Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie, które na początku 2020 roku wynosiły około 5,59 mln mkw., wzrosły do połowy 2026 roku do poziomu blisko 6,24 mln mkw. Choć miasto zyskało w tym czasie 650 tys. mkw. nowej przestrzeni, dynamika rynku uległa wyraźnemu wyhamowaniu. Po okresie intensywnej aktywności deweloperskiej, w którym oddano tak kluczowe projekty jak Varso, The Warsaw HUB czy Mennica Legacy Tower, obecnie branża mierzy się z historycznie niską liczbą nowych inwestycji.

Sektor biurowy w Warszawie przeszedł od boomu inwestycyjnego do rynku właściciela premium

Popyt wraca do rekordowych wyników. Po przejściowych wahaniach wywołanych lockdownami, aktywność najemców w stolicy powróciła do wysokich wskaźników. W 2022 roku wolumen transakcji przekroczył 860 tys. mkw., a rekordy okresowe padły pod koniec 2025 roku (310 tys. mkw.) oraz w drugim kwartale 2026 roku (280 tys. mkw.). Dane te potwierdzają pełną odbudowę rynku najmu.

Bardzo wysoki wolumen transakcji najmu odnotowany w drugim kwartale br. potwierdza utrzymującą się silną aktywność najemców. Jednocześnie kurcząca się oferta, szczególnie w centrum Warszawy, doprowadziła do historycznie niskiej dostępności powierzchni, co wyraźnie zmieniło warunki prowadzenia procesów najmu. Firmy planujące relokację lub renegocjację umów coraz częściej przekonują się, że zwlekanie z decyzją ogranicza wybór i zwiększa ryzyko utraty najlepszych opcji. Konkurencja o najwyższej klasy biura jest dziś wyraźnie większa niż jeszcze rok temu, a pozycja negocjacyjna właścicieli najlepszych budynków systematycznie się umacnia. Moment rozpoczęcia procesu poszukiwania powierzchni staje się kluczowym elementem skutecznej strategii najmu – mówi Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz.

Podażowa luka i trend wyburzeń

Analiza sektora wskazuje na systematyczny spadek skali nowych przedsięwzięć. Aktualnie w budowie pozostaje zaledwie przeszło 140 tys. mkw. powierzchni biurowej, co jest najniższym wynikiem od kilkunastu lat. Co więcej, w 2024 roku po raz pierwszy odnotowano ujemny bilans podaży – z rynku wycofano więcej metrów kwadratowych, niż na niego dostarczono. Skala wycofywania starszych obiektów z rynku jest ogromna – od 2020 roku z warszawskiej mapy biurowej zniknęło ponad 500 tys. mkw. powierzchni w ponad 50 budynkach. Sam rok 2025 przyniósł spadek zasobów o ponad 160 tys. mkw.

Ekspertka Emilia Legierska omawia powrót popytu na rynku biurowym.

- Analiza nowej podaży w latach 2020–2026 pokazuje systematyczny spadek liczby oddawanych biur. Wolumen powierzchni w budowie obniżył się w Warszawie aktualnie do przeszło 140 tys. mkw., najniższego poziomu od kilkunastu lat. Tylko niespełna 30 tys. mkw. nowych biur ma jednak zostać oddane jeszcze w tym roku. Większość realizowanych projektów powstaje w centrum miasta, przede wszystkim w rejonie ronda Daszyńskiego. Równocześnie efektywna podaż jest ograniczana przez wycofywanie starszych obiektów biurowych z rynku – wskazuje Kamila Królikowska, Associate Director w Walter Herz.

Kamila Królikowska dodaje również istotny kontekst dotyczący dostępności:

Wolnych powierzchni biurowych w Warszawie pozostaje niespełna 500 tys. mkw., jednak znaczna część tej oferty znajduje się w starszych budynkach poza centrum, których standard często nie odpowiada obecnym oczekiwaniom najemców.

Dojrzałość i modernizacja zamiast ekspansji

Obecnie rynek koncentruje się na modernizacjach istniejącej tkanki, czego przykładem są realizacje przy Saski Crescent czy ulicy Przemysłowej. W budowie wciąż pozostają jednak ambitne projekty, takie jak AFI Tower, Skyliner II czy Upper One. Ten ostatni, obok inwestycji LightOn, stanowi przykład nowego modelu rozwoju: zastępowania starszych, nieefektywnych biurowców nowoczesnymi wieżowcami z zachowaniem ich pierwotnej funkcji.

Kamila Królikowska komentuje spadek liczby nowych biur i trend wycofywania starszych obiektów.

Efektem końcowym obecnych trendów jest systematyczny spadek wskaźnika pustostanów. Po pandemii w 2021 roku wzrósł on do 12,7 proc., po czym zaczął spadać, osiągając w połowie 2026 roku poziom 8,5 proc. dla całego miasta. W zachodniej części centrum stolicy wskaźnik ten osiągnął zaledwie 3,6 proc. Poza centrum sytuacja jest zróżnicowana – największa dostępność biur (ok. 17 proc.) występuje na Służewcu, który mimo to wciąż pozostaje jedną z najpopularniejszych lokalizacji wśród najemców. Obecna sytuacja wymusza zmianę strategii – renegocjacje umów stanowią dziś blisko połowę transakcji, a firmy coraz częściej walczą o utrzymanie zajmowanych już lokalizacji, z obawy przed brakiem alternatyw o wysokim standardzie.