Wrzesień 2026 r. przyniósł optymistyczne dane z Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego. W lipcu ponad połowa badanych hoteli osiągnęła obłożenie powyżej 70 proc., a w segmencie obiektów stricte wypoczynkowych odsetek ten był jeszcze wyższy i wyniósł 69 proc. Dobre wyniki, osiągnięte mimo kapryśnej pogody na początku wakacji, świadczą o dużej odporności krajowego rynku turystycznego. Aż 58 proc. hoteli poprawiło swój wynik w porównaniu do lipca ubiegłego roku, a 62 proc. zdecydowało się na podniesienie stawek za nocleg.

Geografia popytu: Dominacja Bałtyku i rozwój regionów górskich

Według danych Travelist.pl, głównym beneficjentem wakacyjnego ruchu było województwo zachodniopomorskie, które skupiło 26 proc. rezerwacji. Na kolejnych miejscach uplasowały się województwa: dolnośląskie (18 proc.), pomorskie (13 proc.), śląskie (12 proc.), małopolskie (10 proc.) oraz warmińsko-mazurskie (8 proc.). Wśród miejscowości nadmorskich prym wiodły Kołobrzeg, Mielno, Gdańsk, Międzyzdroje oraz Pobierowo, choć rosnącą pozycję zajmuje również Łeba dzięki ofercie aktywnego wypoczynku i bliskości Słowińskiego Parku Narodowego.

W sektorze górskim liderem pozostaje Szklarska Poręba, jednak znaczący awans odnotował Szczyrk, wyprzedzając Świeradów-Zdrój. Interesującym zjawiskiem z perspektywy rynku nieruchomości jest rozwój miejscowości satelitarnych, takich jak Kościelisko, które przejmuje część popytu z Zakopanego, oferując model wypoczynku oparty na większej prywatności i bliskości natury. Listę najpopularniejszych kierunków zamykają Muszyna i Wisła.

Rynek przyjazdowy: Zagraniczni turyści napędzają wzrosty

Dane GUS za pierwsze cztery miesiące 2026 r. pokazują trend, który ma kluczowe znaczenie dla długoterminowych strategii inwestycyjnych. Liczba turystów zagranicznych korzystających z bazy noclegowej wzrosła o 12,2 proc. rok do roku, co stanowi niemal dwukrotność dynamiki wzrostu w segmencie turystyki krajowej (6,7 proc.). Dla właścicieli nieruchomości w kurortach to sygnał do dostosowania oferty pod wymagającego klienta międzynarodowego.

Z perspektywy inwestora szczególnie interesująca jest pozycja miejscowości górskich. Góry przestały być kierunkiem analizowanym wyłącznie przez pryzmat sezonu zimowego. Rozbudowa infrastruktury rowerowej, szlaków, gastronomii, stref wellness czy oferty wydarzeń powoduje, że część kurortów jest w stanie generować popyt również latem i w okresach przejściowych. Dla właściciela nieruchomości to bardzo istotne, ponieważ o wyniku inwestycji nie decyduje kilka tygodni najwyższego sezonu, lecz możliwość utrzymania zainteresowania przez możliwie dużą część roku – mówi Karol Szumański z Marshall Real Estate.

Stawki za nocleg i rentowność operacyjna

Wzrostowi obłożenia towarzyszyła ewolucja cen. Średnia cena wakacyjnej doby hotelowej dla dwóch osób wyniosła 650 zł, co oznacza 5-procentowy wzrost r/r. Najwyższe ceny za dobę odnotowano nad Bałtykiem (średnio 760 zł), podczas gdy nad jeziorami stawka oscyluje wokół 660 zł, a w górach 610 zł.

Wysokie obłożenie jest pozytywnym sygnałem, ale nie powinno być utożsamiane z wysoką rentownością inwestycji. Inwestor musi patrzeć równocześnie na możliwą do osiągnięcia cenę za dobę, koszty zarządzania i utrzymania nieruchomości, długość sezonu oraz konkurencję w danej lokalizacji. Obiekt może mieć bardzo dobre wyniki w lipcu i sierpniu, ale jeśli przez pozostałą część roku popyt znacząco spada, całoroczna kalkulacja wygląda zupełnie inaczej. Dlatego coraz ważniejsza staje się jakość samego produktu i odpowiedź na pytanie, dlaczego gość miałby wybrać właśnie tę nieruchomość spośród wielu dostępnych w danym kurorcie – wskazuje Tomasz Kozioł, współzałożyciel Marshall Real Estate.

Mazury i nowe kierunki inwestycyjne

Na Mazurach, obok ugruntowanej pozycji Mikołajek i Giżycka, inwestorzy coraz częściej spoglądają w stronę Ostródy oraz mniejszych miejscowości, takich jak Harsz. Świadczy to o postępującej dywersyfikacji rynku i poszukiwaniu nowych nisz. Kluczowym czynnikiem sukcesu w tych lokalizacjach staje się całoroczna infrastruktura oraz standard wykończenia obiektów.

Eksperci podkreślają, że rynek nieruchomości wypoczynkowych wchodzi w fazę dojrzałą, w której cena noclegu przestaje być jedynym wyznacznikiem konkurencyjności. Decydujące znaczenie zyskuje łatwość dojazdu, otoczenie oraz unikalność oferty, która pozwala na wydłużenie sezonu poza tradycyjny szczyt wakacyjny.

Dobry sezon potwierdza, że Polacy nadal chcą wypoczywać w kraju, ale dla inwestora ważniejsza od odpowiedzi na pytanie, gdzie było najwięcej turystów tego lata, jest ocena potencjału konkretnej lokalizacji w perspektywie kilku kolejnych lat. Trzeba analizować rozwój infrastruktury, nową podaż, profil turysty, możliwości wydłużania sezonu i to, czy nieruchomość posiada cechy, które pozwolą jej konkurować również wtedy, gdy na rynku pojawią się kolejne obiekty – podsumowuje Tomasz Kozioł.