Ograniczony popyt na powierzchnie w starszych biurowcach prowadzi do fundamentalnej zmiany na rynku nieruchomości – obiekty te są coraz częściej wyburzane lub adaptowane na nowe cele, takie jak funkcja mieszkaniowa. Zgodnie z najnowszym raportem firmy doradczej JLL, zatytułowanym „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości”, w ciągu ostatnich pięciu lat na gruntach pierwotnie przeznaczonych pod biura powstało już około 604 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej. Dodatkowo, 200 tys. mkw. przekształcono na hotele, obiekty w sektorze najmu instytucjonalnego (PRS) oraz prywatne akademiki (PBSA). Polski rynek nieruchomości biurowych od czasów pandemii przechodzi nieustanną transformację. Czynniki takie jak upowszechnienie modelu pracy zdalnej i hybrydowej, rosnące koszty finansowania inwestycji, a także wysokie ceny budowy i wykończenia powierzchni, w połączeniu z ogólną niepewnością dotyczącą przyszłości sektora, skłoniły deweloperów do znacznego ograniczenia aktywności budowlanej oraz zmniejszenia popytu na grunty pod nowe projekty biurowe. Skala tej zmiany jest wyraźnie widoczna w statystykach. Dla porównania, jeszcze w 2018 roku, w okresie dużej aktywności na rynku, w budowie znajdowało się 1,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Obecnie wartość ta oscyluje w granicach 440 tys. mkw., a liczba aktywnie realizowanych biurowców spadła ze 125 do zaledwie 35.

Warszawa

W Warszawie analitycy JLL prognozują, że w nadchodzących latach nowa podaż powierzchni biurowej wyniesie zaledwie około 80 tys. mkw. rocznie. Inwestycje te będą realizowane wyłącznie w najlepszych lokalizacjach, które wspierają strategie pozyskiwania i utrzymywania talentów. Większość gruntów pod tego typu projekty deweloperzy zabezpieczyli już w poprzednich latach. Alternatywnym kierunkiem rozwoju staje się przebudowa starszych budynków w celu ich dostosowania do współczesnych standardów rynkowych lub ich całkowite wyburzenie, co pozwala na odzyskanie atrakcyjnie położonych działek. Z danych zawartych w raporcie JLL wynika, że tylko w ciągu ostatnich trzech lat z warszawskiego rynku zniknęło około 240 tys. mkw. powierzchni biurowej powstałej po 1990 roku. Proces ten był najbardziej intensywny w dwóch kluczowych obszarach: w centrum miasta oraz na Mokotowie, zwłaszcza na terenie Służewca Przemysłowego – lokalizacjach, które stanowią kolebkę nowoczesnego rynku biurowego w Polsce i gdzie koncentruje się najwięcej starszych obiektów. Ceny transakcyjne za pusty budynek biurowy przeznaczony do wyburzenia osiągały od 600 do 800 euro za 1 mkw. GLA na Służewcu oraz od 2800 do 3000 euro w centrum stolicy. Analitycy JLL przewidują, że w perspektywie najbliższych dwóch lat należy spodziewać się kolejnych tego typu transakcji. Wiele obiektów biurowych o niższym standardzie, których dalsza eksploatacja jest nieopłacalna, już dziś przechodzi proces zmiany funkcji.

Zmiana funkcji jest naturalną drogą, którą powinni podążać deweloperzy. Są to często inwestycje trudne w realizacji w wielu aspektach, m.in. technicznym, formalno-prawnym czy planistycznym. Wymagają one większego zaangażowania czasowego i zatrudniania szeregu doradców. Niemniej, dają szerokie możliwości i pozwalają na nowe życie unikalnych lokalizacji. Często są jedyną szansą na maksymalizację potencjału danego gruntu. Trend ten jest obserwowany od wielu lat w Europie Zachodniej, a ze względu na starzenie się zasobów biurowych będzie coraz mocniej zakorzeniał się nad Wisłą – komentuje Joanna Kieszczyńska, Director, Land & Mid-Cap Investment, JLL.

Rynki regionalne

Stagnacja w aktywności deweloperskiej jest jeszcze bardziej zauważalna na rynkach regionalnych. Główną przyczyną tego stanu rzeczy są wysokie wskaźniki pustostanów, które sięgają 22% w Łodzi, 21% w Katowicach, 20% we Wrocławiu i 17,6% w Krakowie. Dodatkowym wyzwaniem pozostają wysokie koszty budowy i wykończenia, co ma bezpośrednie przełożenie na oferowane stawki czynszowe. Sytuację komplikuje fakt, że ponad 65% popytu na biura w regionach generuje sektor nowoczesnych usług dla biznesu (SSC/BPO), dla którego kluczowym kryterium wyboru pozostają niskie koszty operacyjne. W obecnych warunkach rynkowych zainteresowanie zakupem gruntów pod nowe projekty biurowe jest znikome. Eksperci JLL prognozują, że tendencja ta utrzyma się do momentu, gdy wskaźnik powierzchni niewynajętej znacząco spadnie, co w niektórych miastach może potrwać od dwóch do czterech lat. Wyjątek od tej zasady stanowią transakcje dotyczące działek pod unikalne projekty biurowe w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.

Jesteśmy zdania, że trend zmiany przeznaczenia starszych biurowców na nowszy obiekt lub inwestycję o innej funkcji, będzie coraz częściej obserwowany również w miastach regionalnych, szczególnie w Krakowie i we Wrocławiu. Część deweloperów już zmieniła lub będzie zmieniać docelowe przeznaczenie posiadanych gruntów tak, jak w przypadku Quorum we Wrocławiu lub terenu po dworcu PKS w Katowicach, czy to na funkcję PRS czy inną. W ekstremalnych przypadkach może to nastąpić nawet w trakcie trwającego już procesu budowlanego, co było do tej pory rzeczą niespotykaną na polskim rynku biurowym – komentuje Tomasz Lewandowski, Head, Land & Mid-Cap Investment, JLL.