Redagowała z wykorzystaniem narzędzi AI Seweryna Afanasjew, RICS Polska 

Rewolucja, której nie możemy zignorować

Konserwatywny rynek nieruchomości dzisiaj już nie zaprzecza, że rozwiązania cyfrowe są potrzebne i już raczej niezbędne nie tylko w streszczaniu kompleksowych opracowań i raportów, redagowaniu treści czy przygotowywaniu prezentacji.

Wszyscy dzisiaj w codziennym wyszukiwaniu informacji wspieramy się rozwiązaniami AI. Algorytmy wykonują już sporą część pracy przy wycenie nieruchomości, sterują systemami BMS (przyczyniając się do znacznej optymalizacji zużycia energii), systemy NLP analizują umowy najmu w kilka minut, a narzędzia predykcyjne wskazują ryzyko awarii infrastruktury na długo przed pierwszymi objawami uszkodzenia.

Ale współpraca z rozwiązaniami AI wymaga ustandaryzowania poprzez odpowiedzi na kluczowe pytania:

• Jak wygląda granica naszej odpowiedzialności zawodowej, gdy dane i wnioski przedstawia maszyna?
• Czy klient ma prawo wiedzieć, że operat szacunkowy lub raport rzeczoznawcy współtworzył algorytm?
• Jak bezpiecznie możemy udostępniać dane poprzez systemy AI?

Odpowiedzią na te dylematy jest pierwszy na świecie branżowy standard zawodowy, opublikowany przez Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Dokument „Responsible use of artificial intelligence in surveying practice” wszedł w życie 9 marca 2026 r. Jest on obowiązkowy dla rzeczoznawców RICS.

„Material impact” – słowo klucz

Standard nie reguluje absolutnie każdego, najdrobniejszego użycia AI w codziennej pracy. Przepisy dotyczą wyłącznie tych rozwiązań, których wyniki mają istotny wpływ na świadczenie usługi (material impact on the delivery of the surveying service).

Co to oznacza w praktyce? Jeśli narzędzie AI kształtuje to, co rzeczoznawca ostatecznie napisze, oceni lub zarekomenduje – profesjonalista musi o tym poinformować klienta. W środowisku, w którym opinia rzeczoznawcy bezpośrednio wpływa na wartość aktywów, atrakcyjność inwestycyjną czy zdolność kredytową, wskazanie źródeł danych i uzasadnienie założeń ma znaczenie fundamentalne.

„Czy dodatkowe oznaczanie użycia AI to nie jest zbędna biurokracja? RICS wychodzi z założenia, że klient powinien wiedzieć – a nie się domyślać – że taka praktyka miała miejsce. Przede wszystkim musi być świadomy, w jakim zakresie jego dane zostały umieszczone i w jakim systemie AI i czy wyraził na to zgodę”.

Edukacja jako obowiązek zawodowy

Dla członków RICS nieustanne dokształcanie się to standard i w obliczu AI na pewno jest to wymogiem bezdyskusyjnym. Jeśli chcesz używać sztucznej inteligencji, musisz mieć wiedzę pozwalającą na jej etyczne stosowanie.

Minimum wiedzy o AI według RICS to zrozumienie:

• Rodzajów oprogramowania AI:  czym się różnią, jak działają i jakie mają ograniczenia.
• Ryzyka halucynacji: błędne dane, anomalie w modelach automatycznej wyceny (AVM) czy konfabulacje modeli językowych to zachowania, które trzeba umieć wykryć.
• Ryzyka stronniczości (bias): algorytm wytrenowany na danych historycznych może nie być odpowiedni dla danego rynku, może przedstawiać nieprawidłowe wyniki, powielać rozbieżności lub nie rozumieć nowych wzorców rynkowych. To jeden z najtrudniejszych do zdiagnozowania problemów.
• Zarządzania danymi: kto jest właścicielem wgrywanych danych? Czy dostawca rozwiązania AI uczy na nich swój model? Jak mają się do tego przepisy RODO?

Trzy filary nowego porządku

Wymagania dla członków i firm regulowanych przez RICS w zakresie stosowania AI opierają się na trzech fundamentach.

Filar 1.: dane – ochrona tego, co najcenniejsze 

Standard nakłada obowiązek aktywnej ochrony danych. Wymaga to szyfrowania, tworzenia kopii zapasowych, ścisłego ograniczania dostępu do danych poufnych oraz corocznych szkoleń załogi. Kluczowa zasada: obowiązuje absolutny zakaz przesyłania danych prywatnych do zewnętrznych systemów AI, chyba że spełniono dwa warunki naraz – mamy wyraźną, pisemną zgodę interesariuszy ORAZ firma podjęła kroki zapewniające, że proces ten nie niesie nieakceptowalnego ryzyka.

Filar 2.: procedury wewnętrzne 

Przed wdrożeniem AI organizacja musi udokumentować, czy to rozwiązanie jest optymalne (biorąc pod uwagę inne dostępne opcje czy m.in. jakość jego baz danych). Standard wymaga wdrożenia polityk, w tym najważniejszego elementu: ludzkiego nadzoru. AI może przyspieszać pracę, ale nie zastąpi doświadczonego eksperta. Ostateczna rekomendacja zawsze musi pochodzić od człowieka.

Filar 3.: zarządzanie ryzykiem 

Firmy muszą prowadzić specjalny rejestr ryzyk, aktualizowany minimum raz na kwartał. Rejestr musi obejmować cztery kategorie:

• nierzetelności lub stronniczość (bias),
• halucynacje,
• ograniczenia dotyczące danych treningowych,
• ryzyko nieautoryzowanego użycia danych wsadowych.

AI w relacjach z dostawcami i klientami

Świadome i odpowiedzialne używanie rozwiązań AI jest zależne od dostępności informacji o nich, dlatego firmy regulowane przez RICS powinny przeprowadzić proces due dilligence przed zakupem wybranej aplikacji, która będzie miała materialny wpływ na wykonywanie usług rzeczoznawców.

Zanim kupisz system AI od zewnętrznego dostawcy, powinieneś przeprowadzić due diligence i uzyskać pisemne informacje na temat m.in.:

• wpływu środowiskowego danego systemu,

• interesariuszy zaangażowanych w development danego rozwiązania,

• zgodności z przepisami o ochronie danych,

• zgody w przypadku używania danych osobowych podczas trenowania danego modelu,

• dokładności, różnorodność i braków w danych wykorzystywanych do uczenia systemu,

• zakres odpowiedzialności prawnej dostawcy. 

(brak odpowiedzi od dostawcy nie wyklucza zakupu, ale musi trafić do rejestru ryzyk firmy!).

Członkowie RICS oraz firmy regulowane przez RCS, korzystając z systemów sztucznej inteligencji, muszą zawsze kierować się własnym profesjonalnym osądem przy podejmowaniu decyzji dotyczących wiarygodności wyników uzyskanych przy współpracy z AI, który mogą mieć istotny wpływ na świadczenie usług rzeczoznawczych. 

Profesjonalny osąd opiera się na:

• wiedzy,
• umiejętnościach,
• doświadczeniu,
• profesjonalnym sceptycyzmie.

Używając AI, rzeczoznawca musi pisemnie udokumentować rzetelność uzyskanych wyników, jednocześnie przyjmując odpowiedzialność za ich wykorzystanie. 

„Czy ktoś to pisał, czy komputer?” – to pytanie coraz częściej pada w salach konferencyjnych. Klient ma prawo to wiedzieć.
Przejrzystość to fundament. Klienci muszą być pisemnie informowani (np. w warunkach zlecenia lub umowach), w jakim celu użyto AI. Na ich żądanie firma musi umieć wyjaśnić, jak działa dany system, w jakim zakresie została wykorzystana sztuczna, w oparciu o jakie kryteria wybrano dany system, jak firma zarządza ryzykiem związanym z użyciem AI itp.

Podsumowanie: AI tak, ale świadomie

Standard RICS to po prostu instrukcja obsługi umożliwiająca transparentne, etyczne i bezpieczne stosowanie systemów sztucznej inteligencji. Instrukcja bardzo potrzebna dzisiaj na rynku, dająca członkom RICS świadomość zagrożeń i narzędzia do zarządzania ryzykiem.

Branża stoi dziś przed wyborem: albo pozwoli, by technologia wyprzedziła standardy etyczne (co może grozić roszczeniami i utratą zaufania), albo sama zadba, by AI wyłącznie podnosiła jakość świadczonych usług.

Ci, którzy potrafią krytycznie ocenić „halucynacje” algorytmów, będą niezwykle poszukiwanymi ekspertami. Dziś do naszego bagażu kompetencji dochodzi odpowiedzialność za maszyny, którymi się posługujemy. Innej drogi nie ma – sztuczna inteligencja jest z nami na dobre i na złe. Wykorzystujmy ją świadomie.

Artykuł oparty na dokumencie: RICS Professional Standard – „Responsible use of artificial intelligence in surveying practice", 1st edition, September 2025, effective from 9 March 2026.