Ożywienie na europejskim rynku nieruchomości postępuje wolniej, niż zakładano, a branża dostosowuje się do przedłużającego się okresu niepewności. Raport opracowany przez PwC i Urban Land Institute (ULI), oparty na badaniu blisko 1500 przedstawicieli branży, wskazuje, że inwestorzy koncentrują się obecnie na stabilności dochodów oraz jakości zarządzania aktywami. Na tym tle Polska wyróżnia się dynamicznym wzrostem gospodarczym i wysoką aktywnością inwestycyjną.

Dynamiczny wzrost aktywności inwestycyjnej w Polsce potwierdzają twarde dane MSCI. W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku wartość inwestycji na rodzimym rynku wyniosła 4,8 mld euro, co oznacza wzrost aż o 77 proc. w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej.

Warszawa najwyżej ocenianym rynkiem w regionie CEE

Polska stolica po raz kolejny potwierdziła swoją pozycję jako najbardziej płynny i ugruntowany rynek w Europie Środkowo-Wschodniej. Warszawa trzeci rok z rzędu utrzymuje 12. miejsce w ogólnoeuropejskim zestawieniu perspektyw inwestycyjnych i deweloperskich, wyprzedzając takie metropolie jak Bruksela, Dublin, Wiedeń czy Kopenhaga. Dla porównania, Praga znalazła się na 22. pozycji rankingu.

Według prognoz Oxford Economics zawartych w raporcie, średni roczny wzrost realnego PKB dla Warszawy w latach 2027–2029 wyniesie 3,1 proc. Jest to wynik znacznie wyższy niż prognozy dla Londynu (1,6 proc.), Madrytu (2,2 proc.) czy Paryża (1,3 proc.). Na warszawskim rynku biurowym obserwuje się stabilny popyt na obiekty typu prime w centrum, co przekłada się na wzrost stawek czynszów przy jednocześnie ograniczonej nowej podaży.

Mimo mocnych fundamentów, inwestorzy nadal oczekują od Polski premii za ryzyko. Wynika to przede wszystkim z bliskości wojny w Ukrainie, posiadania własnej waluty oraz niższej płynności rynku w porównaniu do największych gospodarek Europy Zachodniej.

Polska ma mocne argumenty w konkurencji o kapitał: rozwijającą się gospodarkę i potrzeby, które tworzą przestrzeń dla długoterminowych inwestycji. Ich wykorzystanie wymaga jednak przewidywalnych warunków działania i projektów, które będą odpowiadały użytkownikom także za kilkanaście lat. Dla ULI szczególnie ważne jest połączenie perspektywy inwestora z potrzebami miasta. Dostępne mieszkania, sprawna infrastruktura i budynki dostosowane do zmieniających się potrzeb użytkowników wzmacniają zarówno jakość życia, jak i podstawy przyszłego wzrostu gospodarczego – mówi Anna Szelc, przewodnicząca ULI Poland.

Priorytety inwestycyjne: Infrastruktura i dane

W skali całego kontynentu liderami rankingu sektorowego pozostają centra danych oraz nowa infrastruktura energetyczna. Inwestorzy wykazują również duże zainteresowanie nieruchomościami ochrony zdrowia oraz różnymi formami mieszkalnictwa. Wynika to z konieczności odpowiedzi na zmiany demograficzne i strukturalny niedobór podaży lokali.

Perspektywy europejskiego rynku nieruchomości na 2027 r. są bardziej złożone, niż sugerowałaby prosta opowieść o zahamowaniu ożywienia. Pomimo trudnego otoczenia gospodarczego w krótkim terminie popyt najemców pozostaje trwały. Jednocześnie rosnąca rola family offices i innych źródeł kapitału prywatnego pomaga równoważyć utrzymującą się ostrożność inwestorów instytucjonalnych stosujących strategie core. Nasze badanie wskazuje, że ta rozbieżność tworzy istotne możliwości, szczególnie tam, gdzie zaburzenia rynkowe pozwalają wejść w inwestycję na atrakcyjnych warunkach – komentuje Jean-Baptiste Deschryver, lider sektora nieruchomości PwC w regionie EMEA.

Wyzwania klimatyczne i społeczne

Raport zwraca szczególną uwagę na rosnące znaczenie odporności klimatycznej. Aż 53 proc. respondentów spodziewa się wzrostu wagi adaptacji do fizycznych ryzyk klimatycznych w 2027 roku. Inwestorzy coraz wnikliwiej analizują ekspozycję budynków na ekstremalne zjawiska pogodowe oraz koszty niezbędnych modernizacji energetycznych.

Równolegle, kryzys mieszkaniowy i ograniczona dostępność cenowa lokali zostały uznane za największe wyzwanie dla długoterminowej konkurencyjności europejskich miast. Niedobór mieszkań utrudnia przyciąganie talentów i wpływa na siłę nabywczą mieszkańców, co staje się barierą dla dalszego rozwoju gospodarczego regionu.

Choć dłuższe, niż oczekiwaliśmy, ożywienie nie jest scenariuszem, na który liczył europejski rynek nieruchomości, tegoroczne badanie pokazuje dużą zdolność naszej branży do dostosowywania się do utrzymującej się niepewności. Potwierdza również jej odporność w przedłużającym się okresie zmian. Przed nami nadal wiele wyzwań, od kryzysu mieszkaniowego po ryzyko klimatyczne, ale nie brakuje też istotnych możliwości – dodaje Simon Durkin, dyrektor generalny ULI Europe.

Technologia i AI jako przewaga

Raport wskazuje również na rosnącą rolę technologii. Aż 75 proc. respondentów uważa, że inteligentne budynki i rozwiązania cyfrowe stanowią kluczową przewagę konkurencyjną. Co więcej, 45 proc. badanych postrzega sztuczną inteligencję jako kluczowy czynnik wpływający na rynek nieruchomości w perspektywie najbliższych 3-5 lat.

Struktura kapitału i plany na przyszłość

Obecna sytuacja rynkowa sprzyja procesom fuzji i przejęć. Firmy zarządzające aktywami poszukują skali oraz kompetencji niezbędnych do obsługi coraz bardziej złożonych operacji technicznych i regulacyjnych. Na decyzje inwestycyjne w 2027 roku wpływać będą przede wszystkim koszty finansowania, niestabilność geopolityczna oraz rosnące obciążenia regulacyjne, które wskazało 38 proc. badanych.

W rankingach miast europejskich czołowe miejsca zajmują Londyn, Madryt oraz Paryż. Zauważalne jest umocnienie pozycji miast Europy Południowej, takich jak Mediolan czy Lizbona, które cieszą się rosnącym zainteresowaniem kapitału poszukującego wyższych stóp zwrotu w stabilnych lokalizacjach.