Ministerstwo Finansów i Gospodarki opublikowało 27 listopada 2025 r. przełomową interpretację ogólną, która fundamentalnie zmienia podejście do opodatkowania nieruchomości będących w posiadaniu przedsiębiorstw. Dokument ten kładzie kres wieloletniej praktyce automatycznego stosowania najwyższych stawek podatkowych wyłącznie na podstawie faktu własności aktywów przez podmiot gospodarczy. Nowe wytyczne, kładące nacisk na funkcję i realne wykorzystanie obiektu, otwierają drogę do weryfikacji rozliczeń fiskalnych, co jest szczególnie istotne dla sektora logistycznego, handlu wielkopowierzchniowego, produkcji oraz dużych inwestorów. – Jak podkreśla Wojciech Pławiak, partner w kancelarii Litigato: „To odejście od wieloletniego automatyzmu. Minister po raz pierwszy oficjalnie mówi: status przedsiębiorcy nie przesądza o wysokości podatku. Liczy się funkcja nieruchomości i jej realne wykorzystanie”. Dotychczasowa praktyka wielu gmin polegała na uznawaniu własności przedsiębiorcy za wystarczającą przesłankę do nałożenia stawki właściwej dla działalności gospodarczej. Nowa interpretacja resortu finansów podważa ten mechanizm, wskazując, że kluczowe są parametry funkcjonalne obiektu oraz jego faktyczne lub potencjalne przeznaczenie.

„Oznacza to, że nieruchomości pełniące funkcje prywatne, mieszkalne, socjalne lub całkowicie wyłączone z działalności gospodarczej nie powinny być obciążane stawką biznesową. To zmiana filozofii. Fiskus ma dziś obowiązek spojrzeć na nieruchomość tak, jak robi to biznes – przez pryzmat tego, do czego ona faktycznie służy, a nie kim jest jej właściciel” – doprecyzowuje Wojciech Pławiak.

W celu uporządkowania rynku, Ministerstwo wyodrębniło trzy kategorie podatników. Pierwszą grupę stanowią typowe spółki handlowe, u których większość majątku jest ściśle powiązana z operacjami biznesowymi. Druga kategoria obejmuje podmioty o podwójnym charakterze, takie jak osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą czy jednostki realizujące również zadania statutowe. W tym przypadku niezbędne jest wykazanie bezpośredniego związku nieruchomości z biznesem, co eliminuje stosowanie uproszczeń administracyjnych. „To obszar szczególnie ryzykowny. Gminy mogą próbować interpretować tę część w sposób zbyt zawężający. Tymczasem skutki interpretacji dotyczą całego rynku — nie tylko specyficznych kategorii podatników” – zauważa Pławiak. Trzecią grupę stanowią właściciele wynajmujący powierzchnie innym podmiotom. Nowe regulacje opierają się na logice faktycznego użycia oraz możliwości wykorzystania nieruchomości w celach komercyjnych. Obiekty będące w fazie przygotowania inwestycyjnego – poprzez modernizację, zabezpieczanie czy planowanie – mogą być uznane za związane z działalnością gospodarczą. Jednakże te, które nie pełnią funkcji biznesowych, powinny zostać wyłączone z najwyższego progu podatkowego.

„Po raz pierwszy jasno wskazano, że nieruchomość sama w sobie nie jest »gospodarcza«. To jej funkcja wyznacza stawkę podatku. Dla wielu firm to szansa na uporządkowanie portfela i realne obniżenie obciążeń” – komentuje Wojciech Pławiak.

Wdrożenie nowej interpretacji stwarza przedsiębiorstwom możliwość przeprowadzenia audytu portfela nieruchomości oraz weryfikacji dotychczasowych klasyfikacji podatkowych. Dla wielu podmiotów może to oznaczać nie tylko redukcję bieżących zobowiązań, ale także prawo do skorygowania deklaracji i ubiegania się o zwrot nadpłat za lata nieprzedawnione. W branżach charakteryzujących się dużą skalą majątku, zmiana statusu nawet pojedynczego obiektu może przynieść wymierne korzyści finansowe. „Dla wielu firm to po prostu dobry moment na porządki w portfelu. I na odzyskanie pieniędzy, które – z perspektywy nowej interpretacji – nigdy nie powinny były trafić do gmin” – podsumowuje ekspert. Dla zarządów i dyrektorów finansowych analiza zgodności opodatkowania majątku z nową wykładnią staje się obecnie priorytetem. Dostosowanie strategii podatkowej może nie tylko poprawić płynność finansową poprzez odzyskanie środków, ale również zabezpieczyć organizację przed ewentualnymi sporami z organami podatkowymi w przyszłości.