Od początku 2025 roku polski rynek nieruchomości działa w ramach nowego porządku prawnego, wynikającego ze zmian w podatku od nieruchomości. Wprowadzone regulacje, obejmujące nowe definicje budynku i budowli oraz obowiązek weryfikacji majątku, stwarzają dla przedsiębiorców zarówno nowe wyzwania, jak i możliwości wygenerowania znaczących oszczędności. Choć początkowo nowelizacja budziła obawy, może stanowić impuls do odzyskania nawet kilkuset tysięcy złotych rocznie. Eksperci podkreślają, że kluczowe staje się przeprowadzenie szybkiego audytu, prawidłowa klasyfikacja posiadanych obiektów oraz przygotowanie na wzmożone kontrole ze strony organów podatkowych. Z dniem 1 stycznia 2025 roku weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Ich głównym założeniem było wprowadzenie autonomicznych definicji budynku i budowli, które uniezależniono od regulacji prawa budowlanego. Celem tych zmian było zwiększenie przejrzystości systemu oraz ograniczenie liczby sporów interpretacyjnych. Podatnicy mieli czas na dostosowanie się do nowych wymogów do marca, co wiązało się z koniecznością zmierzenia się z nowymi obowiązkami. Nowa rzeczywistość prawna przyniosła istotne modyfikacje. Najważniejsze z nich dotyczą m.in. nowej, poszerzonej definicji budowli, która obejmuje teraz takie obiekty jak konstrukcje wsporcze, zadaszenia, wagi samochodowe czy hale namiotowe i kontenery trwale związane z gruntem. Opodatkowaniu podlegają również urządzenia techniczne funkcjonalnie powiązane z budynkiem lub budowlą, a także budowle stanowiące część innych obiektów, co stanowi odejście od dotychczasowej praktyki.

„To rewolucja, która z pozoru miała tylko uporządkować przepisy, a w praktyce wymusiła na przedsiębiorcach kompleksowy przegląd majątku i całkowitą rewizję dotychczasowych rozliczeń. Wiele obiektów, które przez lata nie były wykazywane jako budowle, nagle znalazło się w nowej definicji. Jednocześnie pojawiły się przypadki odwrotne – niektóre obiekty wcześniej opodatkowane dziś są klasyfikowane jako budynki lub wręcz wyłączone z opodatkowania” – wyjaśnia Wojciech Pławiak, partner w kancelarii Litigato i ekspert w zakresie prawa podatkowego w nieruchomościach.

Dla firm oznacza to konieczność przeprowadzenia szczegółowej inwentaryzacji majątku, zaktualizowania deklaracji podatkowych oraz zweryfikowania dotychczasowej klasyfikacji obiektów. Wprowadzone zmiany spowodowały zauważalny wzrost aktywności organów podatkowych. Gminy, które brały czynny udział w procesie legislacyjnym, posiadają sprecyzowane oczekiwania co do wpływów budżetowych i konsekwentnie dążą do ich realizacji.

„W praktyce pojawiają się pytania m.in. o kwalifikację kontenerów, hal namiotowych, ramp i systemów technicznych oraz weryfikację powierzchni użytkowej budynków. Organy dociekają także powodów, dla których w poprzednich latach nie wykazywano obiektów, które znalazły się w deklaracji na 2025 r. Często konieczne jest przedstawienie dokumentacji księgowej potwierdzającej wartość konkretnych budowli” – wymienia Wojciech Pławiak.

Na rynku pojawiają się już pierwsze interpretacje, które nie zawsze są korzystne dla podatników. Jako przykład można podać stanowisko Prezydenta Rzeszowa, który uznał, że mobilne kontenery magazynowe, biurowe i sanitarne należy traktować jako budowle podlegające opodatkowaniu, o ile są trwale związane z gruntem. Niedopełnienie obowiązku przeglądu majątku i aktualizacji deklaracji podatkowych niesie ze sobą ryzyko pytań ze strony organów, wezwań do złożenia korekt, a w skrajnych przypadkach nawet nałożenia sankcji. Jak wskazują eksperci, część podatników ograniczyła się do powielenia deklaracji z 2024 roku, co niemal natychmiast spotkało się z reakcją urzędów gmin. Jednocześnie, prawidłowa kwalifikacja oraz wycena posiadanych obiektów może przynieść firmom realne korzyści finansowe. Analiza przypadków prowadzonych przez kancelarię LITIGATO dowodzi, że roczne oszczędności mogą wynosić od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych.

„W jednej z galerii handlowych zmiana kwalifikacji parkingu podziemnego i wyłączenie z opodatkowania części urządzeń technicznych przyniosły aż pół miliona złotych oszczędności. W centrum logistycznym, dzięki profesjonalnej inwentaryzacji powierzchni, ujawniliśmy różnice w opodatkowaniu aż 3 000 m², co przełożyło się na 100 tysięcy złotych oszczędności rocznie. Bywa, że kluczem do uniknięcia niepotrzebnych kosztów jest sama identyfikacja właściciela obiektu – w jednym z przypadków ustalenie, że hale namiotowe i kontenery należały do najemców, pozwoliło całkowicie wyłączyć je z opodatkowania” – podkreśla ekspert Litigato.

Powyższe przykłady pokazują, że odpowiednie przygotowanie do nowych regulacji pozwala nie tylko rozwiać wątpliwości organów podatkowych, ale także zidentyfikować obszary potencjalnych optymalizacji. W obliczu zmienionych przepisów specjaliści rekomendują przedsiębiorcom podjęcie konkretnych działań. Należą do nich przeprowadzenie audytu podatkowego, dokonanie indywidualnej identyfikacji i wyceny poszczególnych budowli, a także staranne udokumentowanie sposobu wzniesienia i statusu własności obiektów takich jak hale namiotowe czy kontenery. Niezbędna jest również aktualizacja deklaracji na 2025 rok w oparciu o nowe regulacje.

„W praktyce dla naszych klientów oznaczało to przeprowadzenie szczegółowej wizji lokalnej, w której brał udział nasz zespół specjalistów: doradca podatkowy, architekt i rzeczoznawca. Dokonaliśmy dokładnych obmiarów powierzchni, oszacowania wartości poszczególnych budowli oraz identyfikacji nowo opodatkowanych obiektów. W wyniku tych działań, niektóre obiekty, wcześniej traktowane jako budowle, zostały wyłączone z opodatkowania lub zakwalifikowane jako budynki, co pozwoliło naszym klientom zaoszczędzić znaczną kwotę rocznie. Przegląd majątku to dziś nie tylko obowiązek, ale również inwestycja, która może się zwrócić – zarówno w postaci uniknięcia sporów z organami, jak i wymiernych oszczędności podatkowych” – podsumowuje Wojciech Pławiak.