Zgodnie z najnowszymi danymi operacyjnymi, w samym III kwartale 2026 roku wolumen transakcji na warszawskim rynku biurowym przekroczył 175 tys. mkw. Od początku roku podpisano umowy na blisko 592 tys. mkw., co stanowi wzrost o 22% względem analogicznego okresu w 2025 r. Spadek wskaźnika niewynajętej powierzchni o 0,6 p.p. w ujęciu kwartalnym (i 1,8 p.p. rok do roku) doprowadził do średniego poziomu pustostanów w wysokości 7,9%. Jest to efektem wysokiej aktywności najemców przy jednoczesnym wyhamowaniu nowej podaży. Całkowite zasoby biurowe stolicy wynoszą obecnie około 6,23 mln mkw.

Deficyt nowej podaży i rola modernizacji

W III kwartale w Warszawie nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu biurowego. Od początku roku podaż powiększyła się jedynie o 45,2 tys. mkw. dostarczonych w ramach dwóch projektów. Kluczową rolę w uzupełnianiu zasobów odgrywają obecnie modernizacje – na rynek wróciło 38,5 tys. mkw. w odnowionych budynkach: V Tower, Przemysłowa 26 oraz Przemysłowa 26a.

Strategia wycofywania z rynku starszych obiektów, które nie spełniają współczesnych wymogów technicznych i środowiskowych, wpłynęła na fakt, że w ciągu ostatnich pięciu lat zasoby biurowe Warszawy netto zmniejszyły się o ponad 0,5 mln mkw. Prowadzi to do konsolidacji rynku wokół budynków o wysokim standardzie.

Polaryzacja stawek i dostępności w strefach miejskich

Rynek ulega coraz silniejszej dyferencjacji. W strefach centralnych wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 4,3%, podczas gdy w lokalizacjach poza centrum sięga on 11,1%. Brak wolnej przestrzeni w sercu miasta wymusza na firmach rewizję planów relokacyjnych.

Warszawski rynek biurowy jest dziś znacznie bardziej zróżnicowany, niż wskazywałby na to średni dla miasta poziom pustostanów. W centrum dostępność powierzchni jest już wyraźnie ograniczona, ale jednocześnie obserwujemy ciekawe zmiany również poza nim. Dobrym przykładem jest Służewiec, który ponownie znajduje się wśród lokalizacji przyciągających najemców – mówi Olga Drela, dyrektor w dziale Market Insights, Colliers.

Służewiec ponownie w centrum uwagi biznesu

Mimo wyższej dostępności powierzchni w strefach pozacentralnych, Służewiec odnotował w 2026 roku wysoką aktywność. Wolumen transakcji w tej lokalizacji wyniósł ok. 105 tys. mkw., z czego 54% stanowiły renegocjacje, a 30% nowe umowy najmu. Pod kątem zainteresowania firm Służewiec ustępuje obecnie jedynie Centralnemu Obszarowi Biznesu i ścisłemu Centrum.

Portret biznesowy mężczyzny w granatowej marynarce na tle przeszklonego biurowca. Eksperci analizują czynniki wpływające na wzrost stawek czynszowych oraz zapotrzebowanie na nowoczesne biura w stolicy.

Struktura popytu w III kwartale wskazuje na optymizm najemców – nowe umowy oraz przednajmy odpowiadały za 56% całkowitego wolumenu. Renegocjacje stanowiły 33% transakcji, natomiast ekspansje zajęły 8% rynku.

Prognozy: Presja czynszowa i zmiana kierunku popytu

Ograniczona podaż nowoczesnych, efektywnych energetycznie powierzchni generuje presję na wzrost stawek czynszowych. Zjawisko to jest najbardziej odczuwalne w prestiżowych lokalizacjach centralnych, gdzie podaż jest na wyczerpaniu.

Motorem napędowym obserwowanego wzrostu czynszów są przede wszystkim nowoczesne i efektywne energetycznie projekty w centrum Warszawy jako najbardziej pożądany produkt na rynku. Jednocześnie współczynnik dostępności powierzchni w takich budynkach jest najniższy w Warszawie – mówi Paweł Proński, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemców Biurowych, Colliers.

W nadchodzących miesiącach eksperci przewidują przesunięcie uwagi inwestorów i najemców w stronę pozostałych stref biurowe. Niska podaż w centrum docelowo wpłynie na przyspieszoną absorpcję powierzchni poza nim oraz wzrost stawek najmu w lokalizacjach dotychczas uznawanych za drugorzędne.