Zgodnie z danymi zaprezentowanymi w raporcie „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, pierwsza połowa 2026 roku upłynęła pod znakiem wysokiej aktywności najemców i pogłębiającej się luki podażowej. Na koniec czerwca całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły prawie 6,24 mln mkw., co oznacza spadek o niecałe 1,5% w ujęciu rocznym. Wynika to z faktu, że deweloperzy oddali do użytku jedynie 45 200 mkw. nowej powierzchni, z czego aż 95% przypadła na pierwszy kwartał roku.

Historyczny rekord popytu w drugim kwartale

Łącznie w całym pierwszym półroczu 2026 roku najemcy zakontraktowali prawie 416 600 mkw. powierzchni biurowej, co stanowi imponujący wzrost o 38,4% w porównaniu do pierwszej połowy ubiegłego roku.

Najbardziej spektakularne wyniki odnotowano w okresie od kwietnia do czerwca. Wolumen transakcji w drugim kwartale wyniósł prawie 282 800 mkw., co jest wynikiem ponad dwukrotnie wyższym niż w pierwszych trzech miesiącach roku i stanowi najlepszy rezultat dla tego okresu w historii warszawskiego rynku.

Struktura najmu została zdominowana przez renegocjacje oraz odnowienia umów (48% udziału). Nowe umowy odpowiadały za 42,8% popytu, natomiast ekspansje i umowy przednajmu stanowiły odpowiednio 5,4% oraz 3,5% wolumenu transakcji.

W pierwszej połowie 2026 roku na warszawskim rynku biurowym zawarto pięć transakcji o powierzchni przekraczającej 10 000 mkw. – wszystkie w drugim kwartale. Ich łączny wolumen wyniósł ponad 91 300 mkw., co stanowiło blisko 22% całkowitego popytu odnotowanego w pierwszych sześciu miesiącach. Cztery z pięciu największych umów zawarto w strefach centralnych, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie największych najemców nowoczesnymi, dobrze skomunikowanymi biurowcami w centrum miasta. Ograniczona dostępność dużych modułów w lokalizacjach centralnych może w kolejnych kwartałach dodatkowo wzmacniać presję na wzrost stawek czynszowych – mówi Magdalena Zagórska, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Wśród największych transakcji odnotowanych w drugim kwartale znalazły się renegocjacje firm Orlen w budynku Senator (23 900 mkw.), Frontex w Warsaw Spire B (21 500 mkw.) oraz Poczty Polskiej w Domaniewska Office Hub (17 000 mkw.). Jedyną dużą nową umową w tym zestawieniu był kontrakt Visa Europe w obiekcie The Bridge (17 300 mkw.).

Najniższa nowa podaż w historii statystyk

Podczas gdy popyt bije rekordy, aktywność deweloperska pozostaje na bardzo niskim poziomie. Zasoby w budowie na koniec czerwca 2026 roku wynosiły około 124 600 mkw., przy czym aż 93% tej wartości (ponad 115 900 mkw.) powstaje w strefach centralnych Warszawy. W drugim kwartale nie oddano do użytku żadnego nowego budynku, a jedynym wzmocnieniem zasobów był powrót na rynek 2350 mkw. po modernizacji budynku przy ul. Przemysłowej 26. Jednocześnie z rynku wycofano ponad 43 600 mkw. starszej powierzchni.

Najwięcej nowych biur w Warszawie powstaje w strefie Centrum, przede wszystkim w podstrefie Zachodnie Centrum – czyli w okolicach Ronda Daszyńskiego. Choć wolumen powierzchni w realizacji wzrósł w porównaniu z końcem marca o ponad 8%, skala nowych inwestycji pozostaje wyraźnie poniżej poziomów obserwowanych w poprzednich latach. Do końca grudnia zaplanowano oddanie do użytku zaledwie ok. 3900 mkw. Oznacza to, że w całym 2026 roku na warszawski rynek trafi niespełna 50 000 mkw. nowej podaży – będzie to najniższy roczny wynik od początku prowadzenia statystyk dla Warszawy. W 2027 roku nowa podaż pozostanie ograniczona i prawdopodobnie tylko nieznacznie przekroczy 60 000 mkw. – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Spadek pustostanów i presja czynszowa

Gwałtowny wzrost popytu przy minimalnej podaży doprowadził do znaczącego spadku współczynnika pustostanów, który na koniec czerwca 2026 roku wyniósł 8,5%. Jest to spadek o ok. 1,0 punkt procentowy w porównaniu do poprzedniego kwartału i o ok. 2,3 p.p. w skali roku. Najniższy odsetek niewynajętej powierzchni odnotowano w strefie Ursynów, Wilanów (2,7%) oraz w lokalizacjach centralnych (4,8%).

Obecnie stawki czynszu w najlepszych obiektach (prime) utrzymują się na poziomie 22-28 euro za mkw. miesięcznie w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza nim. Eksperci przewidują jednak, że obecny układ sił rynkowych zmusi najemców do akceptacji wyższych kosztów.

Obecny układ sił na rynku wyraźnie sprzyja wynajmującym. Coraz mniejsza dostępność powierzchni, bardzo ograniczona nowa podaż oraz wysoka aktywność najemców widoczna w drugim kwartale wzmacniają pozycję negocjacyjną właścicieli topowych nieruchomości – zwłaszcza w centralnych lokalizacjach. W związku z tym w najbliższych kwartałach można spodziewać się dalszej presji na wzrost czynszów w segmencie prime, szczególnie w nowoczesnych biurowcach oferujących większe moduły, wysoki standard techniczny oraz zaawansowane rozwiązania w zakresie energooszczędności i ESG. Z kolei starsze budynki, zwłaszcza poza centrum, będą wymagały modernizacji, repozycjonowania lub zmiany funkcji, aby utrzymać konkurencyjność – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.