Polski sektor nieruchomości magazynowych zamknął rok 2025 z imponującym wynikiem, plasując się w ścisłej czołówce europejskiej pod względem aktywności najemców. Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej CBRE, całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 6,6 mln mkw., co stanowi trzeci najlepszy rezultat w historii tego rynku. Równocześnie obserwuje się wyraźne wyhamowanie nowych inwestycji deweloperskich – ich poziom jest najniższy od ośmiu lat, co w konsekwencji prowadzi do stopniowego kurczenia się oferty dostępnych powierzchni. Eksperci przewidują, że w najbliższej perspektywie trend spadkowy wskaźnika pustostanów zostanie utrzymany.

– Rok 2025 na rynku magazynowym zamknęliśmy z rezultatem bliskim rekordu. Popyt sięgnął 6,6 mln mkw., co jest trzecim najlepszym wynikiem w historii, a równie dobrze wypadamy na arenie Europy, gdzie pod względem popytu netto zajmujemy drugie za Niemcami miejsce. Przyczynił się do tego między innymi dobry ostatni kwartał, w którym wynajęto 2,2 mln mkw. Natomiast poziom powierzchni w budowie utrzymuje się na umiarkowanym poziomie już od siedmiu kwartałów i nie przekracza 2 mln mkw. Prognozy na 2026 rok pozostają umiarkowanie optymistyczne, z rosnącą liczbą zapytań klientów, co może przyczynić się do dalszego ożywienia popytu i coraz niższego poziomu pustostanów – mówi Michał Śniadała, szef działu logistyczno-magazynowego w CBRE.

Struktura popytu w 2025

Analiza struktury popytu w 2025 roku wskazuje, że dominującą rolę odegrały renegocjacje kontraktów, które odpowiadały za 52 proc. wszystkich umów. Nowe porozumienia stanowiły 41 proc. wolumenu, natomiast ekspansje najemców objęły 7 proc. powierzchni. Rynek charakteryzował się realizacją transakcji o znacznej skali – średnia wielkość wynajmowanej przestrzeni wyniosła 7850 mkw. Głównymi odbiorcami powierzchni magazynowych pozostają spółki z sektora logistycznego oraz handlowego. Największe zainteresowanie koncentrowało się na województwie mazowieckim, gdzie dostępność wolnych modułów jest jedną z najniższych w kraju – poza Warszawą poziom wakatów wynosi 4 proc. Istotną dynamikę wzrostu popytu zaobserwowano również w regionach Szczecina oraz Górnego Śląska.

Podaż i inwestycje deweloperskie

Po stronie podażowej widoczne jest wyraźne ograniczenie aktywności deweloperskiej. W czwartym kwartale 2025 roku rozpoczęto realizację obiektów o łącznej powierzchni 444 tys. mkw., co stanowi wynik trzykrotnie niższy niż w okresie pandemii. Co istotne, około 60 proc. powstającej infrastruktury zostało już wcześniej zabezpieczone umowami najmu (pre-let). Całkowita powierzchnia będąca w fazie budowy nie przekracza progu 2 mln mkw., a prognozy na kolejne miesiące sugerują utrzymanie się tej tendencji.

Wskaźnik pustostanów i przyszłość rynku

Wskaźnik pustostanów na koniec analizowanego okresu wyniósł 7,4 proc. Choć w ujęciu rocznym spadek ten wynosi zaledwie 0,1 p.p., to w relacji do trzeciego kwartału odnotowano wyraźniejszą korektę o 0,8 p.p. Dodatkowo zauważalne jest zmniejszenie się puli powierzchni oferowanych w formule podnajmu na terenie całego kraju. Kombinacja ograniczonej nowej podaży oraz stabilnego, wysokiego popytu pozwala ekspertom prognozować dalsze spadki dostępności powierzchni magazynowych w nadchodzących kwartałach.