W 2025 roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 3,98 mld euro. Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej BNP Paribas Real Estate Poland zatytułowanego „Review. Rynek inwestycyjny w Polsce – IV kwartał 2025”, miniony rok upłynął pod znakiem stabilizacji oraz utrzymującej się aktywności inwestorów, pomimo złożonej sytuacji makroekonomicznej i geopolitycznej. Rynek wykazał się dużą odpornością, a jego płynność była w znacznym stopniu podtrzymywana przez kapitał krajowy oraz transakcje o średniej wartości.

W całym 2025 roku aktywność inwestorów koncentrowała się na wybranych klasach aktywów oraz projektach spełniających jasno określone kryteria inwestycyjne, co sprzyjało utrzymaniu stabilnego poziomu wolumenu i selektywnej realizacji transakcji. W segmencie nieruchomości typu core widoczna była strategia wyczekiwania („wait and see”), jednak stabilizacja wycen oraz rosnące stopy zwrotu umożliwiły finalizację kilku kluczowych umów. Uwaga kupujących skupiała się na obiektach w sprawdzonych lokalizacjach oraz tych oferujących potencjał wzrostu wartości. Do nietypowych, a zarazem znaczących wydarzeń rynkowych, należał wykup 45% udziałów w portfelu CPI Poland, którego wartość oszacowano na około 0,5 mld euro.

„– Rekordowy napływ funduszy UE wzmocnił aktywność inwestycyjną i przyspieszył projekty infrastrukturalne, zwiększając głębokość rynku i portfele nowych przedsięwzięć. Połączenie solidnych fundamentów gospodarczych, rosnących dochodów czynszowych i stabilnych parametrów finansowania poprawiło perspektywy całkowitych zwrotów i zachęciło inwestorów do strategicznych zmian” – komentuje Mateusz Skubiszewski, Starszy Dyrektor, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Analizując strukturę sektorową, dominującą pozycję zajął rynek przemysłowo-logistyczny, generując 1,47 mld euro obrotu, co stanowiło około 37% całkowitego wolumenu. Sektor biurowy uplasował się na drugim miejscu z wynikiem 1,31 mld euro (32% udziału w rynku), natomiast segment handlowy zamknął rok z rezultatem 811 mln euro, odpowiadając za około 20% wartości wszystkich transakcji.

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w 2025 roku znalazła się sprzedaż portfela w modelu sale and leaseback Eko Okna o wartości 254 mln euro w sektorze przemysłowo-logistycznym. Na rynku biurowym kluczowe znaczenie miały umowy dotyczące obiektów w Warszawie, w tym Wola Center sprzedane za 127 mln euro oraz wcześniej domknięta sprzedaż Mennica Legacy Tower. W segmencie handlowym do największych transakcji należało zbycie portfela parków handlowych Trei Portfolio za 186 mln euro oraz Galerii Libero w Katowicach za 103 mln euro.

Charakterystycznym trendem dla 2025 roku był wzrost znaczenia transakcji o wartościach w przedziale od 40 do 100 mln euro. Łączny wolumen w tym przedziale wyniósł 1,59 mld euro, co oznacza wzrost o 50% rok do roku. Segment ten okazał się kluczowy dla zachowania płynności rynku, podczas gdy transakcje powyżej 100 mln euro zanotowały spadek wolumenu (do poziomu 949 mln euro), co potwierdza ostrożne podejście kapitału do największych aktywów.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Polsce utrzymały się na stabilnym poziomie. Na koniec 2025 roku wskaźniki te wynosiły około 6,25% dla biur typu prime i sektora magazynowego, 6,50% dla centrów handlowych oraz 5,25% dla obiektów logistycznych dedykowanych e-commerce.

„– Pomimo obniżek stóp procentowych w Europie w 2025 roku, nie zauważamy wyraźnej kompresji stóp kapitalizacji. Wynika to przede wszystkim z utrzymującego się relatywnie wysokiego kosztu finansowania oraz selektywnego podejścia inwestorów do nowych akwizycji. Polska pozostaje atrakcyjna na tle Europy Zachodniej dzięki wciąż wyższym stopom zwrotu i stabilnym fundamentom popytowym, co wspiera zainteresowanie aktywami „prime”” – komentuje Karolina Wojciechowska, Dyrektorka, Dział Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Prognozy na 2026 rok są optymistyczne. Stabilizacja polityki monetarnej w strefie euro oraz przewidywany wzrost PKB Polski do poziomu 3,7% (z 3,5-3,6% w 2025 r.) mogą wpłynąć na poprawę nastrojów inwestycyjnych. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland przewidują, że większa przewidywalność wycen oraz rosnące zainteresowanie ze strony nowych podmiotów zagranicznych mogą skutkować stopniowym wzrostem liczby transakcji, zwłaszcza w segmencie aktywów najwyższej jakości.

„– W 2025 roku wejście nowych graczy zagranicznych, m.in. francuskich funduszy instytucjonalnych, poszerzyło bazę kapitału międzynarodowego. W 2026 roku rosnący optymizm – wspierany stabilizacją polityki monetarnej, dalszym wzrostem czynszów i silnym wsparciem ze środków UE – powinien pobudzać zainteresowanie szerszej grupy inwestorów. Przy rosnących stopach zwrotu i stabilnym otoczeniu gospodarczym w UE Polska ma dobre warunki, by przyciągać więcej kapitału zagranicznego i wzmacniać swoją pozycję jako atrakcyjny rynek inwestycji” – podsumowuje Mateusz Skubiszewski, Starszy Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.