Najemca nie zapyta o czynsz, tylko o rachunki
Optelion: 20–40% rocznego kosztu ciepła marnuje się w węźle
Dziś właściciele budynków komercyjnych szykują się do rozmów o przedłużeniu leasingów, które odbędą się za dwa, trzy lata, kiedy wygasną umowy najmu, podpisane w innej rzeczywistości kosztowej. Argumentem w tych rozmowach nie będzie stawka czynszu, tylko service charge, a w nim pozycja, którą rynek przez lata traktował jak stałą: koszt medium jakim jest ciepło. Tomasz Amborski, współtworzący Optelion, twierdzi, że w węźle cieplnym typowego biurowca, hotelu czy centrum handlowego leży 20–40% zużycia – nietknięte nie dlatego, że działy techniczne są niekompetentne, ale dlatego, że nauczono je, iż węzła po prostu się nie reguluje.
Rozmawiamy o tym, ile ta luka kosztuje rocznie, jak przekłada się na marżę wynajmującego i na wycenę nieruchomości przy sprzedaży.
Rozmawia Krzysztof Kogut
REKLAMA
Zacznijmy od tego, po co właściciel budynku ma dziś w ogóle zaglądać do węzła cieplnego?
Świadomość najemców rośnie i dziś patrzą na opłaty całkowite ponoszone w związku z najmem biur. Nasi klienci z real estate oczywiście to dostrzegają, dlatego myślą i działają przyszłościowo, mając świadomość nadchodzących renegocjacji i przedłużania umów. Szukają więc oszczędności, które przełożą się na atrakcyjność cenową i jakościową swoich ofert. Ruch, który mogą wykonać, bez jednoczesnego obniżania marży, to przyjrzenie się składowym service charge i jego najistotniejszemu elementowi: zużyciu mediów. Ingerując w ten obszar przy pomocy naszej technologii, osiągają kilkudziesięcioprocentowe oszczędności na energii, co pozwala im na obniżenie stawek eksploatacyjnych bez utraty marży właściciela budynku. To jest zupełnie inna rozmowa niż konkurowanie samą stawką czynszu.
A jeżeli ktoś tej rozmowy nie przygotuje?
To zostaje mu jedno narzędzie – cena. A jeżeli przekona najemcę wyłącznie ceną, to znaczy, że jego marża spadnie i efektywność biznesu będzie niższa. Zaskakujące jest przy tym, że właściciele lub też zarządcy budynków w nowych lokalizacjach są bardziej skłonni do szukania innowacji i oszczędności, mimo że same budynki są już całkiem efektywne energetycznie. Właściciele starszych obiektów, którzy będą musieli o tego klienta powalczyć lub zmierzyć z nadchodzącymi wymogami ESG, odnoszę wrażenie, mają tę potrzebę mniejszą.
Pojawia się też drugi motyw – sprzedaż nieruchomości
Zgadza się. Z naszej perspektywy to stosunkowo nowe, niezmiernie ciekawe zjawisko. Trafiają nam się zagadnienia, w których klient przygotowuje się do sprzedaży danej nieruchomości i chce zwiększyć jej wartość. Rynek przez wzrost świadomości nauczył się doceniać takie rzeczy, a przede wszystkim je wyceniać. Wcześniej efektywność energetyczna była kosztem operacyjnym, dziś jest parametrem transakcyjnym. Ponadto, podniesienie standardów ekologicznych otwiera dostęp do łatwiejszego finansowania zewnętrznego. Rosnąca presja dekarbonizacji jest kolejnym przyczynkiem do działań, nie tylko z legislacyjnego punktu widzenia, ale także z przyczyn czysto ekonomicznych.
O jakiej skali oszczędności mówimy?
W obiektach zasilanych ciepłem systemowym — biurowce, hotele, centra handlowe w dużych miastach — generujemy oszczędności rzędu 20–40%. Składają się na to dwie rzeczy: energia i moc zamówiona. Na energii największe oszczędności powstają w okresach przejściowych: ciepłe dni, chłodne noce, a za tym stoi cała masa algorytmów. Ponadto, do tego dochodzi premia w postaci Białych Certyfikatów, która stanowi 1/4–1/3 wartości wdrożenia.
A moc zamówiona?
To jest nieszczęsne zagadnienie, bo ceny są bardzo wysokie i płaci się stałą stawkę przez cały rok, uzależnioną od miasta. Warszawa jest relatywnie tania – ok. 12 tys. zł za MW miesięcznie (włączając przesył). Najwyższa stawka, jaką widziałem, w jednym z dużych śląskich miast, to 28 tys. zł MW/m. Rozstrzał jest olbrzymi. Tymczasem my mamy autorskie rozwiązanie i moduł szyty na mairę zarządzania i ograniczenia mocy zamówionej. Klient dostaje od nas przejrzyste zalecenia powdrożeniowe, które pozwolą mu generować dalsze oszczędności, przez co nasi klienci potrafią obniżać moc zamówioną nawet kilka lat z rzędu, bo wreszcie mają do tego rzetelne dane.
Dla kogo to się liczy? Gdzie jest próg opłacalności?
Celujemy w obiekty i przedsiębiorstwa, które wydają na energię cieplną co najmniej 600 tysięcy złotych rocznie, przy czym w znacznej większości to są klienci powyżej miliona złotych. Warunek ograniczający jest właściwie jeden: inwestor musi być właścicielem węzła tzn. granica własności powinna przebiegać na pierwszych zaworach odcinających.
W odniesieniu do progu opłacalności, to ofertując wdrożenie, nie przekraczamy okresu zwrotu dłuższego niż cztery lata, zakładając pesymistyczny scenariusz. Realne wartości (zweryfikowane przez zew. audytora i potwierdzone przez URE) powdrożeniowe to okres zwrotu od sześciu miesięcy do dwóch lat. Niestety, przed wdrożeniem nie możemy zajrzeć do środka instalacji. Dopiero po wdrożeniu SOZE® mamy pełny obraz, stąd te ostrożne szacunki z naszej strony.
Dlaczego ten obszar w ogóle leżał odłogiem? To kwestia kompetencji zespołów technicznych?
Wręcz przeciwnie, oceniam je bardzo wysoko. Technical i energy managerowie w obiektach komercyjnych i w przemyśle mają wiedzę olbrzymią i bardzo przekrojową: rozumieją, jak działają odbiorniki ciepła, centrale wentylacyjne, klimakonwektory, pompy ciepła, odzyski i sami te układy modyfikują pod kątem efektywności. Tylko mało kto zwraca uwagę na sam węzeł – i to nie wynika z niekompetencji, tylko z tego, że zostali tak nauczeni. Są przeświadczeni, że tzw. pogodynka, podstawowy regulator w węźle, to jedyna możliwość regulacji.
Jak wygląda zmiana zdania po drugiej stronie stołu?
Właściwie klasycznie i powtarzalnie: ze skrajnego sceptyka, po poznaniu możliwości SOZE®, taki manager przechodzi do roli promotora rozwiązania. Potwierdziło nam się to wielokrotnie. Bardzo często kiedy taka osoba zmienia pracę, jednym z jej pierwszych wyborów optymalizacyjnych jest wdrożenie SOZE® w nowym obiekcie. To chyba najlepsza rekomendacja, jaką można dostać.
Nowe budynki są efektywniejsze. Czy tam też jest co zbierać?
Jest, tylko inaczej rozłożone. Z naszych obserwacji wynika że w starszych obiektach zużycie energii elektrycznej stanowi ca 65%, a cieplnej 35%– przez przewymiarowane instalacje, brak lub niewystarczający BMS, który często jest tylko odzwierciedleniem danych, a nie żadnym „managementem”, i kilka innych rzeczy. W nowszych obiektach ta proporcja jest odwrotna. Bo energią elektryczną nauczyliśmy się zarządzać, jest cała masa firm, które to potrafią. Natomiast technologia zarządzania węzłami cieplnymi zrobiła w tym czasie kroki nieznaczne – regulatory mają już swoje lata. Uzyski w nowych budynkach biorą się z lepszych odbiorników i lepszej izolacji, a nie z tego, że na dole, w węźle, dzieje się coś magicznego.
Jak wygląda rachunek inwestycyjny i harmonogram?
Klient dostaje od nas określone parametry wdrożenia: minimalny szacowany procent oszczędności, okres zwrotu i wartość inwestycji, estymowaną wartość wsparcia w postaci Białych Certyfikatów oraz zakładaną redukcję CO2. Okres zwrotu to najczęściej dwa–trzy lata i to jest mediana. Nie zdarzyło się, żebyśmy tego parametru nie spełnili – pytanie brzmi raczej: o ile go przebijemy, bo przestrzeń do optymalizacji jest olbrzymia. Do tego dochodzą Białe Certyfikaty. URE po weryfikacji wypłaca klientowi, nie nam, ekwiwalent niezużytej energii. Rzecz relatywnie prosta, może nie szybka, ale bez zbędnych ograniczeń, które znamy z dotacji unijnych, gdzie duży kapitał albo struktura holdingowa bywają problemem.
A czas? ile czasu trwa takie wdrożenie?
Tu jest paradoks. Samo wdrożenie jest krótkie: nasza praca to maksymalnie jeden, dwa miesiące, poprzedzone projektem i zamówieniem komponentów. Natomiast droga od pierwszej rozmowy do decyzji trwa kilka miesięcy, z uwagi procesy decyzyjne, włączenie Technical Managementu czy wpis do CAPEX-u.
Oszczędność to jedno. Co jeszcze dostaje dział techniczny?
Diagnostykę pracy układu i dla wielu managerów to jest druga, równie ważna wartość. Możemy pokazać, czy wymienniki działają efektywnie. Jeżeli nie – najpierw rekomendujemy czyszczenie, ale wskazujemy, jak to zrobić najlepiej. Jeśli widzimy, że wymiennik jest niedostosowany do skali układu, rekomendujemy wymianę; to relatywnie niewielki nakład wobec oszczędności, które potem generuje. System sam kalibruje siłowniki, czyli sprawdza, czy podawany sygnał odpowiada rzeczywistemu procentowi jego otwarcia, wychwytuje niestandardowe odchylenia pracy i nielogiczne załączenia np. central wentylacyjnych. Awarię sygnalizuje przed jej wystąpieniem, poprzez system wczesnego ostrzegania.
No items found.
Opublikowano:
16.09.2026
No items found.
Dodaj do ulubionych:
Polecane artykuły
Najnowsze wydanie!
%201%20(1).svg){kind=icon}
.png)
Komentarz