Mimo rozwoju alternatywnych lokalizacji w ostatniej dekadzie, przewaga głównych hubów wynika z wieloletniej koncentracji kapitału oraz rozwiniętego zaplecza logistycznego. W Warszawie, Polsce Centralnej, Poznaniu, Trójmieście oraz na Górnym i Dolnym Śląsku znajduje się obecnie ponad 80 proc. krajowych zasobów magazynowych, czyli ponad 30 mln mkw. Pod koniec 2023 roku do historycznej piątki regionów oficjalnie dołączyło Trójmiasto, cementując układ sił na rynku.

Dominację „szóstki” od lat widać zarówno po stronie podaży, jak i popytu – w ostatniej dekadzie powstało tutaj ponad 20 mln mkw., co stanowi ponad 77 proc. oddanych w tym okresie magazynów w kraju. Jednocześnie sześć największych regionów odpowiadało za ponad 46 mln mkw. odnotowanego popytu, co odpowiada za prawie 84 proc. wynajętej w tym okresie powierzchni – informuje Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Specjalizacja regionalna jako przewaga operacyjna

Dla przedsiębiorstw planujących ekspansję kluczowe znaczenie ma fakt, że największe regiony nie tworzą jednolitej struktury, lecz uzupełniające się huby o odmiennych funkcjach. Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska, wskazuje, że wybór konkretnej lokalizacji jest coraz ściślej powiązany z modelem operacyjnym firmy.

Trójmiasto koncentruje się na logistyce portowej, wykorzystując rolę Bałtyku w imporcie. Polska Centralna pełni rolę krajowego punktu konsolidacji towarów. Górny Śląsk to ekosystem łączący logistykę z produkcją. Dolny Śląsk wraz z Poznaniem stanowią zaplecze dla rynków zachodnioeuropejskich (Niemcy, Czechy), a Warszawa dominuje w sektorze logistyki ostatniej mili i konsumpcji detalicznej.

Trójmiasto rozwija przede wszystkim logistykę portową i kontenerową, wykorzystując rosnącą rolę Bałtyku w handlu międzynarodowym i obsłudze importu. Polska Centralna pozostaje kluczowym hub-em dystrybucji krajowej oraz naturalnym punktem konsolidacji i dalszej redystrybucji towarów. Górny Śląsk łączy funkcje logistyczne z przemysłowymi, tworząc stabilny ekosystem dla produkcji i operatorów obsługujących łańcuchy dostaw – mówi Jakub Kurek.

Infrastruktura drogowa silnikiem wzrostu

Rozwój korytarzy transportowych bezpośrednio wpływa na atrakcyjność największych regionów. Nowe odcinki autostrady A2 oraz drogi ekspresowej S7 umacniają pozycję Warszawy i Polski Centralnej. Obserwujemy także zjawisko „rozlewania się” rynku poza aglomeracje – lokalizacje takie jak Błonie, Grodzisk Mazowiecki czy Siedlce oferują niższe koszty operacyjne przy zachowaniu świetnego dostępu do węzłów transportowych.

Na południu kluczowe znaczenie ma trasa S1, wspierająca trendy nearshoringowe na Górnym Śląsku. Z kolei w Trójmieście realizacja Obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej oraz trasy S6 poprawiają sprawność obsługi ładunków z portów.

Największy potencjał transformacyjny w skali kraju mają dziś rozbudowa autostrady A2 na wschód, korytarz S7, łączący północ i południe oraz rozwój Via Carpathia (S19), tworzącej oś transportową wzdłuż wschodniej granicy Unii Europejskiej. W dłuższej perspektywie inwestycje te mogą zwiększyć atrakcyjność logistyczną wschodniej Polski, włączając ją w międzynarodowe łańcuchy dostaw i tworząc alternatywę dla dotychczas dominujących tras zachodnich – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska.

Rynek pracy a decyzje inwestycyjne

Dostępność kadr staje się czynnikiem równie istotnym co koszty operacyjne. Regiony takie jak Dolny i Górny Śląsk oraz Poznań są traktowane jako lokalizacje pierwszego wyboru ze względu na stabilne zasoby pracowników technicznych i operacyjnych. Najemcy badają dziś nie tylko liczbę rąk do pracy, ale także poziom rotacji, konkurencyjność płacową oraz obecność uczelni i szkół branżowych.

Pod względem stabilnego zaplecza kadrowego – zarówno wśród pracowników operacyjnych, jak i specjalistów – lokalizacjami pierwszego wyboru pozostają Dolny i Górny Śląsk oraz Poznań. Regiony te wyróżniają się dużymi zasobami pracowników magazynowych i produkcyjnych, a także relatywnie wysoką dostępnością kompetencji technicznych, co pozwala na szybkie skalowanie zespołów i większą elastyczność w okresach sezonowych – twierdzi Danuta Protasewicz, Regional Manager w Grafton Recruitment.

Warszawa i Trójmiasto w dużej mierze polegają na napływie pracowników z zagranicy, co pomaga niwelować lokalne niedobory. Z kolei Polska Centralna – w szczególności okolice Łodzi i Strykowa – pozostaje kluczowa dla branży e-commerce dzięki pracownikom z bogatym doświadczeniem w obsłudze procesów dystrybucyjnych.

Prognozy dla rynków wschodzących

Choć „wielka szóstka” utrzymuje dominację ze względu na efekt skali i przewidywalność (niższe ryzyko dla kapitału), dynamicznie rozwijają się także mniejsze rynki. Województwo lubuskie korzysta z tranzytowego położenia przy granicy z Niemcami (S3, A2), a Rzeszów buduje swoją pozycję w oparciu o sektory lotniczy i obronny dzięki inwestycjom firm takich jak Panattoni i CTP.

Eksperci przewidują, że mimo stopniowej dywersyfikacji geograficznej zasobów, udział sześciu największych regionów w polskim rynku magazynowym nie spadnie poniżej poziomu 70 proc.