Targi MIPIM 2026 w Cannes dostarczyły branży jasnego sygnału świadczącego o nowym etapie ożywienia. Obserwuje się powrót kapitału do procesów inwestycyjnych, jednak zjawisku temu towarzyszy znacznie wyższa selektywność niż miało to miejsce przed cyklem podwyżek stóp procentowych. Jak zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner i CEO w firmie Walter Herz, inwestorzy nie stronią od ryzyka, lecz znacznie precyzyjniej podchodzą do jego rynkowej wyceny.

Obecnie na celowniku kupujących znajdują się przede wszystkim aktywa o dużym potencjale wzrostu wartości. Niekwestionowanym liderem europejskiego rynku nieruchomości pozostaje sektor mieszkaniowy. Jednocześnie zauważalny jest wzrost zainteresowania stabilnymi obiektami zabezpieczonymi długoterminowymi umowami najmu, zlokalizowanymi w kluczowych punktach, gdzie perspektywa podwyżek stawek czynszowych jest w pełni uzasadniona. Kuluarowe dyskusje podczas MIPIM potwierdzają, że kapitał inwestycyjny powraca do Polski oraz szerzej pojętego regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). Decyzje te są jednak podejmowane z dużo większą ostrożnością. Poszukiwane są projekty gwarantujące wyraźną wartość dodaną lub oferujące przewidywalny dochód w prestiżowej lokalizacji, co ostatecznie eliminuje przestrzeń na przypadkowe alokacje środków.

Segment mieszkaniowy jako motor napędowy

Segment mieszkaniowy nieprzerwanie pełni funkcję głównego motoru napędowego branży, stanowiąc jeden z wiodących tematów tegorocznej edycji targów. Firmy deweloperskie intensywnie poszukują terenów inwestycyjnych w największych polskich aglomeracjach. Priorytetowo traktowane są parcele umożliwiające budowę obiektów o powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) rzędu 5–10 tys. mkw., a także przedsięwzięcia wieloetapowe. Taki model gwarantuje niezbędną elastyczność w dopasowywaniu tempa prac do dynamicznie zmieniających się realiów gospodarczych. Strumień kapitału kierowany jest głównie do Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska oraz Poznania, ponieważ to właśnie w tych miastach płynność i głębokość popytu racjonalizują uruchamianie nowych budów.

Warszawa umacnia swoją pozycję

Warszawa niezmiennie umacnia swoją pozycję. W branżowych dyskusjach stolica Polski jawiła się jako bezapelacyjnie najważniejszy rynek nieruchomości w kraju oraz jeden z fundamentalnych punktów odniesienia dla całego regionu CEE. Podmioty inwestycyjne – zarówno te stawiające pierwsze kroki w Polsce, jak i planujące kolejne przejęcia – skupiają się na gruntach pod zabudowę mieszkaniową w centrach miast, kompleksach biurowych o profilu value-add oraz wielofunkcyjnych projektach mixed-use. Argumentem, który regularnie pojawia się w rozmowach, jest płynność warszawskiego rynku na tle innych stolic regionu.

Stabilizacja sektora biurowego

Zmiana nastrojów widoczna jest również w sektorze biurowym, który powoli przestaje być kojarzony wyłącznie z wysokim ryzykiem. Decydujący wpływ na tę stabilizację ma zahamowanie podaży nowych powierzchni. Wstrzymanie lub odłożenie w czasie wielu projektów biurowych w głównych miastach może w nadchodzących latach doprowadzić do istotnej poprawy warunków dla wynajmujących. W Warszawie deweloperzy już teraz informują o rosnących stawkach w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, co jest naturalną konsekwencją luki podażowej przy jednoczesnym utrzymaniu stałego zapotrzebowania ze strony najemców. W efekcie część inwestorów ponownie analizuje opłacalność zakupu biurowców w stolicy, zwłaszcza obiektów dających szanse na poprawę poziomu komercjalizacji. Ponadto, po okresie wyraźnej dominacji strategii value-add, rynek z nadzieją oczekuje powrotu inwestorów typu core, ukierunkowanych na bezpieczne, doskonale usytuowane aktywa. Bieżące procesy transakcyjne sugerują, że tego rodzaju kapitał znów uważnie sonduje Polskę.

Przekształcenia w parkach handlowych i sektorze logistycznym

Ciekawie prezentuje się sytuacja parków handlowych, uchodzących za jeden z najbardziej stabilnych filarów branży. Eksperci odnotowują w tym segmencie wyraźną transformację profilu nabywców. Zwiększoną aktywność wykazują obecnie inwestorzy z Czech, Słowacji i państw bałtyckich, a także wybrane podmioty francuskie. Ich nadrzędną strategią jest nabywanie pojedynczych nieruchomości w celu sukcesywnego tworzenia obszernego portfela, który w przyszłości będzie mógł zostać zbyty jako większy pakiet. Pozwala to na skuteczne zarządzanie ryzykiem przy jednoczesnym budowaniu odpowiedniej skali działalności.

Sektor logistyczny zachowuje z kolei wysoką płynność, obfitując w liczne procesy sprzedaży pojedynczych magazynów oraz całych struktur portfelowych. Widoczne jest wyczekiwanie na powrót głównych graczy instytucjonalnych operujących kapitałem core, a uwaga skupia się na inwestycjach zabezpieczonych długimi umowami najmu. Ogólny obraz tej gałęzi po targach MIPIM pozwala na umiarkowany optymizm.

Rosnące znaczenie alternatywnych klas aktywów

Na znaczeniu zyskują również alternatywne klasy aktywów. Uwaga rynku kieruje się ku centrom danych (data centers), obiektom badawczo-rozwojowym oraz nieruchomościom z sektora ochrony zdrowia i opieki medycznej. Ich rosnąca popularność wynika z przenikania się dwóch megatrendów: postępującej transformacji technologicznej oraz nieuchronnych zmian demograficznych.

Polska jako stabilny punkt w niepewnym otoczeniu

Wątek geopolityczny nie znika z rozmów, ale zmienia swój charakter. Inwestorzy coraz powszechniej uznają, że ryzyko związane z wojną w Ukrainie zostało w znacznym stopniu wycenione i zdyskontowane w stopach zwrotu. Więcej niepewności generuje dziś sytuacja na Bliskim Wschodzie i jej potencjalne konsekwencje dla globalnej gospodarki. Na tym tle Polska jest coraz konsekwentniej postrzegana jako stabilny i przewidywalny rynek w regionie CEE.

Nowa faza cyklu

MIPIM 2026 potwierdza, że rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę cyklu. To nie powrót do euforii sprzed kilku lat, ale stopniowe odbicie oparte na selektywności i dyscyplinie kapitałowej. Inwestorzy wracają tam, gdzie widzą jakość, przewidywalność dochodu lub wyraźny potencjał wzrostu wartości. W Polsce na tym trendzie korzysta dziś przede wszystkim mieszkaniówka, najlepsze projekty biurowe w Warszawie oraz wybrane aktywa handlowe i logistyczne.

‍

Autor: Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

‍