Najnowsza analiza firmy doradczej Colliers „AI Clusters in Europe” dowodzi, że o pozycji europejskich miast w coraz większym stopniu decydują dostęp do talentów, kapitału i zaplecza innowacyjnego, a nie wyłącznie koszty prowadzenia działalności. Klaster AI, rozumiany jako skupisko firm, start-upów i uczelni, staje się kluczowym motorem napędowym dla lokalnych rynków nieruchomości komercyjnych.

Polska na tle europejskich liderów innowacji

Europa jest obecnie trzecim najważniejszym regionem rozwoju sztucznej inteligencji na świecie, ustępując jedynie Stanom Zjednoczonym i Chinom. Szacuje się, że rozwój tej technologii może zwiększyć europejski PKB o około 10-11% do 2030 roku. W Polsce proces ten nabiera tempa, co potwierdzają dane dotyczące wykorzystania AI w przedsiębiorstwach.

W Polsce odsetek takich przedsiębiorstw wzrósł z 3,7% w 2023 roku do 5,9% w 2024 roku i 8,4% w 2025 roku. Mimo wyraźnej poprawy wciąż jest znacznie niższy od średniej unijnej. Co więcej, między 2024 a 2025 rokiem wykorzystanie AI wzrosło w Polsce o 2,5 pkt proc., a w całej Unii o 6,5 pkt proc. Najnowsze dane GUS pokazują dalsze, bardzo wyraźne przyspieszenie tego procesu: w 2026 roku technologie AI wykorzystywało już 17,8% przedsiębiorstw, w tym 30,3% firm średnich i 59,8% dużych. Jedną z głównych barier dalszego rozwoju pozostaje dostęp do odpowiednich kompetencji i właśnie pod tym względem Warszawa oraz Kraków wyraźnie wyróżniają się na tle kraju – wyjaśnia Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista Colliers na region Europy Środkowo-Wschodniej.

Wsparcie dla rozwoju klastrów płynie również z inicjatyw unijnych, takich jak InvestAI, który zakłada powstanie 19 „fabryk AI” – cyfrowych ekosystemów łączących sprzęt, oprogramowanie i wiedzę ekspercką w celu tworzenia innowacyjnych rozwiązań.

Warszawa w elitarnym gronie hubów technologicznych

Podczas gdy Londyn, Paryż i Berlin tworzą pierwszą ligę europejskich ośrodków AI, Warszawa znalazła się w grupie miast takich jak Monachium, Dublin, Amsterdam, Barcelona, Zurych, Sztokholm i Helsinki. Stolica Polski wyróżnia się na tle Pragi, Bukaresztu czy Tallina skalą atutów infrastrukturalnych oraz dostępem do centrów danych.

Prognozy wskazują, że do 2030 roku sektor technologiczny w Warszawie może rozwijać się szybciej niż w wielu dojrzałych ośrodkach zachodnich. Wpływa to bezpośrednio na strategię planowania przestrzeni biurowych, które muszą ewoluować w stronę aktywnych środowisk pracy wspierających elastyczność.

Katarzyna Tasarek-Skrok podkreśla znaczenie elastyczności przestrzeni wspierającej pracowników w codziennej pracy.

Warszawski rynek biurowy daje wiele możliwości, ale przy ograniczonym popycie biur ważne jest strategiczne planowanie zgodne z potrzebami firmy. Warto zwrócić uwagę na elastyczność przestrzeni, która będzie wspierać pracowników w ich pracy. Dekadę temu mówiliśmy o ergonomii, kilka lat temu o zwinności (agile) dziś o aktywnym środowisku pracy. Niezmiennie poruszamy się wokół tematu elastycznej przestrzeni, dlatego warto myśleć o nieruchomościach, które to wspierają. Innym aspektem jest przemyślana tkanka miejska wokół samej nieruchomości, która dodatkowo wspiera pracowników w ich codzienności – mówi Katarzyna Tasarek-Skrok, dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Colliers.

Kraków wiceliderem potencjału wzrostu w Europie

Wśród 40 przeanalizowanych miast, Kraków zajął drugie miejsce pod względem prognozowanego tempa wzrostu PKB sektora technologicznego do 2030 roku, ustępując jedynie Budapesztowi. Miasto wyprzedziło pod tym względem wszystkie największe huby AI na kontynencie, w tym Londyn i Berlin. Fundamentem tej pozycji jest silne zaplecze akademickie oraz dojrzały sektor usług biznesowych.

Krakowski rynek biurowy ewoluuje od modelu opartego na centrach usług wspólnych w kierunku rynku, na którym rośnie udział najemców z sektora technologicznego, koncentrujących popyt w nowoczesnych budynkach w centralnych lokalizacjach. Średni współczynnik pustostanów na poziomie ok. 19% nie oddaje jednak rzeczywistej sytuacji: w centrum miasta dostępność nowoczesnej powierzchni jest wyraźnie niższa, co ogranicza pole negocjacyjne najemców, natomiast wraz z oddalaniem się od centrum wakaty rosną. Przy ograniczonej nowej podaży i prognozowanym wzroście sektora technologicznego ta polaryzacja będzie się pogłębiać, dlatego firmy planujące relokację lub renegocjację powinny odpowiednio wcześnie rozpocząć taki proces , aby zabezpieczyć powierzchnię biurową – podkreśla Kamil Wasik, ekspert Colliers odpowiedzialny za doradztwo na rynku powierzchni biurowych w Krakowie.

Talent jako waluta gospodarki przyszłości

Dostęp do wykwalifikowanych pracowników staje się ważniejszym czynnikiem lokalizacyjnym niż koszty najmu. Raport wskazuje jednak na narastający problem: aż 75% europejskich pracodawców deklaruje trudności z obsadzeniem stanowisk związanych z AI. Mimo że liczba specjalistów w tej dziedzinie w UE wzrosła ponad dwukrotnie w latach 2016–2023 (stanowiąc 0,41% siły roboczej), popyt wciąż przewyższa podaż.

Wpływ AI na model najmu powierzchni

Rozwój sztucznej inteligencji zmienia strukturę popytu na rynku nieruchomości. Firmy z tego sektora tworzą nową kategorię najemców: organizacje o wysokiej dynamice wzrostu, które potrzebują elastycznych rozwiązań. Choć model pracy hybrydowej jest w tej branży powszechny, fizyczne biuro pozostaje kluczowe dla budowania kultury organizacyjnej i innowacji.

Budynki przyciągające firmy AI muszą spełniać specyficzne wymogi techniczne, takie jak zwiększona wydajność zasilania i chłodzenia oraz dedykowana infrastruktura serwerowa do obsługi procesorów GPU wykorzystywanych przy trenowaniu modeli machine learning.

Znaczącym trendem jest rosnąca rola biur elastycznych. Wiele firm technologicznych wykorzystuje powierzchnie typu flex jako narzędzie do szybkiego skalowania działalności lub jako uzupełnienie tradycyjnych siedzib w okresach intensywnej rekrutacji. W Londynie firmy związane z AI odpowiadały już za 19% całkowitego popytu na biura w drugim kwartale 2026 roku.