Sektor biurowy w Polsce przeżywa okres dynamicznego odrodzenia, umacniając swoją wiodącą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych. Jak wynika z najnowszych analiz firmy doradczej Walter Herz, kluczowymi stymulatorami tego trendu są rekordowe zapotrzebowanie na powierzchnię w głównych ośrodkach biznesowych oraz pogłębiająca się luka podażowa. Ograniczona dostępność nowoczesnych biur w najbardziej prestiżowych lokalizacjach przekłada się na wzrost stawek czynszowych i rentowności aktywów, co skutecznie przyciąga uwagę kapitału.

Sprzyjające otoczenie makroekonomiczne stanowi solidny fundament dla wzrostu wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych. Stabilizacja gospodarcza odgrywa tu kluczową rolę.

– Wyhamowanie inflacji oraz kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych zwiększają dostępność i atrakcyjność finansowania bankowego. Jednocześnie silna pozycja gospodarcza kraju oraz awans Polski do grona najbardziej uprzemysłowionych gospodarek świata wzmacnia postrzeganie rynku jako dojrzałego, stabilnego i skalowalnego. Mimo selektywności kapitału, Polska pozostaje dla inwestorów atrakcyjną lokalizacją, a 2026 rok może przynieść wzrost aktywności inwestycyjnej, oparty na solidnych fundamentach, a nie krótkotrwałym trendzie – mówi Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.

Szczególnie istotne zmiany strukturalne zachodzą na rynku stołecznym, gdzie postępuje proces redukcji zasobów biurowych. Obserwuje się wycofywanie z eksploatacji starszych, nieefektywnych obiektów – tylko w 2025 roku warszawskie zasoby zmniejszyły się w ten sposób o ponad 160 tys. mkw., a w ciągu ostatnich pięciu lat ubytek ten przekroczył 500 tys. mkw. Jednocześnie aktywność deweloperska pozostaje na niskim poziomie. W fazie realizacji znajduje się zaledwie ok. 200 tys. mkw. w Warszawie oraz ok. 220 tys. mkw. w regionach (głównie w Poznaniu i Krakowie), co stanowi wynik czterokrotnie niższy niż w okresach rynkowej koniunktury. Skutkuje to spadkiem pustostanów i wyraźnym deficytem powierzchni w centralnych strefach Warszawy.

– Konsekwencją obecnych uwarunkowań na rynku biur jest presja na wzrost czynszów. Stawki bazowe za powierzchnie klasy premium w Warszawie przekraczają już w wybranych projektach 30 euro/mkw./miesiąc i wykazują dalszy potencjał wzrostowy. Podobną tendencję obserwować możemy na rynkach regionalnych. Niewielkie podwyżki stawek w minionym roku zarejestrowane zostały również w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu – przyznaje Monika Szymczyk, Senior Advisor w Walter Herz.

Poprawa parametrów rynkowych bezpośrednio wpływa na sentyment inwestorów. Sektor biurowy powrócił na fotel lidera, osiągając w 2025 roku niemal 40-procentowy udział w całkowitym wolumenie transakcyjnym, przy znaczącym, bo wynoszącym około 30 proc., udziale kapitału krajowego.

– Wzrost czynszów prime w najlepszych lokalizacjach przekłada się bezpośrednio na poprawę parametrów inwestycyjnych aktywów biurowych. Największym zainteresowaniem cieszą się budynki oferujące atrakcyjną relację ceny do jakości oraz potencjał dalszego wzrostu wartości poprzez rozbudowę i optymalizację grupy najemców – informuje Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.

Rok 2025 był również rekordowy pod względem popytu. Całkowity wolumen najmu w Polsce przekroczył 1,56 mln mkw., z czego blisko 800 tys. mkw. przypadło na Warszawę. W ostatnim kwartale roku stolica odnotowała historyczny wynik kwartalny na poziomie 310 tys. mkw. W obliczu deficytu w centrum, do łask wrócił Służewiec, generując ponad 20 proc. ubiegłorocznego wolumenu najmu. Rekordowe wyniki odnotowały także rynki regionalne, w tym Kraków (270 tys. mkw.) i Wrocław.

Podaż nowych biur pozostaje ekskluzywna – w 2025 roku na rynek trafiło jedynie ok. 110 tys. mkw. Nowe inwestycje koncentrują się głównie w centrum Warszawy, gdzie powstają m.in. wieże Skyliner II (130 metrów) oraz Upper One (131,5 metra). Mimo realizacji tych projektów, eksperci nie przewidują szybkiego zrównoważenia relacji popytu i podaży, co w połączeniu ze stabilną sytuacją makroekonomiczną tworzy perspektywiczne środowisko dla inwestycji w 2026 roku.