Po umiarkowanym i nieco ospałym początku roku, rynek nieruchomości inwestycyjnych w Polsce wyraźnie przyspieszył w drugim kwartale 2025 – i to z efektem, którego nie sposób zignorować. Zgodnie z najnowszym raportem „Investment Market in Poland in H1 2025” przygotowanym przez firmę doradczą Savills Polska, całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął 1,53 mld euro w pierwszej połowie roku. Choć to o 10% mniej niż rok wcześniej, zaobserwowano silne, selektywne ożywienie, którego bohaterem jest bezsprzecznie sektor magazynowy.

Liderem rynku pozostaje logistyka

Sektor magazynowo-przemysłowy odpowiada aż za 45% całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Napędzany przez symboliczną transakcję sprzedaży dwóch zakładów produkcyjnych Eko-Okna za ponad 253 mln euro oraz zakup portfela czterech obiektów przez fundusz Adventum Industrial, cały segment odnotował 694 mln euro przy zaledwie 12 transakcjach. To niemal 2,5-krotny wzrost w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Inwestorzy preferują tu długie umowy najmu (WAULT powyżej 10 lat), a dominującym źródłem kapitału – z 64% udziałem – są Stany Zjednoczone. Z drugiej strony, sektor biurowy i handlowy kontynuują walkę o odbudowę równowagi. W biurach zrealizowano 23 transakcje o łącznej wartości 411 mln euro – to aż 52% liczby transakcji z całego 2024 roku, ale ich skala – średnio 18 mln euro – widocznie zmalała. Co ciekawe, największe transakcje dotyczyły nieruchomości zarówno w Warszawie (3 z 5 największych), jak i w miastach regionalnych takich jak Kraków, Wrocław czy Szczecin. Kluczowe transakcje podpisywali inwestorzy zagraniczni – na przykład Uniqa Real Estate oraz Stena Real Estate – ale 42% kapitału pochodziło z rynku krajowego.

Rynek retail

Wciąż w cieniu pandemii i zmieniających się trendów zakupowych – przyciąga kapitał w nowym formacie. 20 sfinalizowanych transakcji dało łączny wolumen 324,4 mln euro (średnio po 16 mln euro każda) – o 30% mniej niż w ubiegłym roku. Królują małe parki handlowe i centra convenience, stanowiące połowę rynku. Wyróżniają się tu trzy transakcje portfelowe – w tym zakup 10 obiektów A-Centrum przez czeski holding Reticulum. Na uwagę zasługuje także rewitalizacyjny projekt Vastint na miejscu Arkad Wrocławskich, które zostaną rozebrane celem realizacji nowego, wielofunkcyjnego kompleksu. Ciekawie rozwija się również sektor living, choć nadal jest niszą. Zrealizowano tylko trzy transakcje o łącznej wartości 86,5 mln euro, z czego dwie dotyczyły gotowych obiektów studenckich w Warszawie i Wrocławiu, kupionych przez belgijską spółkę Xior. Trzecią transakcją jest wspólny projekt PRS w Krakowie pomiędzy Eiffage Immobilier Polska i LifeSpot. W tle pojawia się potencjalna transakcja, która może zrewolucjonizować sektor – TAG Immobilien jest w trakcie rozmów o przejęciu części portfela Resi4Rent, największego operatora mieszkań na najem instytucjonalny w Polsce. Jeśli dojdzie do skutku, będzie to znaczący sygnał płynności i dojrzałości rynku PRS. Eksperci Savills podkreślają, że zaobserwowano dynamiczny wzrost aktywności inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej – w tym także z Ukrainy – którzy odpowiadają już za 37% wolumenu rynku. Kapitał z Europy Zachodniej i Nordyckiej stanowi kolejne 20%, a liderami pozostają inwestorzy z USA (ponad 31%).

„Rynek inwestycyjny stabilizuje się, a aktywność inwestorów powoli, ale systematycznie rośnie. Widzimy powrót strategii value-add – rośnie zainteresowanie projektami z potencjałem do zmiany funkcji, repozycjonowania, modernizacji. To znak, że inwestorzy zaczynają sięgać po bardziej ambitne i długofalowe projekty” – mówi Mark Richardson, Head of Investment w Savills Polska.

Wioleta Wojtczak, Associate Director i Head of Research w Savills, dodaje: „Uwagę zwraca wysoka liczba transakcji – 59 w całym półroczu, podczas gdy cały 2024 rok zamknął się 123. Rynek zmienia swoją jakość – coraz częściej mamy do czynienia z mniejszymi, ale bardziej zaawansowanymi projektami, adaptującymi się do zmieniających się oczekiwań zarówno inwestorów, jak i użytkowników”.

Prognozy na drugie półrocze są optymistyczne. Średnia stopa referencyjna NBP spadła już do 5,0% (z obniżkami o 50 pb w maju i kolejne 25 pb w lipcu), a Europejski Bank Centralny kontynuuje swoją politykę łagodzenia, z refinansową stopą na poziomie 2,15%. W połączeniu z prognozowanym 3,4% wzrostem PKB w 2025 roku i umiarkowaną inflacją (3,6% w 2024), sprzyja to dalszemu napływowi kapitału – szczególnie na selektywnie wybrane aktywa z potencjałem wzrostu wartości. Mimo wyzwań w handlu i biurach, rynek inwestycyjny w Polsce zdaje się wchodzić w kolejną fazę – fazę dojrzałości i jakościowego rozwoju. Nielinearne inwestycje, segmentacja strategii i coraz większy udział kapitału regionalnego zwiastują rynek, który wraca – ostrożnie, ale konsekwentnie. Dodatkowych informacji udzielają: Marta Kołodziejska, Biuro Prasowe Savills – tel. +48 603 391 191 Piotr Majcher, Heima PR – tel. +48 784 047 071