Warszawski rynek biurowy znajduje się w okresie wyraźnej luki podażowej od 2023 r. Do końca roku na rynek trafi zaledwie około 28 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, w efekcie czego nowa podaż w całym 2026 roku będzie jednym z najniższych wyników w historii stołecznego rynku. W kolejnych latach również nie należy spodziewać się znaczącego wzrostu aktywności deweloperskiej. Rosnące koszty realizacji inwestycji, droższe finansowanie oraz większa ostrożność inwestorów sprawiają, że liczba nowych projektów pozostaje ograniczona.

Jednocześnie popyt na biura utrzymuje się na wysokim poziomie. W pierwszej połowie 2026 roku aktywność najemców osiągnęła 420 tys. mkw., co oznacza wzrost o 38% rok do roku. Rynek ponownie notuje duże transakcje najmu, a firmy coraz częściej traktują biuro jako narzędzie wspierające rozwój biznesu, współpracę zespołów oraz budowanie kultury organizacyjnej.

„Warszawski rynek biurowy wchodzi w zupełnie inną fazę niż ta, którą obserwowaliśmy bezpośrednio po pandemii. Dziś problemem nie jest brak popytu, ale coraz mniejsza dostępność nowoczesnych powierzchni w najlepszych lokalizacjach. Szczególnie w centrum wybór dużych, wysokiej jakości modułów szybko się kurczy. To stopniowo zmienia układ sił w negocjacjach i sprawia, że najemcy planujący relokację powinni rozpoczynać proces znacznie wcześniej niż jeszcze kilka lat temu”. – mówi Sara Romanowska, Starszy Doradca w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Pustostany w trendzie spadkowym

Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 8,5%, co oznacza spadek o 2,3 punktu procentowego w ujęciu rocznym. Szczególnie wyraźnie widać to w centralnych lokalizacjach, gdzie współczynnik pustostanów obniżył się do 4,8%. W rejonie Ronda Daszyńskiego, które stało się głównym centrum biznesowym Warszawy, wskaźnik ten wynosi obecnie jedynie 3,6%.

Spadek dostępności powierzchni wynika nie tylko z aktywności najemców, ale także z wycofywania z rynku starszych obiektów. Właściciele budynków, które nie spełniają współczesnych standardów technicznych czy środowiskowych, decydują się na modernizację lub zmianę funkcji nieruchomości, najczęściej na mieszkaniową.

„Spadek pustostanów nie oznacza, że każdy budynek automatycznie zyskuje na atrakcyjności. Rynek coraz mocniej się polaryzuje. Najemcy koncentrują się na nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych i efektywnych energetycznie projektach, podczas gdy starsze obiekty muszą konkurować modernizacją, zmianą standardu lub bardziej elastycznymi warunkami. W części przypadków właściciele decydują się również na zmianę funkcji nieruchomości, co dodatkowo ogranicza zasób powierzchni biurowej” – wskazuje Sara Romanowska.

Wzrost stawek czynszów i dominacja właścicieli

Ograniczona podaż wzmacnia pozycję właścicieli nieruchomości. W strefach centralnych czynsze ofertowe oscylują w granicach od 15 do 28 EUR/mkw./miesiąc. W najbardziej prestiżowych projektach typu prime stawki wynoszą od 25 do 32 EUR/mkw./miesiąc. Jednocześnie rynek obserwuje stopniowe redukowanie pakietów zachęt dla najemców.

Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku w budowie pozostawało około 130 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad 90% projektów realizowanych jest w centrum. Rok 2027 może przynieść najniższą nową podaż od lat, a odbicia aktywności deweloperskiej eksperci spodziewają się dopiero w 2028 roku.

Sytuacja w regionach i perspektywy

Trend spadających pustostanów widoczny jest również w miastach regionalnych, takich jak Kraków. Deweloperzy w całym kraju ograniczają nowe inwestycje ze względu na koszty budowy i finansowania. Popyt w regionach pozostaje stabilny, wspierany przez sektory IT oraz usług dla biznesu, które coraz częściej kładą nacisk na efektywność energetyczną i certyfikację ESG budynków.

„W perspektywie najbliższych dwóch lat jednym z najważniejszych kryteriów przy podejmowaniu decyzji przez najemców może stać się nie sam poziom czynszu, lecz dostępność odpowiedniej powierzchni. Firmy poszukujące dużych, nowoczesnych biur w najlepszych lokalizacjach będą musiały planować swoje potrzeby z większym wyprzedzeniem. Przy ograniczonej podaży nowych projektów dobrze przygotowana strategia najmu i odpowiednio wczesne rozpoczęcie procesu będą miały coraz większe znaczenie”. – podsumowuje Sara Romanowska z AXI IMMO.

AXI IMMO, autor analizy, to wielokrotnie nagradzana firma doradcza, która w 2025 r. zdobyła tytuł Warehouse Agency Team of the Year w konkursie Eurobuild Awards.