Najnowszy raport „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych”, opracowany przez ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, wskazuje na wyraźne ożywienie w sektorze. W trzecim kwartale 2025 roku odnotowano wzrost aktywności najemców, co przełożyło się na zwiększenie kwartalnego wolumenu transakcji o ponad 42% w ujęciu rocznym. Ostatnie dwanaście miesięcy to okres konsekwentnych wzrostów, stymulowanych głównie przez procesy renegocjacji obowiązujących umów. W analizowanym okresie wolumen transakcji brutto na rynku magazynowym wyniósł 1,6 mln mkw., co stanowi wynik o 42% lepszy niż przed rokiem. Biorąc pod uwagę sumę z ostatnich czterech kwartałów, wartość ta osiągnęła poziom 6,6 mln mkw., przewyższając ubiegłoroczny rezultat o 13%. W strukturze popytu dominującą pozycję utrzymały trzy regiony: Warszawa II z udziałem 26%, Dolny Śląsk (18%) oraz Polska Centralna (16%).

Renegocjacje i nowe umowy

Charakterystyka zawieranych transakcji uwidacznia istotną rolę renegocjacji, które w trzecim kwartale 2025 roku stanowiły 46% wszystkich kontraktów. Nowe umowy najmu odpowiadały za 43% wolumenu. Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że zachowawcza postawa najemców jest widoczna nieprzerwanie od połowy 2022 roku. Sugeruje to, że niepewność gospodarcza nadal wpływa na strategie przedsiębiorstw, skłaniając je do podejmowania ostrożnych decyzji. Wśród największych transakcji minionego kwartału na prowadzenie wysunęła się spółka Agata S.A., która w ramach renegocjacji połączonej z ekspansją wynajęła 128 tys. mkw. w obiekcie Mapletree Piotrków III w Polsce Centralnej. Znaczące umowy podpisali również ID Logistics w P3 Wrocław II (renegocjacja 78 tys. mkw.), Pepco w 7R Park Gdańsk V (nowa umowa na 50 tys. mkw.) oraz najemca poufny w Panattoni Park Grodzisk VI (47 tys. mkw.). W strukturze popytu brutto prym wiodły firmy z sektora 3PL (29% transakcji), a następnie branża meblarska i artykułów domowych (18%) oraz sektor FMCG (14%).

Wzrost zasobów i nowych inwestycji

Pomiędzy lipcem a wrześniem 2025 roku zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznej wzrosły o około 400 tys. mkw., co oznacza spadek nowej podaży o 15% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Całkowite zasoby rynku osiągnęły tym samym poziom 36,45 mln mkw. Geograficzna struktura rynku wskazuje na koncentrację obiektów w trzech głównych obszarach: strefach Warszawa I & II (20% zasobów), na Górnym Śląsku (16%) oraz Dolnym Śląsku (13%). Największe inwestycje oddane do użytku w omawianym okresie obejmowały obiekty o metrażu od ponad 30 do blisko 60 tys. mkw. Do kluczowych realizacji należał 7R Park Lublin (57 tys. mkw.), a w Polsce Centralnej projekty takie jak Panattoni Park Zgierz II (42 tys. mkw.), Prologis Park Łódź (41 tys. mkw.) oraz Hillwood Zelgoszcz (blisko 32 tys. mkw.). Na koniec września w fazie budowy znajdowało się 1,56 mln mkw. powierzchni. Mimo niewielkiego odbicia względem poprzedniego kwartału (wzrost o 6,1%), ogólny trend pozostaje spadkowy.

– Udział projektów realizowanych w formule spekulacyjnej utrzymuje się na poziomie 45%, co wskazuje na umiarkowany optymizm deweloperów w kontekście przyszłego popytu. Największą aktywność deweloperską odnotowano w strefie Warszawa II, która odpowiada za około jedną trzecią całkowitego wolumenu powierzchni w budowie na koniec września – podkreśla Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wśród realizowanych inwestycji dominują projekty deweloperów takich jak 7R, Panattoni i Prologis. Największym powstającym obiektem jest 7R Park Gdańsk III w Trójmieście (80 tys. mkw.), a tuż za nim plasują się Panattoni Wrocław Campus 2 na Dolnym Śląsku (78 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Rzeszów West (73 tys. mkw.). W Polsce Centralnej trwają prace nad obiektami Prologis, w tym Park Nadarzyn II (72 tys. mkw.) oraz Park Ujazd w Opolu (63 tys. mkw.).

Dostępność powierzchni i czynsze

W zakresie dostępności powierzchni, w trzecim kwartale 2025 roku na rynku oferowano do wynajęcia 2,98 mln mkw. magazynów, co oznacza wzrost o 9,1% rok do roku. Wskaźnik pustostanów ustabilizował się na poziomie 8,2%, co jest wynikiem zbliżonym do poprzedniego kwartału i nieznacznie wyższym niż rok wcześniej. Najwięcej wolnej powierzchni odnotowano w strefie Zachód (16,8%), Trójmieście (10,3%) oraz na Dolnym Śląsku (9,9%).

– W trzecim kwartale 2025 roku poziom czynszów wywoławczych pozostał niezmienny, a rynek nie wykazał istotnych wahań. Zwiększone możliwości negocjacyjne, obejmujące korzystniejsze zachęty pozaczynszowe, obserwowane są przede wszystkim na rynkach charakteryzujących się wyższym poziomem pustostanów – wskazuje Alicja Przychodzeń, Dyrektorka, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec omawianego okresu średnie stawki czynszów w segmencie logistyki i dystrybucji wynosiły 4,8 EUR/mkw./miesiąc.