W środowisku inwestycyjnym narosło wiele pytań dotyczących losów wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, które nie zostaną rozstrzygnięte przed końcem sierpnia 2026 roku. Główne obawy dotyczą tego, czy warunkiem realizacji przedsięwzięcia jest podjęcie stosownej uchwały przez radę gminy jeszcze przed wygaśnięciem specustawy. PZFD stoi na stanowisku, że obecna konstrukcja prawna chroni interesy inwestorów znajdujących się w toku procedur.

Obecne przepisy przejściowe jednoznacznie przewidują możliwość dokończenia postępowań wszczętych przed wygaśnięciem specustawy mieszkaniowej – uważa Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Nowelizacja z kwietnia 2025 r. usunęła luki interpretacyjne

Warto przypomnieć, że na wcześniejszych etapach reformy systemu planowania przestrzennego istniały pewne niejasności. Wynikały one z faktu, że pierwotny tekst ustawy z lipca 2023 r. nie zawierał bezpośrednich odesłań do mechanizmów specustawy mieszkaniowej. Sytuację tę zmieniła jednak interwencja ustawodawcy z 4 kwietnia 2025 roku, która uzupełniła niezbędną nomenklaturę prawną poprzez dodanie odesłania do art. 45 ustawy nowelizującej.

Cel tej zmiany został jednoznacznie wyjaśniony w uzasadnieniu projektu ustawy. Ustawodawca wskazał, że dodanie tego przepisu ma usunąć pojawiające się wątpliwości interpretacyjne i jednoznacznie potwierdzić ratio legis przepisów przejściowych, którym była właśnie możliwość dalszego procedowania postępowań wszczętych przed wygaśnięciem specustawy mieszkaniowej – podkreśla radca prawny PZFD.

Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, że wnioski złożone do 31 sierpnia 2026 r. będą procedowane według dotychczasowych zasad. Sam moment podjęcia uchwały lokalizacyjnej może nastąpić po tej dacie, bez ryzyka unieważnienia procesu z powodu wygaśnięcia specustawy.

Wpływ planów ogólnych i studiów uwarunkowań

Analiza przygotowana przez PZFD zwraca również uwagę na relację między toczącymi się postępowaniami a wdrażanymi planami ogólnymi gmin. Zgodnie z art. 70 ustawy nowelizującej, wprowadzenie planu ogólnego nie przerywa postępowań będących w toku – stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.

Kluczowe znaczenie ma również art. 76 ust. 2, który przesądza, że do inwestycji objętych wnioskami złożonymi przed 1 września 2026 r. oraz przed wejściem w życie planu ogólnego, nadal stosuje się studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w ich dotychczasowym brzmieniu.

Także ten przepis został wprowadzony w celu zapewnienia ciągłości prowadzonych postępowań.

PZFD jednoznacznie ucina spekulacje o potrzebie kolejnych zmian w prawie, wskazując na wystarczalność obecnych przepisów. Ma to zapewnić niezbędną stabilność zarówno dla deweloperów, jak i dla samorządów realizujących lokalną politykę mieszkaniową.

W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich obowiązujące przepisy nie pozostawiają obecnie wątpliwości co do możliwości kontynuowania postępowań wszczętych przed 1 września 2026 r. Nie ma zatem podstaw do twierdzeń, że warunkiem dalszego procedowania jest podjęcie uchwały lokalizacyjnej przed tą datą lub że istnieje luka prawna wymagająca pilnej interwencji ustawodawcy – podsumowuje Patryk Kozierkiewicz.