Jeszcze niedawno w przetargach na budowę hali produkcyjnej czy magazynowej kluczowe były cena za metr kwadratowy, termin realizacji i rozwiązania techniczne. Dziś do tego zestawu coraz częściej dochodzi kolejny parametr: ślad węglowy obiektu w całym cyklu jego życia. Eksperci WPIP Construction wskazują, że presja regulacyjna, wymagania inwestorów i rosnące znaczenie ryzyk ESG sprawiają, że dane środowiskowe zaczynają wpływać na decyzje projektowe i ofertowanie.

Rynek budownictwa przemysłowego zmienia sposób definiowania kosztu inwestycji. Cena wykonania nadal pozostaje jednym z podstawowych kryteriów, ale obok niej pojawiają się kolejne parametry: zużycie energii, koszty eksploatacji, ślad węglowy materiałów, life-cycle GWP, trwałość rozwiązań, możliwość recyklingu oraz dane środowiskowe EPD. To efekt jednocześnie rosnącej presji regulacyjnej, wymagań inwestorów i funduszy oraz coraz większego znaczenia ryzyk ESG w sektorze finansowym.

Jeszcze kilka lat temu pytania o ślad węglowy budynku pojawiały się głównie w rozmowach dotyczących certyfikacji inwestycji. Dzisiaj coraz częściej są elementem rozmowy biznesowej z inwestorem, który poprzez regulacje prawne, dostępność finansowania czy poprzez wymogi rynkowe potrzebuje odpowiednich wykonawców. Muszą oni być w stanie nie tylko budować ekonomicznie i jakościowo, ale także proponować zmiany, które polepszą charakterystykę energetyczną i materiałową, a także wykażą wpływ środowiskowy w całym cyklu życia budynku – mówi Krzysztof Kowalski, Dyrektor Działu Ofertowania i Planowania WPIP Construction.

Wskaźnik LCA wchodzi do standardów przetargowych

Zmiana nie jest wyłącznie efektem dobrowolnych deklaracji firm dotyczących ESG. Unia Europejska wprowadza do regulacji budowlanych podejście obejmujące cały cykl życia obiektu. Znowelizowana dyrektywa EPBD przewiduje, że od 1 stycznia 2028 r. dla nowych budynków o powierzchni użytkowej większej niż 1000 m² będzie trzeba obliczać i ujawniać w świadectwie charakterystyki energetycznej globalny potencjał tworzenia efektu cieplarnianego w cyklu życia budynku (life-cycle GWP). Od 2030 r. wymóg ten ma objąć wszystkie nowe budynki.

Państwa członkowskie mają również przygotować do 2027 r. krajowe roadmapy dotyczące wprowadzenia limitów emisji w cyklu życia nowych budynków. Co istotne, nie chodzi wyłącznie o energię zużywaną przez budynek podczas użytkowania. Life-cycle GWP obejmuje również emisje związane z produkcją i transportem materiałów budowlanych, procesem budowy, wymianą elementów, a także rozbiórką i zagospodarowaniem materiałów po zakończeniu użytkowania obiektu.

To zmienia sposób patrzenia na projekt. Jeżeli analizujemy budynek tylko przez pryzmat kosztu wykonania, możemy wybrać rozwiązanie tańsze na początku, ale mniej korzystne w całym cyklu życia. Przy LCA zaczynamy porównywać również materiały, ich pochodzenie, parametry środowiskowe, trwałość i możliwość ponownego wykorzystania. To wymusza znacznie wcześniejsze podejmowanie decyzji projektowych – zaznacza Estera Górska, Kierownik Działu Przygotowania Inwestycji i Kontraktacji WPIP Construction.

Materiały pod lupą: Stal i beton a unijna taksonomia

W przypadku dużych hal produkcyjnych i magazynowych szczególne znaczenie mają materiały wykorzystywane w dużych ilościach – przede wszystkim stal i beton. Wykonawcy są coraz częściej proszeni o przedstawienie Environmental Product Declarations (EPD) oraz wiarygodnych danych środowiskowych producentów. W przypadku aktywności objętych unijną taksonomią, wymagane jest obliczenie life-cycle GWP budynku i udostępnienie wyniku inwestorom.

Grupa pięciu osób w żółtych kamizelkach odblaskowych pochyla się nad białym stołem w biurze, analizując rozłożone projekty techniczne. To odzwierciedla wcześniejsze podejmowanie decyzji projektowych.

Dla działu ofertowania oznacza to bardzo konkretną zmianę. Musimy coraz lepiej wiedzieć, jakie parametry środowiskowe mają proponowane przez nas materiały i rozwiązania. Jeżeli inwestor określa limit emisji albo wymaga konkretnego poziomu danych LCA, nie da się tego dopisać na końcu procesu. Trzeba uwzględnić te kryteria już podczas przygotowania oferty – tłumaczy Krzysztof Kowalski.

Według ekspertów WPIP Construction, kluczowe jest znalezienie optymalnego punktu pomiędzy kosztem, parametrami technicznymi a śladem środowiskowym. W przypadku stali może to oznaczać analizę materiału o większym udziale surowców z recyklingu, a w obszarze energetycznym – precyzyjne projektowanie instalacji OZE i systemów zarządzania mediami.

– Naszym zadaniem nie jest zastąpienie jednego materiału drugim tylko dlatego, że jeden jest bardziej zielony. Najpierw trzeba policzyć cały projekt. Jeżeli zastosowanie rozwiązania o niższej emisyjności zwiększa koszt budowy o określoną kwotę, inwestor powinien wiedzieć, jaki efekt środowiskowy i ekonomiczny uzyskuje w zamian. Dopiero wtedy można podejmować racjonalne decyzje – mówi Estera Górska.

Banki i ryzyka ESG: Nowe wytyczne EBA

Zmienia się także otoczenie finansowe. Wytyczne Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego (EBA), obowiązujące od stycznia 2026 r., nakładają na instytucje finansowe obowiązek monitorowania ryzyk ESG. EBA wskazuje jednocześnie na rosnące znaczenie danych ESG w sektorze bankowym – w najnowszej edycji ESG Risk Dashboard dane dotyczące ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami obejmują już m.in. informacje o efektywności energetycznej.

Inwestorzy finansowi coraz częściej patrzą na nieruchomość jako na aktywo, które będzie funkcjonowało przez kilkadziesiąt lat. Jeżeli regulacje, koszty energii, podatki czy oczekiwania najemców będą się zmieniały - parametry środowiskowe budynku mogą mieć wpływ na jego atrakcyjność i ryzyko inwestycyjne. Dlatego dostrzegamy, że wymagania dotyczące danych LCA pojawiają coraz wcześniej już również na etapie wyboru wykonawcy, lecz największą skuteczność możemy osiągnąć w momencie kiedy działamy w modelu zaprojektuj i wybuduj - gdzie jest jeszcze jest większa elastyczność Inwestora na zmiany oraz większy bufor czasowy – podkreśla Krzysztof Kowalski.

Perspektywy rynkowe i nowe parametry ofertowania

Choć pojęcie "green premium" zyskuje na popularności, eksperci zalecają ostrożność. W segmencie hal przemysłowych bardziej zasadne jest mówienie o ograniczaniu ryzyka (tzw. brown discount) oraz o zwiększaniu atrakcyjności aktywa dla przyszłych najemców. Rynek nie zmierza w stronę rezygnacji z kryterium ceny, ale przedefiniowania wagi poszczególnych parametrów.

Krzysztof Kowalski podkreśla wpływ parametrów środowiskowych na ocenę ryzyka kredytowego.

Na liście kluczowych wskaźników uwzględnianych w nowoczesnych ofertach znajdują się obecnie:

• Cena za m² powierzchni użytkowej,

• Przewidywane zużycie energii i koszty eksploatacji (OPEX),

• Ślad węglowy wbudowany materiałów oraz wskaźnik Life-cycle GWP,

• Trwałość rozwiązań i podatność na recykling,

• Deklaracje środowiskowe EPD.

Dla generalnych wykonawców oznacza to konieczność głębokiej analityki już na starcie projektu. WPIP Construction, działając jako projektant i wykonawca, przygotowuje analizy CAPEX i OPEX, które pozwalają inwestorom na podejmowanie świadomych decyzji biznesowych w perspektywie wieloletniej eksploatacji obiektu.