W minionym roku segment mieszkań o podwyższonym standardzie funkcjonował w warunkach zwiększonej ostrożności ze strony popytu. Katarzyna Borkowska, Head of Residential Sales and Letting w Signature Estates (CBRE), zwraca uwagę na istotną zmianę w dynamice transakcyjnej. Klienci potrzebują obecnie znacznie więcej czasu na finalizację zakupu niż w latach ubiegłych. Proces decyzyjny, który wcześniej zamykał się w przedziale od 1 do 3 miesięcy, obecnie wydłużył się do 3–6 miesięcy w przypadku apartamentów, a dla domów okres ten wynosi nawet od 6 do 12 miesięcy. Obserwujemy wyraźne umocnienie pozycji nabywców, co pozwala mówić o rynku kupującego. Choć ceny nieruchomości wciąż wykazują tendencję wzrostową, dynamika ta jest znacznie niższa niż kilkanaście miesięcy temu. Eksperci CBRE wskazują na rosnącą dysproporcję między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Według danych Narodowego Banku Polskiego różnica ta sięga nawet 15 proc. i dotyczy szerokiego spektrum rynku mieszkaniowego. W segmencie luksusowym wzrosty cen wyhamowały do stabilnego poziomu około 4–5 proc. w skali roku, co stanowi wyraźny kontrast wobec dwucyfrowych podwyżek notowanych w okresie pandemii. Podobna korekta oczekiwań cenowych dotknęła rynek najmu, gdzie po okresie wzmożonego popytu nastąpiło wydłużenie procesu komercjalizacji lokali. Zakupy w segmencie premium stały się procesem bardziej analitycznym niż emocjonalnym. Nabywcy coraz wnikliwiej porównują nieruchomości z alternatywnymi formami lokowania kapitału. Doświadczenia po skokowych wzrostach cen oraz obecna sytuacja geopolityczna skłaniają część inwestorów do dywersyfikacji portfela poprzez aktywa zagraniczne lub bardziej płynne instrumenty finansowe. Po stronie podażowej deweloperzy zachowują większą ostrożność, realizując mniejszą liczbę projektów jednocześnie. Jest to po części wynikiem ograniczonej dostępności gruntów w aglomeracjach oraz wysokich cen działek, co przekłada się na spadek liczby nowych wniosków i pozwoleń na budowę.

Różnorodność oferty w Polsce

Wybór dla klientów poszukujących luksusowych apartamentów pozostaje jednak szeroki, szczególnie w stolicy. Warszawa oferuje 19 projektów z mieszkaniami, których ceny przekraczają 35 tys. zł za metr kwadratowy. Na kolejnych miejscach plasują się Trójmiasto z 9 takimi inwestycjami, Kraków z 7 oraz Wrocław z 3 projektami.

Ewolucja pojęcia luksusu

Istotnym trendem jest ewolucja samego pojęcia luksusu. Deweloperzy, redefiniując standard premium, kładą nacisk nie tylko na architekturę i prestiżową lokalizację, ale przede wszystkim na komfort życia i usługi towarzyszące. Nowoczesne inwestycje oferują rozbudowane strefy wellness i spa, sale fitness, przestrzenie do jogi, a także usługi concierge i konsultacje z fizjoterapeutami. Standardem stają się rozwiązania wpisujące się w koncepcję „miasta 15-minutowego”, dedykowane aplikacje dla mieszkańców oraz udogodnienia dla właścicieli zwierząt.

Perspektywy na przyszłość

Perspektywy rozwoju rynku w 2026 roku pozostają optymistyczne. Polska, postrzegana jako miejsce bezpieczne inwestycyjnie, nadal przyciąga międzynarodowe korporacje, co generuje popyt ze strony pracowników z zagranicy. Nasz kraj pozostaje „zieloną wyspą” dla dużych firm lokujących tu swoje siedziby. W obliczu niskiej dzietności, deweloperzy coraz częściej kierują swoją ofertę właśnie do cudzoziemców. Obniżki stóp procentowych stymulują liczbę zapytań kredytowych, co może przełożyć się na stopniowy wzrost popytu. Równocześnie rośnie znaczenie sektora PRS oraz inwestorów instytucjonalnych, którzy nabywając całe budynki pod wynajem, odpowiadają na potrzeby grupy klientów preferujących tę formę użytkowania nieruchomości. Eksperci przewidują również zwiększoną podaż na rynku wtórnym, wynikającą między innymi ze spadającej rentowności najmu i starzenia się zasobów mieszkaniowych.