowego. Indywidualne, miejskie wskaźniki pustostanów ilustrują jednak dość dobrze lokalną specyfikę i zawirowania gospodarcze związane z sytuacją postpandemiczną oraz ograniczeniem aktywności inwestycyjnej w ostatnich latach.
Część miast (Kraków, przynajmniej w części, Katowice, Łódź) mocno odczuła zmiany modelu pracy, które silniej wystąpiły w spółkach informatycznych czy z sektora „business outsourcing”, mocno zakorzenione w tych regionach. Co więcej, te sektory w dużym stopniu dotyka też niepewność co do intensywności wpływu AI na poziom zatrudnienia czy na sposób wykonywania pracy. Wszystko to nie sprzyja wzrostowi popytu na powierzchnię biurową, co przekłada się na poziom pustostanów. Od strony praktycznej oznacza to, że najemcy mają silniejszą pozycję negocjacyjną od wynajmujących (choć nawet w Krakowie w obszarze centralnym znalezienie biura wymaga więcej wysiłku niż wskazywałby na to wskaźnik pustostanów dla całego miasta).
Z kolei rejony o bardziej zróżnicowanym przekroju najemców, takie jak Wrocław czy Trójmiasto, okazały się bardziej odporne na ostatnie zawirowania społeczne i gospodarcze. Lokalne rynki z pewnością odczuły spadek liczby transakcji (deweloperzy dłużej niż zakładali musieli trzymać swoje budynki, co ograniczyło chęć dalszych inwestycji), ale sam poziom wykorzystania powierzchni utrzymywał się na wyższych poziomach. W uproszczeniu można założyć, że tam najbliżej do pewnej równowagi między pozycjami najemców i wynajmujących.
Odrębny przypadek stanowią starsze i gorzej zlokalizowane obiekty. Stoją one przed wyzwaniem zatrzymania obecnych najemców i ciężko im pozyskiwać nowych. Szczególnie wyraźnie widać to na terenie warszawskiego Służewa (dawniej nazywanego „Mordorem”), gdzie temu wyzwaniu często po prostu właściciel nie może (lub nie chce) sprostać. W wielu przypadkach koszt adaptacji do nowych wymogów technicznych (np. zużycie mediów) przewyższa możliwe przychody z najmu, co w połączeniu z rosnącymi kosztami działek i silnym popytem na tereny mieszkaniowe prowadzi do coraz większej liczby wyburzeń czy – rzadziej – czasowych wyłączeń z użytkowania na czas modernizacji. Z danych wynika, że nowoczesna powierzchnia biurowa w Warszawie od początku 2026 r. nie rosła, a się zmniejszała, o ok. 40 tys. m2. Można żałować, że zasoby zużyte 20–25 lat temu na budowę tych budynków w tak krótkim czasie zostają „zmarnowane” z powodu wyburzenia, jednak na razie warunki techniczne i gospodarcze w dużym stopniu wymuszają takie decyzje biznesowe.
Duży kraj, dużo możliwości
Polska ze względu na swoją skalę i wszechstronność aktywności gospodarczej ma bardzo zróżnicowany rynek najmu powierzchni biurowych. Obecna sytuacja – będąca wynikiem złożenia szeregu zmian społecznych, gospodarczych czy finansowych – oferuje praktycznie pełny zakres wariantów sytuacji na rynku biurowym. Młodzi adepci negocjacji umów najmu, podróżując po kraju i spędzając po kilka miesięcy w każdym z rejonów, mogliby nabrać bardzo wszechstronnego doświadczenia. Jednocześnie naturalna niska elastyczność rynku powierzchni biurowych (budynek biurowy planuje się i buduje znacznie dłużej niż magazyn czy park handlowy) powoduje, że taka sytuacja, odzwierciedlana chociażby przez poziom pustostanów, występować będzie jeszcze co najmniej przez jakiś czas, być może nawet przez kilka lat.
No items found.
Opublikowano:
10.09.2026
10.09.2026
.avif)
Paweł Toński
Dodaj do ulubionych:
Polecane artykuły
No items found.
Paweł Toński
Więcej artykułów autora
No items found.
Najnowsze wydanie!
%201%20(1).svg){kind=icon}
Komentarz