Miniony rok na polskim rynku nieruchomości komercyjnych potwierdził jego odporność i atrakcyjność inwestycyjną na tle Europy. Jak wynika z najnowszych analiz firmy doradczej Knight Frank, wysoka aktywność transakcyjna w IV kwartale oraz stabilizacja stóp kapitalizacji sygnalizują, że sektor wchodzi w fazę ożywienia, co pozwala z optymizmem patrzeć na perspektywy wzrostu w 2026 roku.

Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w 2025 roku osiągnął poziom 4,5 mld EUR, z czego aż 1,9 mld EUR przypadało na ostatnie trzy miesiące roku. Mimo odnotowanego spadku wartości obrotów o 12% w porównaniu do roku 2024, wynik ten pozostaje wyraźnie lepszy od rezultatów z roku 2023, co świadczy o solidnych fundamentach rynku oraz utrzymującej się płynności.

W 2025 roku sfinalizowano ponad 150 transakcji inwestycyjnych, co potwierdza wysoką płynność sektora. W strategiach inwestycyjnych dominowały aktywa typu core+ oraz value-add. Eksperci zwracają jednak uwagę na rosnącą aktywność dużych podmiotów instytucjonalnych, co może zwiastować powrót transakcji portfelowych oraz typu core w nadchodzących kwartałach.

– „Rośnie zarówno liczba transakcji z udziałem inwestorów lokalnych, jak i globalnych. To pokazuje, że polski rynek nie tylko przyciąga kapitał zagraniczny, ale staje się atrakcyjną lokatą kapitału dla inwestorów krajowych” – komentuje Krzysztof Cipiur, Managing Director, Head of Capital Markets w Knight Frank.

Warto odnotować znaczącą zmianę w strukturze kapitału. W 2025 roku polscy inwestorzy odpowiadali za rekordowe 18% całkowitego wolumenu. Wśród kapitału zagranicznego prym wiedli inwestorzy z Czech (24%) oraz Stanów Zjednoczonych (17%).

Sektor biurowy

Analizując poszczególne segmenty rynku, na pozycję lidera powrócił sektor biurowy, generując 39% całkowitego wolumenu inwestycji. Wartość transakcji w tym obszarze wyniosła 1,76 mld EUR, co stanowi wzrost o 8% w ujęciu rocznym. Rynek biurowy charakteryzował się wysoką płynnością, na co wskazuje liczba ponad 50 zamkniętych transakcji. Choć dominowały umowy o wartości nieprzekraczającej 15 mln EUR, zauważalne jest rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych aktywami klasy core i core+.

Sektor magazynowy

Stabilnym filarem rynku pozostaje logistyka. Sektor magazynowy przyciągnął inwestycje o wartości blisko 1,5 mld EUR (wzrost o 11%), a liczba transakcji zwiększyła się o 17%. Struktura umów była zróżnicowana, obejmując zarówno pojedyncze obiekty, portfele, jak i transakcje typu sale & leaseback.

– „Magazyny pozostają jednym z najbardziej stabilnych segmentów rynku, oferując inwestorom atrakcyjne stopy kapitalizacji w porównaniu z Europą Zachodnią, ale i z regionem Europy Środkowo-Wschodniej” – podkreśla Krzysztof Cipiur.

Rynek handlowy

Rynek handlowy zamknął rok z wynikiem niemal 859 mln EUR. Wolumen ten był niższy niż w roku poprzednim, co wynikało głównie z braku transakcji o wartości powyżej 100 mln EUR. Inwestorzy koncentrowali się przede wszystkim na mniejszych obiektach (do 10 000 m kw.), zlokalizowanych w mniejszych ośrodkach miejskich.

– „Wysoka płynność rynku oraz pojawienie się dużych transakcji potwierdzają odbudowę zaufania do sektora handlowego. Korzysta on z pozytywnego otoczenia makroekonomicznego, w tym spadającej inflacji i rosnącej sprzedaży detalicznej, co przekłada się na wyższe obroty i niski poziom pustostanów w obiektach handlowych” – mówi Dorota Lachowska, Head of Research w Knight Frank.

Sektor mieszkań na wynajem (living) wciąż posiada status rynku wschodzącego, z udziałem w wolumenie inwestycyjnym na poziomie około 7% (blisko 324 mln EUR). Kluczowym wydarzeniem, które potwierdza potencjał tego segmentu, jest umowa przedwstępna między Resi4Rent a Vantage Development na zakup ponad 5 300 mieszkań. Finalizacja tej transakcji będzie stanowić historyczny rekord na polskim rynku living.