Sytuacja na polskim rynku biurowym staje się coraz bardziej złożona, zmuszając organizacje do rewizji dotychczasowych założeń dotyczących portfela nieruchomości. Według najnowszych danych Cushman & Wakefield, rynek znajduje się w fazie rekalibracji, gdzie kluczowym czynnikiem staje się dostępność nowoczesnej powierzchni w obliczu prognozowanej luki podażowej w Warszawie oraz nadpodaży w regionach.

Aktywność najemców a wyzwania podażowe

Mimo globalnych niepokojów gospodarczych, popyt na biura w głównych miastach Polski pozostaje na stabilnym poziomie. Firmy z sektora usług dla biznesu oraz IT wciąż generują zapotrzebowanie na wysokiej klasy obiekty – w regionach te branże odpowiadają za ponad 50% najmu. Jednak procesy decyzyjne uległy wydłużeniu, a najemcy kładą obecnie większy nacisk na optymalizację kosztów i efektywność wykorzystania przestrzeni.

Jednocześnie deweloperzy wykazują dużą ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Wysokie koszty finansowania oraz wzrost cen materiałów budowlanych sprawiły, że liczba projektów w budowie jest niższa niż w ubiegłych latach. Taka sytuacja prowadzi do stopniowego kurczenia się dostępnej od zaraz powierzchni w stolicy. W Warszawie wskaźnik pustostanów spadł do 11%, podczas gdy rynki regionalne dysponują znacznym zapasem wolnej przestrzeni (średnio 17,5% pustostanów przy zasobach przekraczających 6,7 mln m kw.).

Wykres słupkowy porównuje stopy pustostanów i ich spadek w Warszawie, Trójmieście i Poznaniu. Obrazuje tempo zmniejszania się wolnej powierzchni biurowej.

Sytuacja na rynku nieruchomości biurowych w Polsce charakteryzuje się obecnie dualizmem. Obserwujemy z jednej strony stabilny popyt, a z drugiej ograniczoną aktywność deweloperską w Warszawie, co w perspektywie kolejnych kwartałów wpłynie na dostępność biur dla największych graczy. – komentują eksperci Cushman & Wakefield.

Optymalizacja i nowe modele pracy

Strategie firm w Polsce ewoluują w stronę efektywnego wykorzystania metrażu. Coraz więcej podmiotów decyduje się na redukcję wynajmowanej powierzchni na rzecz wyższego standardu wykończenia i lepszej lokalizacji. Model pracy hybrydowej stał się standardem, co wymusza na działach Corporate Real Estate inwestycje w technologie wspierające zarządzanie biurkiem oraz przestrzenie typu activity-based working.

W obliczu rosnących stawek czynszu w najbardziej prestiżowych budynkach, najemcy częściej rozważają renegocjacje obecnych umów zamiast relokacji. Utrzymanie dotychczasowej lokalizacji, połączone z modernizacją wnętrz (fit-out), postrzegane jest jako strategia bezpieczniejsza finansowo w niepewnym otoczeniu rynkowym.

Wykres skumulowany prezentuje strukturę popytu na biura w Warszawie i regionach. Odzwierciedla preferencje firm w zakresie nowych umów, ekspansji i renegocjacji.

Perspektywy rynkowe

Analitycy przewidują, że nadchodzące kwartały w Warszawie upłyną pod znakiem walki o najlepsze aktywa z powodu nadchodzącej luki podażowej w latach 2024-2026. Firmy planujące ekspansję lub relokację w stolicy muszą z dużym wyprzedzeniem zabezpieczać powierzchnie biurowe. Z kolei w regionach najemcy mogą liczyć na większą dostępność ofert dzięki utrzymującej się nadpodaży. Harmonogramy oddawania nowych budynków w skali całego kraju wskazują, że nowa podaż pozostanie ograniczona do czasu stabilizacji kosztów długu.