W analizowanym okresie wolumen transakcji logistycznych zanotował skok o 120% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2025 roku. Łączna aktywność najemców na poziomie 1,58 mln mkw. oznacza wzrost o 47% licząc rok do roku, przy czym popyt netto (z wyłączeniem renegocjacji) przekroczył 850 tys. mkw.

Po okresie przewagi ostrożnych strategii, których efektem była przewaga przedłużeń najmu w wolumenie transakcji brutto in 2025 roku, widzimy wyraźną zmianę. Zgodnie z naszymi przewidywaniami, na znaczeniu zyskują projekty „szyte na miarę”. Pod względem struktury transakcji w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku nowe umowy odpowiadały za 42% całkowitego wolumenu, ekspansje za 12%, natomiast przedłużenia oraz transakcje typu sale & leaseback łącznie stanowiły 46% – komentuje Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.

Największe zainteresowanie powierzchniami odnotowano w województwach mazowieckim (316 tys. mkw.) oraz wielkopolskim (309 tys. mkw.). W strukturze popytu dominują operatorzy logistyczni (3PL) z udziałem 30,2%, przed sektorem wyposażenia wnętrz i DIY (7,6%) oraz branżą budowlaną i FMCG (po 7,3%).

Deweloperzy stawiają na projekty typu BTS

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły o 6% r/r, osiągając 37,44 mln mkw. W pierwszym kwartale ukończono 27 projektów o łącznej powierzchni 653 tys. mkw. Obecnie w budowie znajduje się 1,45 mln mkw., z czego 37% pozostaje dostępne do wynajęcia. W analizowanym okresie rozpoczęto budowę 18 nowych inwestycji o łącznej powierzchni ponad 331 tys. mkw. Wśród nich wyróżniają się Prologis Park Poznań III (ok. 46 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Katowice Airport (ok. 40 tys. mkw.).

Wolumen projektów w budowie wyniósł 1,45 mln mkw. Aktywność deweloperska staje się coraz bardziej selektywna, co znajduje odzwierciedlenie w wysokim udziale powierzchni zabezpieczonej umowami najmu typu pre-let. Około 37% realizowanego wolumenu pozostaje dostępne na rynku. Wskazuje to na utrzymującą się ostrożność deweloperów oraz rosnące znaczenie projektów opartych na realnym, zakontraktowanym popycie – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Liderem aktywności deweloperskiej jest Mazowsze (542 tys. mkw. w realizacji), wyprzedzające Śląsk (216 tys. mkw.). Największą liczbę inwestycji prowadzi Panattoni – 16 projektów o powierzchni ok. 427 tys. mkw.

Spadek wskaźnika pustostanów i stabilizacja czynszów

Na koniec marca 2026 roku dostępna powierzchnia wyniosła 2,72 mln mkw. Wskaźnik pustostanów spadł o 1,2 p.p. w skali roku, osiągając 7,3%.

Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku całkowita dostępna powierzchnia wyniosła 2,72 mln mkw., co odpowiadało wskaźnikowi pustostanów na poziomie 7,3% istniejących zasobów. Oznacza to nieznaczny spadek względem poprzedniego kwartału o 0,1 p.p. oraz wyraźną korektę w ujęciu rocznym – o 1,2 p.p. – komentuje Zuzanna Seger, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Najniższą dostępność notuje się w województwie opolskim (1,1%) oraz zachodniopomorskim (1,4%). Najwyższe wskaźniki utrzymują się w województwach świętokrzyskim (17,9%) i lubuskim (15,0%). Z kolei w województwie dolnośląskim odnotowano wyraźną poprawę – wskaźnik pustostanów spadł tam z 11% do 8%. Czynsze bazowe pozostają stabilne, choć widoczna jest presja na zwiększanie zachęt (incentives) dla najemców, co wpływa na obniżenie stawek efektywnych.

Rynek inwestycyjny: powrót dużych transakcji

Sektor logistyczny przyciągnął w pierwszym kwartale kapitał o wartości ok. 447 mln euro. Inwestorzy koncentrują się na strategiach long-income, wybierając aktywa zapewniające stabilny przepływ gotówki.

Było to w dużej mierze efektem finalizacji procesów rozpoczętych w drugiej połowie 2025 roku, jednak skala wzrostu wskazuje również na realne odbudowanie aktywności inwestorów oraz poprawę płynności rynku. Struktura zawartych transakcji obejmowała zarówno pojedyncze aktywa o wartości przekraczającej 50 mln euro, jak i portfeli logistycznych, co potwierdza powrót większych ticketów oraz rosnącą gotowość inwestorów do angażowania kapitału w sektorze – tłumaczy Jakub Grabara, Associate, Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

Większość transakcji dotyczyła projektów BTS oraz sale & leaseback z umowami przekraczającymi 12 lat. Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów (prime) utrzymały się na poziomie ok. 6,00%, podczas gdy dla większości produktów core’owych wyniosły od 6,00% do 6,75%.