Warszawski sektor biurowy zakończył 2025 rok w stabilnej kondycji, charakteryzującej się wzrostem aktywności najemców oraz wyraźnym obniżeniem wskaźnika pustostanów. Z najnowszej analizy przygotowanej przez BNP Paribas Real Estate Poland w raporcie „Review – rynek biurowy w Warszawie, IV kw. 2025 roku” wynika, że kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek były renegocjacje umów, wysoka dynamika transakcyjna w ostatnich miesiącach roku oraz koncentracja nowej podaży w centralnych lokalizacjach stolicy.

Całkowita aktywność najemców w minionym roku osiągnęła poziom niemal 795 tys. m kw., co stanowi wzrost o 7,0% w ujęciu rocznym. Szczególną intensywność odnotowano w czwartym kwartale, kiedy to wolumen wynajętej powierzchni wyniósł blisko 310 tys. m kw., notując skok o 69% w porównaniu do kwartału trzeciego.

– Strukturę transakcji w 2025 roku zdominowały przedłużenia umów. Dla wielu firm była to decyzja niejako wymuszona, bo rynek oferuje dziś niewiele realnych możliwości relokacji, a dodatkowo koszty fit-out często stanowią barierę dla zmiany siedziby. Największa aktywność najemców koncentrowała się w strefie Centrum, która odpowiadała za 32% całkowitego wolumenu wynajętej powierzchni. Na drugim miejscu znalazł się Służewiec z udziałem na poziomie 23% – dodaje Wiktoria Weilandt, Associate Director, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

W ostatnich trzech miesiącach 2025 roku sfinalizowano znaczące umowy najmu. Firma AstraZeneca zdecydowała się na ekspansję oraz przedłużenie umowy w budynku Postępu 14, zajmując łącznie blisko 22,5 tys. m kw. W kompleksie Eurocentrum Office Complex Delta (Korytarz Jerozolimskie) poufny najemca zakontraktował 16 tys. m kw. Na renegocjacje umów zdecydowały się również Zarząd Transportu Miejskiego (12 tys. m kw. w Fabryce PZO I) oraz Ringier Axel Springer Polska (12 tys. m kw. w Signum Work Station). W strukturze wolumenu transakcji brutto czwartego kwartału dominowały przedłużenia umów (65%), podczas gdy nowe kontrakty stanowiły 31%. W skali całego roku nowe transakcje odpowiadały za 40% wynajętej powierzchni, a renegocjacje za około 51%. Udział przednajmu w ostatnich czterech kwartałach wyniósł 7,4%.

Stołeczny rynek zamknął rok z zasobami biurowymi na poziomie 6,23 mln m kw. Od stycznia do grudnia do użytkowania oddano niespełna 88 tys. m kw., co oznacza spadek nowej podaży o 15% rok do roku. Głównymi inwestycjami dostarczonymi na rynek były projekty The Bridge (47 tys. m kw.) oraz Office House (27,8 tys. m kw.). Warto odnotować, że w samym czwartym kwartale nie oddano żadnego nowego obiektu, co wynika z przesunięcia terminów realizacji na początek 2026 roku. Obecnie Warszawa skupia 48% krajowych zasobów biurowych, przy czym 64% budynków ma ponad 10 lat.

Prognozy dotyczące podaży wskazują, że w najbliższych dwóch latach planowane jest oddanie do użytku blisko 200 tys. m kw. powierzchni, co stanowi spadek o 27% w porównaniu do roku ubiegłego. Większość nowej podaży (ponad 61%) zasili strefy centralne, a kolejne 33% trafi do Centralnego Obszaru Biznesu. Wśród kluczowych projektów w budowie znajdują się AFI Tower (50 tys. m kw.) oraz Upper One (35,5 tys. m kw.). Na koniec pierwszego kwartału bieżącego roku zaplanowano również zakończenie przebudowy V-Tower (31 tys. m kw.).

Pozytywnym sygnałem dla rynku jest spadek wskaźnika pustostanów, który na koniec grudnia 2025 roku wyniósł 9,1%, obniżając się o 1,5 p.p. rok do roku. Sytuacja ta jest rezultatem wycofania z oferty budynków zmieniających funkcję, ograniczonej nowej podaży oraz wzrostu aktywności najemców w drugiej połowie roku. W lokalizacjach centralnych poziom niewynajętej powierzchni spadł do 6,1% (o 2,6 p.p. r/r), natomiast poza centrum wyniósł 11,6%. Znaczna część pustostanów (18% wolumenu) nadal koncentruje się na Służewcu.

Ograniczona podaż nowych biur w nadchodzącym czasie wpływa na wzrost stawek czynszów wywoławczych dla powierzchni najwyższej klasy.

– Najwyższe dynamiki wzrostów odnotowano w lokalizacjach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie centrum. Ograniczona podaż nowych projektów oraz stabilny popyt tworzą warunki do dalszej presji wzrostowej. Prognozy rynkowe wskazują, że w 2026 roku stawki czynszów Prime mogą osiągnąć poziom 32 EUR/m kw./mies., a w najbardziej prestiżowych lokalizacjach – nawet 34-35 EUR/m kw./mies. – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.