Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie „Rynek biurowy w Krakowie I połowa 2026 r.”, popyt brutto wyniósł 73 tys. mkw., co oznacza spadek o 58 proc. rok do roku. Popyt netto w analizowanym okresie osiągnął poziom 36 tys. mkw., notując spadek o 27 proc. r/r. W strukturze najemców dominowały przedsiębiorstwa z sektora produkcyjnego (31 proc.), finansowego (20 proc.) oraz IT (15 proc.). Firmy koncentrowały swoje zainteresowanie na nowoczesnych obiektach zapewniających wysoką jakość infrastruktury i dogodne połączenia komunikacyjne.

Kluczowe transakcje i zasoby rynku

W pierwszej połowie 2026 roku odnotowano kilka znaczących umów najmu. Do największych transakcji należał kontrakt podpisany przez Brown Brothers Harriman na 13 700 mkw. w budynku WITA C. Do istotnych operacji rynkowych zaliczono również przedłużenie umowy przez Akamai w Centrum Biurowym Vinci (5 400 mkw.) oraz renegocjację połączoną z ekspansją PepsiCo w kompleksie Brain Park A (5 400 mkw.).

„Spadek popytu w pierwszej połowie 2026 roku w porównaniu do pierwszej połowy roku poprzedniego był nieunikniony ze względu na bardzo wysoki wynik w porównywanym okresie i rynek nie był w stanie kontynuować tej dynamiki. Pomimo niższej aktywności najemców Kraków pozostaje największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym wśród miast regionalnych, a zainteresowanie nowoczesnymi powierzchniami w centralnych lokalizacjach nadal utrzymuje się na wysokim poziomie”. – mówi Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO.

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie osiągnęły 1,87 mln mkw. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku deweloperzy oddali do użytku blisko 34 tys. mkw. nowej powierzchni w ramach projektów WITA (Echo Investment) oraz Fabryczna Office Park B7 (Inter-Bud).

Aktywność deweloperska i wskaźnik pustostanów

Obecnie aktywność budowlana pozostaje na ograniczonym poziomie. W realizacji znajduje się około 37 tys. mkw. powierzchni, co stanowi spadek o 45 proc. względem analogicznego okresu ubiegłego roku. Do najważniejszych trwających inwestycji należą Tischnera Green Park 1, Soneta oraz rewitalizowany projekt Loft Park B.

Średni wskaźnik pustostanów w mieście wzrósł o 1,7 p.p. rok do roku, osiągając 19 proc. Dane te maskują jednak głęboką dysproporcję między poszczególnymi strefami: w centrum miasta poziom niewynajętej powierzchni wynosi 10,3 proc., podczas gdy w lokalizacjach poza nim sięga aż 21,9 proc.

„Coraz wyraźniej widoczna jest polaryzacja krakowskiego rynku biurowego. Budynki położone w centrum, oferujące dostęp do szerokiego wachlarza usług i komunikacji publicznej, przyciągają najemców znacznie skuteczniej niż obiekty zlokalizowane poza głównymi strefami biznesowymi miasta”. – komentuje Elżbieta Golik, Associate Director, AXI IMMO.

Stabilizacja czynszów i prognozy na przyszłość

Pomimo rosnącej konkurencji, stawki czynszów ofertowych pozostają stabilne, wahając się od 10 do 19 EUR za mkw. miesięcznie. Najwyższe kwoty dotyczą projektów w centralnych lokalizacjach, które wyróżniają się standardem wykończenia i ofertą dla użytkowników końcowych.

Według analityków AXI IMMO, trend polaryzacji będzie się pogłębiał. Firmy będą dążyć do konsolidacji powierzchni oraz relokacji do biur lepiej przystosowanych do hybrydowego modelu pracy, stawiając na jakość środowiska pracy.

„W kolejnych kwartałach spodziewamy się stopniowego wzrostu aktywności najemców. Jednocześnie utrzyma się trend konsolidacji powierzchni i poszukiwania biur lepiej dopasowanych do hybrydowego modelu pracy, szczególnie w najwyższej jakości projektach”. – dodaje Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO.

Firma AXI IMMO, autor raportu, została niedawno uhonorowana tytułem Warehouse Agency Team of the Year 2025 przez jury Eurobuild Awards.