W pierwszym półroczu 2026 roku popyt na powierzchnie magazynowe przekroczył 3,5 mln mkw. W tym samym czasie zasoby pozostające w budowie skurczyły się o ponad 11 proc., a wskaźnik pustostanów po raz pierwszy od 2023 roku spadł poniżej poziomu 7 proc. Na koniec drugiego kwartału w realizacji pozostawało zaledwie 1,3 mln mkw. powierzchni.

Rynek magazynowy wyraźnie hamuje po stronie nowych inwestycji. Na koniec drugiego kwartału br. w budowie było zaledwie 1,3 mln mkw. powierzchni. To najniższy wynik od trzeciego kwartału 2019 r. i wyraźny sygnał, że w perspektywie kolejnych kwartałów dostępna będzie mniejsza pula nowych magazynów wchodzących na rynek – twierdzi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Inwestycje spekulacyjne ustępują umowom przednajmu

Obecnie niemal 85 proc. aktywności deweloperskiej skupia się na sześciu kluczowych rynkach regionalnych: Warszawie, Górnym i Dolnym Śląsku, Polsce Centralnej, Poznaniu oraz Trójmieście. Inwestorzy, mierząc się z wysokimi kosztami budowy i finansowania, niemal całkowicie zrezygnowali z projektów spekulacyjnych na rzecz obiektów zabezpieczonych umowami przednajmu.

Jakub Kurek zaznacza, że choć w 2027 roku na głównych rynkach mogą ponownie pojawić się inwestycje realizowane bez wcześniejszych umów z najemcami, nie staną się one standardem w skali całego kraju. Rynek stał się na tyle dojrzały, że każda decyzja o rozpoczęciu budowy jest poprzedzona precyzyjną kalkulacją ryzyka.

Wyzwania w dostępie do dużych modułów

Choć ogólnopolski wskaźnik pustostanów wynosi 6,6 proc., co odpowiada 2,5 mln mkw. wolnej powierzchni, najemcy poszukujący specyficznych parametrów technicznych napotykają trudności. Największym wyzwaniem jest znalezienie modułów przekraczających 15–20 tys. mkw. w kluczowych lokalizacjach.

Polsce nie grozi obecnie ogólnokrajowy brak magazynów. Jeśli najemca szuka standardowego obiektu, rynek nadal oferuje odpowiednią powierzchnię. Większym wyzwaniem jest znalezienie konkretnego metrażu, w określonej lokalizacji i z odpowiednimi parametrami technicznymi. Szczególnie dotyczy to dużych modułów, rzędu 15–20 tys. mkw. i więcej, w najlepszych lokalizacjach – podkreśla ekspert Newmark Polska.

Dostępność powierzchni jest zróżnicowana regionalnie. Najmniej wolnych metrów oferują Poznań i Trójmiasto. Z kolei w regionach o wyższych wakatach, jak Mazowsze (7,6 proc. pustostanów w 1H 2026), wybór dużych modułów jest znacznie szerszy niż np. w Pomorskiem, gdzie przy niższym wskaźniku pustostanów brakuje obiektów o powierzchni powyżej 20 tys. mkw.

Wpływ chińskiego e-commerce na statystyki rynku

Znaczący wpływ na wolumeny najmu w 2026 roku miały platformy e-commerce z Chin. Dziesięć największych umów w tym segmencie objęło łącznie 410 tys. mkw. Wśród kluczowych transakcji znalazły się przedłużenie najmu 67 tys. mkw. przez Shein w Mountpark Wrocław oraz wynajęcie 65 tys. mkw. w CTPark Iłowa. Temu zabezpieczyło natomiast 52 tys. mkw. w EQT Park Wrocław South III.

Eksperci wskazują na zmianę struktury popytu – w pierwszej połowie roku nowe umowy stanowiły ponad połowę wolumenu, podczas gdy udział renegocjacji spadł do 34,4 proc. (z 54 proc. rok wcześniej). Wynik ten jest jednak mocno skorelowany z gwałtowną ekspansją firm e-commerce reagujących na zmiany w regulacjach celnych Unii Europejskiej.

Perspektywy: Jakość i polaryzacja zasobów

Aktualne zasoby magazynowe w Polsce przekraczają 38 mln mkw., co plasuje kraj na pozycji lidera w Europie Środkowo-Wschodniej. Polska odpowiada za ponad połowę zasobów magazynowych w sześciu głównych krajach regionu (Czechy, Słowacja Rumunia, Węgry, Bułgaria). Przyszłość rynku zależeć będzie od jakości oferowanych obiektów. Coraz częściej liczy się nie tylko lokalizacja, ale dostępna moc przyłączeniowa oraz przystosowanie hali pod zaawansowaną automatyzację.

Zdaniem Jakuba Kurka, rynek będzie ewoluował w stronę polaryzacji: nowoczesne, zrównoważone obiekty projektowane wspólnie z deweloperem już na etapie planowania będą przyciągać operatorów zaawansowanych technologicznie, podczas gdy starsze magazyny pozostaną konkurencyjną opcją cenową dla mniej wymagających procesów logistycznych. Tempo wzrostu sektora pozostanie stabilne, ale bardziej uzależnione od konkretnych sygnałów płynących ze strony najemców.