Zgodnie z danymi zaprezentowali w raporcie „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, sektor ten zanotował przyrost zasobów w ujęciu rocznym o 6,2%. Na koniec marca 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce osiągnęły poziom 37,4 mln mkw. Sześć głównych rynków regionalnych utrzymało swoją dominującą pozycję, skupiając niemal 85% zarejestrowanego popytu oraz ponad 83% powierzchni pozostającej w budowie.

Nowoczesne magazyny w Polsce. | Źródło: materiały prasowe

Podaż i aktywność deweloperska

Od początku 2026 roku nowa podaż wyniosła około 653 250 mkw. Choć oznacza to gwałtowny wzrost względem poprzedniego kwartału (o ponad 374%), to w zestawieniu z analogicznym okresem roku 2025 odnotowano niewielki spadek o niespełna 4%. Prawie 70% nowych projektów trafiło na kluczowe rynki magazynowe kraju.

Nowa podaż od początku roku wyniosła ok. 653 250 mkw., co stanowi wzrost o ponad 374% względem poprzedniego kwartału, ale jednocześnie spadek o niespełna 4% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2025 r. W trzech województwach deweloperzy oddali do użytku ponad 100 000 mkw. Łącznie przeszło 450 000 mkw. nowej powierzchni trafiło na sześć głównych rynków magazynowych kraju, co odpowiada prawie 70% całkowitej nowej podaży odnotowanej w pierwszym kwartale 2026 roku – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Obecnie w realizacji znajduje się 1,46 mln mkw. powierzchni, co stanowi 18,6% spadku w porównaniu z końcówką 2025 roku, ale jednocześnie wzrost o prawie 6% względem analogicznego okresu roku poprzedniego. Eksperci wskazują, że obiekty w budowie odpowiadają za mniej niż 4% całkowitych zasobów, co jest wynikiem rosnącej ostrożności inwestorów.

Liderzy regionów i struktura popytu

Województwo mazowieckie pozostaje liderem pod względem skali realizowanych projektów, z wynikiem 542 400 mkw. (37,3% udziału w rynku krajowym). Na drugim miejscu uplasował się Górny Śląsk, gdzie powstaje ponad 216 000 mkw. nowoczesnej powierzchni.

Całkowity wolumen wynajętej powierzchni w I kwartale 2026 r. osiągnął poziom 1,58 mln mkw. Jest to wzrost o 46,8% rok do roku i jednocześnie najlepszy wynik otwarcia roku od 2021 r. W strukturze transakcji dominowały nowe umowy (42%) oraz renegocjacje (35,2%). Pozostałe 22,8% przypadło na ekspansje (11,8%) oraz transakcje najmu zwrotnego (11,0%).

Szczególną aktywność w segmencie najmu zwrotnego (sale-and-leaseback) odnotowano w regionach: podkarpackim (77,2% popytu regionalnego), lubelskim (44,8%) oraz wielkopolskim (43,2%). Dodatkowo, na rynku zawarto umowy krótkoterminowe obejmujące łącznie 91 950 mkw.

Biorąc pod uwagę wielkość polskiego rynku oraz aktywność najemców w ostatnich 12 miesiącach, możemy spodziewać się utrzymania zainteresowania wynajmem powierzchni magazynowo-przemysłowych w najbliższym czasie na stosunkowo wysokim poziomie. W efekcie całkowity popyt w tym roku może przekroczyć 6 mln mkw. – mówi Jakub Kurek.

Największe transakcje i wskaźnik pustostanów

Do najbardziej znaczących umów sfinalizowanych w pierwszym kwartale należał wynajem zwrotny 125 800 mkw. w obiekcie dedykowanym firmie Raben w Poznaniu. Odnotowano także duże renegocjacje w Prologis Park Janki (72 000 mkw.) oraz Logistic City Piotrków Trybunalski (68 300 mkw.), w których udział brali najemcy z sektora handlowego.

Wskaźnik niewynajętej powierzchni spadł do poziomu 7,3%, co oznacza dostępność około 2,7 mln mkw. w istniejących budynkach. W obiektach będących w budowie do wynajęcia pozostaje 539 750 mkw., co stanowi 37% wolumenu realizowanych projektów.

Czynsze i standardy ekologiczne

Analiza rynku wykazuje pogłębiającą się polaryzację stawek czynszowych. Najemcy kładą coraz większy nacisk na standardy technologiczne oraz rozwiązania z zakresu ESG.

Obiekty wyposażone w zaawansowane rozwiązania technologiczne i ekologiczne, znajdujące się w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach, odnotowały nieznaczne wzrosty stawek, natomiast właściciele magazynów o niższym standardzie mierzyli się z mniejszym zainteresowaniem najemców oraz koniecznością oferowania bardziej rozbudowanych pakietów zachęt. Najwyższe stawki czynszów na koniec marca roku nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I) oraz w województwie pomorskim – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Dalszy rozwój rynku będzie determinowany przez proces dekarbonizacji oraz zdolność deweloperów do dostarczania obiektów spełniających wysokie wymogi wydajności energetycznej w kluczowych węzłach logistycznych.