Jeszcze trzy lata temu polscy inwestorzy koncentrowali się głównie na starszych obiektach typu value-add, oferujących potencjał do optymalizacji dochodu, przebudowy czy zmiany funkcji. Nabywali oni nieruchomości przede wszystkim na potrzeby własnej działalności. W ostatnim roku nastąpił jednak wyraźny zwrot w stronę aktywów o najwyższym standardzie.

Od strategii value-add do aktywów prime

Największym zainteresowaniem polskich podmiotów cieszą się obecnie nieruchomości biurowe w Warszawie oraz kluczowych miastach regionalnych, takich jak Wrocław i Kraków. W 2025 roku polski kapitał odpowiadał za około 30 proc. wartości wolumenu transakcji w sektorze biurowym oraz za połowę liczby zarejestrowanych akwizycji.

Przykładem wzmożonej aktywności jest spółka Syrena Real Estate, nabywająca budynki biurowe w stolicy, oraz Sando Office, która za 40,3 mln euro odkupiła od Echo Investment krakowski biurowiec Brain Park B. Ważnym wydarzeniem było również unormowanie sytuacji właścicielskiej w warszawskim Mennica Legacy Tower, co umożliwiło obligatariuszom indywidualnym odzyskanie środków zainwestowanych w projekt.

Inwestorzy znad Wisły lokują środki także w sektorze retail, wybierając parki handlowe i obiekty typu convenience, a także w segmencie logistyczno-magazynowym. Aktywność ta często przybiera formę spółek celowych. Atlas Ward Polska prowadzi obecnie negocjacje z Ghelamco w sprawie wspólnej realizacji trzech dużych projektów, w tym wielofunkcyjnej inwestycji Warszawa Gdańska o powierzchni około 100 tys. mkw.

Dynamika wzrostu i struktura rynku

Skala ekspansji rodzimego kapitału jest znacząca w ujęciu historycznym. Cztery lata temu polscy inwestorzy generowali zaledwie 2 proc. wartości wolumenu transakcyjnego. W 2024 roku wskaźnik ten wzrósł do 9 proc., by w ostatnim roku osiągnąć niemal 20 proc. zaangażowania.

Z raportu „Jak inwestować kapitał w nieruchomości komercyjne?” wynika, że biorąc pod uwagę wszystkie zawarte kontrakty, krajowy kapitał stał za ponad 30 proc. inwestycji. W ujęciu liczbowym udział podmiotów krajowych sięgnął 34 proc. wszystkich transakcji na rynku.

Selektywność i elastyczność działania

Polskie podmioty rzadko wchodzą w bezpośrednią licytację o najdroższe aktywa typu core z globalnymi funduszami. Zamiast tego stawiają na szybkość i doskonałą znajomość lokalnych uwarunkowań administracyjnych oraz planistycznych. Inwestorzy prywatni i family offices koncentrują się na aktywach wycenianych na kilka do kilkudziesięciu milionów euro, korzystając przy tym z finansowania bankowego.

– Decyzje inwestycyjne częściej opierają się na relacjach, znajomości lokalnego rynku oraz możliwościach aktywnego wpływu na wartość nieruchomości. Krajowi inwestorzy lepiej znają lokalne rynki, specyfikę miast i potrzeby najemców. Szybciej oceniają ryzyko administracyjne, techniczne czy planistyczne i sprawniej podejmują decyzje inwestycyjne – wskazuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner i CEO w Walter Herz.

Wiele transakcji odbywa się w formule off-market. Inwestorzy poszukują obiektów, w których poprzez poprawę struktury najmu, podniesienie standardu technicznego czy optymalizację kosztów operacyjnych, mogą realnie zwiększyć wartość aktywa przed jego ewentualną odsprzedażą lub refinansowaniem.

Modele inwestycyjne i rola fundacji rodzinnych

Wobec braku uregulowań dotyczących polskich REIT-ów, rynek wypracował alternatywne modele działania. Wykorzystywane są bezpośrednie zakupy, fundusze zamknięte oraz struktury joint venture. Nieruchomości komercyjne są traktowane jako narzędzie ochrony majątku przed inflacją, oferując stopy zwrotu na poziomie 6–10 proc. rocznie.

Kluczową rolę zaczynają odgrywać fundacje rodzinne, które stają się narzędziem sukcesji i długoterminowego zarządzania majątkiem w obliczu zmiany pokoleniowej w polskich firmach. Stabilne przepływy pieniężne (cash flow) z wieloletnich umów najmu idealnie wpisują się w strategie budowania trwałej rentowności portfeli prywatnych.

Mimo że udział rodzimego kapitału w Polsce jest wciąż niższy niż na rynkach czeskim czy węgierskim, obecny trend wzrostowy sugeruje dalsze umacnianie się pozycji lokalnych inwestorów względem instytucji zagranicznych.

Warto dodać, że Walter Herz inicjuje również projekty edukacyjne, takie jak Akademia Najemcy – pierwszy w kraju program wspierający i szkolący najemców powierzchni komercyjnych. Potwierdzeniem pozycji rynkowej doradców są liczne wyróżnienia, w tym zdobyty w 2024 roku, po raz drugi w historii firmy, tytuł Best Local Real Estate Agency of the Year.