CBRE: Ponad połowa europejskich najemców planuje ekspansję magazynową do 2029 roku

Wzrost optymizmu jest wyraźnie mierzalny – deklarowana chęć ekspansji skoczyła o 4,3 p.p. w stosunku do ubiegłego roku (50,5 proc. vs 46,2 proc.). Jednocześnie zauważalny jest spadek liczby podmiotów planujących redukcję zajmowanej przestrzeni (z 12,3 proc. do 10,5 proc.). Kołem zamachowym popytu pozostają przede wszystkim operatorzy logistyki zewnętrznej (3PL), firmy z sektora kurierskiego i pocztowego oraz handel elektroniczny.

Polska silnym punktem na mapie Europy

Lokalne dane korelują z trendami ogólnoeuropejskimi, a w niektórych aspektach nawet je przewyższają. W Polsce aż 58 proc. przedsiębiorstw z sektora łańcucha dostaw przewiduje zwiększenie zapotrzebowania na powierzchnię w 2026 roku. Co istotne, nasz kraj znacząco umocnił swoją pozycję w oczach inwestorów – połowa respondentów ocenia atrakcyjność Polski powyżej średniej unijnej, podczas gdy rok wcześniej taką opinię wyrażało mniej niż jedna trzecia badanych.

Po dwóch latach spadkowego trendu, rok 2026 przynosi wyraźną zmianę nastawienia europejskich najemców. Ponad połowa firm uczestniczących w badaniu planuje zwiększenie zajmowanej powierzchni magazynowo-logistycznej w perspektywie trzech lat. Szczególnie wysokie zainteresowanie ekspansją deklarują firmy kurierskie, pocztowe oraz operatorzy logistyki zewnętrznej (3PL), co może sygnalizować nadchodzące ożywienie po stronie popytu – mówi Michał Śniadała, szef działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

Ekspert zauważa również, że polski rynek wszedł w fazę stabilizacji. Deweloperzy, mimo utrzymywania wysokiej aktywności, stawiają obecnie na model zarządzania ryzykiem oparty na inwestycjach zabezpieczonych realnym popytem. Po latach bardzo dynamicznego wzrostu rynek ustabilizował się, a zarządzanie ryzykiem traktowane jest dziś z większą ostrożnością.

Kluczowe kryteria wyboru: Koszt i lokalizacja

Przy podejmowaniu strategicznych decyzji o nowej siedzibie, najemcy kierują się precyzyjnie określonymi priorytetami. W kwestii lokalizacji dominują aspekty ekonomiczne: dostępność oraz koszty operacyjne związane z zatrudnieniem pracowników. Dopiero w dalszej kolejności analizowana jest dostępność samej infrastruktury. Na etapie wyboru konkretnego budynku, bezkonkurencyjnym czynnikiem pozostaje całkowity koszt nieruchomości, choć elastyczność warunków najmu oraz aranżacja budynku zyskują na znaczeniu. Ważne są także aspekty związane ze zrównoważonym rozwojem i kwestie energetyczne.

Standardy ESG stają się normą rynkową

Zrównoważony rozwój przestał być jedynie opcjonalnym dodatkiem, a stał się rynkowym fundamentem. Coraz więcej firm (wzrost z 36,8 proc. do 41,3 proc.) deklaruje gotowość do zapłacenia niewielkiej premii (poniżej 5 proc.) za obiekt zeroemisyjny. Z drugiej strony spadł odsetek najemców (z 24,5 proc. do 16,3 proc.) gotowych zapłacić premię rzędu 5-10 proc. Jednocześnie radykalnie wzrosło oczekiwanie dyskonta cenowego w przypadku budynków, które nie spełniają zielonych standardów (wzrost z 9,4 proc. do 19,2 proc.).

Efektywność energetyczna i zielona certyfikacja są istotne przy wyborze obiektów magazynowych przez europejskich najemców. Jednocześnie gotowość do płacenia wyższej premii za takie obiekty spadła, a nieruchomości niespełniające tych wymogów są wyceniane z dyskontem. To może oznaczać, że z perspektywy europejskich najemców zgodność obiektów magazynowych z wymogami zrównoważonego rozwoju stała się już rynkowym standardem – dodaje Michał Śniadała.

Wyzwania i bariery wzrostu

Mimo optymistycznych prognoz, sektor logistyczny identyfikuje szereg ryzyk. Do głównych obaw europejskich decydentów należą:

• Wzrost kosztów pracy oraz cen paliw (58,7 proc. wskazań).

• Globalna niepewność gospodarcza (52,3 proc.) oraz zawirowania geopolityczne (45 proc.).

• Ryzyko podwyżek czynszów (57,3 proc.), sztywność umów najmu (46,6 proc.) oraz brak dostępności odpowiednich obiektów (42,7 proc.).

Na rodzimym rynku największym wyzwaniem pozostaje presja cenowa oraz obawy o osłabienie popytu u odbiorców końcowych. Brak wykwalifikowanych kadr oraz wzrost kosztów pracy za wyzwanie uznaje 72 proc. operatorów logistycznych oraz 43 proc. firm produkcyjnych i handlowych.