Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield przedstawiła kompleksową analizę sektora powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce za rok 2025. Dane wskazują na wyraźne ożywienie po stronie popytu – aktywność najemców wzrosła w minionym roku o 14 proc. w ujęciu rocznym. Z drugiej strony, deweloperzy zachowują wstrzemięźliwość; ich aktywność, mimo niewielkich wzrostów względem początku roku, oscyluje wokół 60 proc. średniej z lat 2021–2023. Zauważalny jest również powrót do niższego poziomu inwestycji spekulacyjnych, a udział niewynajętej powierzchni w obiektach będących w fazie realizacji wynosi obecnie relatywnie bezpieczne 39 proc.

– W 2025 roku popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom ponad 6,63 mln mkw., co oznacza wzrost o 14% r/r oraz 9% powyżej średniej dla lat 2020-2024, kiedy aktywność najemców oscylowała wokół 6,1 mln mkw. wynajmowanej powierzchni – komentuje Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.

Struktura popytu w ubiegłym roku została zdominowana przez renegocjacje, które stanowiły 52 proc. średniorocznego wolumenu transakcji najmu. Przewaga przedłużeń umów była widoczna w każdym kwartale roku. Jest to kontynuacja trendu wzrostowego obserwowanego od drugiej połowy 2022 roku – udział odnowień zwiększył się z około 30 proc. w latach 2012–2021 do 40 proc. w latach 2023–2024, z prognozą stabilizacji na poziomie 40–50 proc. w nadchodzących latach. Wolumen nowych umów oraz ekspansji w okresie od stycznia do grudnia wyniósł blisko 3,2 mln mkw., z czego ponad milion przypadł na czwarty kwartał. Spadek udziału nowych kontraktów o 6 proc. r/r świadczy o dojrzewaniu rynku oraz ograniczonej dostępności powierzchni w wybranych lokalizacjach.

– Choć oczekujemy, że renegocjacje umów będą nadal wywierać duży wpływ na cały rynek najmu sektora magazynowego, przewidujemy że nowe umowy nie stracą na znaczeniu. Rosnące zapotrzebowanie na projekty „szyte na miarę” oraz rozwój nowych lokalizacji będą sprzyjać aktywności najemców także w tym segmencie popytu – dodaje Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.

W ostatnim kwartale 2025 roku deweloperzy dostarczyli na rynek 138 tys. mkw. nowej powierzchni, co zwiększyło całkowite zasoby do poziomu około 36,6 mln mkw. Największa koncentracja obiektów występuje w trzech województwach: mazowieckim, śląskim oraz dolnośląskim.

– Na zakończenie IV kwartału 2025 roku wolumen powierzchni w budowie wyniósł ok. 1,8 mln mkw., co oznacza lekkie odbicie względem początku roku, jednak wciąż wpisuje się w obserwowany trend spadkowy – 23% mniej niż na początku 2024 roku. Udział inwestycji spekulacyjnych wynosi obecnie 39%, co przekłada się na 690 tys. mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia, wskazując na podwyższone zainteresowanie najemców powierzchniami w budowie – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Region Mazowsza utrzymuje pozycję lidera w zakresie aktywności deweloperskiej, odpowiadając za 36 proc. krajowego wolumenu powierzchni w budowie. Wysoki udział w realizowanych projektach mają również województwa pomorskie, śląskie i łódzkie. Łącznie te cztery rynki generują 70 proc. całkowitej powierzchni będącej obecnie w realizacji w Polsce.

– W czwartym kwartale rozpoczęto realizację 444 tys. mkw. nowych inwestycji przemysłowych. Największą aktywność odnotowano w województwach mazowieckim, gdzie w budowie pozostawało 250 000 mkw. oraz łódzkim – 97 tys. mkw. – komentuje Zuzanna Seger, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Obecna sytuacja rynkowa sprawia, że zarówno deweloperzy, jak i instytucje finansowe podchodzą do nowych przedsięwzięć magazynowych z umiarkowaną ostrożnością.

– Rozpoczęcie projektów jest coraz częściej uzależnione od wcześniejszego zabezpieczenia najmu. Inwestycje realizowane w pełni spekulacyjnie należą aktualnie do rzadkości i koncentrują się głównie na wybranych subrynkach typu „core”, charakteryzujących się niskim poziomem pustostanów – tłumaczy Renata Krzyżanowska, Associate, Cushman & Wakefield.

Pod koniec 2025 roku dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce wynosiła niespełna 2,70 mln mkw., co przełożyło się na wskaźnik pustostanów na poziomie 7,4 proc. Oznacza to spadek o 0,8 p.p. w ujęciu kwartalnym oraz nieznaczną korektę o 0,1 p.p. w porównaniu do końca 2024 roku.

– Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w województwach świętokrzyskim (17,2%), lubuskim (16,2%) oraz lubelskim (10,9%). Najniższy utrzymuje się z kolei w regionach o ograniczonej podaży – podlaskim (0%), opolskim (1,2%), a także zachodniopomorskim (1,2%) – dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Ograniczony udział projektów realizowanych spekulacyjnie powinien powstrzymać dalszy wzrost pustostanów, co wpłynie na stabilizację rynku i utrzymanie jego równowagi w kolejnych kwartałach. W zakresie stawek czynszu, czwarty kwartał 2025 roku przyniósł stabilizację bez istotnych zmian. Najemcy mogą liczyć na większe możliwości negocjacyjne i korzystniejsze zachęty pozaczynszowe głównie na rynkach z wysokim współczynnikiem dostępnej powierzchni. Końcówka roku w sektorze przemysłowym i logistycznym uwidoczniła również istotne zmiany na rynku pracy, w szczególności ekstremalne spłaszczenie wynagrodzeń podstawowych. Według danych firmy Randstad, różnica w stawce zasadniczej między pracownikiem wykonującym proste prace a operatorem maszyn zmalała do zaledwie 1,05 zł brutto za godzinę. Jest to efekt presji na podnoszenie płacy minimalnej. Choć operatorzy realnie zarabiają więcej (średnio o 2,55 zł/godz.), różnica ta wynika z premii i dodatków, a nie z podstawy. Proces rekrutacji wydłużył się średnio do 3,3 miesiąca, a pracownicy rzadziej decydują się na zmianę pracodawcy. Eksperci Randstad wskazują, że strategia oparta na niskiej podstawie może okazać się niewystarczająca dla utrzymania wykwalifikowanej kadry, która oczekuje docenienia kompetencji w stałym wynagrodzeniu.