Zmiany demograficzne będą w nadchodzącej dekadzie jednym z kluczowych czynników kształtujących polską gospodarkę oraz sektor nieruchomości komercyjnych. Według prognoz JLL, do 2035 r. Polska może mieć o 1,2 mln mieszkańców mniej, ale jednocześnie o około 200 tys. więcej gospodarstw domowych. Zgodnie z prognozą GUS, populacja osób w wieku 25-44 lat – kluczowa dla konsumpcji i rynku pracy – skurczy się o około 20%. Równocześnie grupa osób w wieku 65+ będzie stanowić niemal 23% społeczeństwa.

Zmiana struktury gospodarstw domowych

Mimo spadku ogólnej liczby ludności, prognozy wskazują na wzrost liczby gospodarstw domowych do poziomu przekraczającego 15 mln. Dominować będą gospodarstwa jednoosobowe, pary bez dzieci oraz tzw. puste gniazda. Ta transformacja wymusza na deweloperach i zarządcach nieruchomości odejście od formatów projektowanych z myślą o dużych zakupach rodzinnych na rzecz obiektów typu convenience.

Geografia popytu również ulegnie przeobrażeniu. Aglomeracje takie jak Warszawa (+3,6%), Wrocław (+2,8%), Kraków (+2,7%) oraz Trójmiasto i Poznań (+2,6%) odnotują wzrosty populacji, podczas gdy miasta regionalne muszą liczyć się ze spadkiem liczby mieszkańców o 4,9%. Zjawisko to, połączone z postępującą suburbanizacją, wpłynie na rentowność aktywów handlowych w mniejszych ośrodkach.

Demografia nie jest dla handlu wyłącznie ryzykiem. To mapa pokazująca, gdzie przesuwa się popyt i których klientów rynek wciąż nie obsługuje wystarczająco dobrze. Szczególnie wyraźna jest luka w ofercie dla seniorów: potrzebne są miejsca dostępne, wygodne i bogatsze w usługi związane ze zdrowiem, codziennymi potrzebami oraz spotkaniami. Obiekty, które zaczną zmieniać tenant mix odpowiednio wcześnie, mogą budować przewagę, zamiast reagować dopiero wtedy, gdy zmieni się ich klient – komentuje Agnieszka Kołat, Executive Director, Retail Investment w JLL.

Cyfryzacja i wzrost e-commerce

Eksperci JLL przewidują, że łączna penetracja handlu internetowego w Polsce wzrośnie z 9,1% w 2025 r. do 14,6% w 2035 r. Przełoży się to na dodatkowe 97 miliardów złotych wartości rynku. W największych metropoliach wskaźnik ten może przekroczyć 20%, co wymusi na właścicielach centrów handlowych redefinicję oferty w stronę kategorii niepodatnych na digitalizację: gastronomii, usług medycznych i doświadczeń.

Istotnym trendem jest również zmiana nawyków starszych grup wiekowych. Odsetek kupujących online w wieku 65–74 lat w Europie systematycznie rośnie (z 47% w 2015 r. do 55% w 2025 r.). W Polsce proces ten będzie wspierany przez wchodzenie pokolenia millenialsów w wiek dojrzały przy jednoczesnym zachowaniu ich dotychczasowych nawyków cyfrowych.

Mężczyzna w eleganckim garniturze stoi przy oknie nowoczesnego biurowca z widokiem na panoramę miasta. Ekspert analizuje wpływ trendów demograficznych oraz cyfryzacji na sektor nieruchomości handlowych w Polsce.

Silver economy jako szansa rynkowa

Do 2035 roku w Polsce będzie żyło 8,3 mln konsumentów powyżej 65. roku życia. Obecnie ich roczne wydatki sięgają 189 mld zł, a 87,4% gospodarstw domowych w tej grupie nie posiada zadłużenia. JLL wskazuje na potencjał rozwoju formatów wspierających zdrowie i wellness, takich jak kliniki, apteki czy salony optyczne, a także infrastruktury ułatwiającej dostęp (windy, szerokie miejsca parkingowe).

Wśród segmentów o największym potencjale wzrostu wymienia się:

• lokalne parki handlowe i punkty blisko domu;

• usługi medyczne i wellness;

• usługi osobiste (krawiectwo, naprawy, salony urody);

• sektor domu i ogrodu wspierany przez suburbanizację.

Z drugiej strony, większej selekcji mogą wymagać wielkopowierzchniowa moda, część formatów rozrywkowych, duże sklepy z elektroniką oraz hipermarkety. W tych segmentach presję zwiększa zmiana struktury wieku klientów i rozwój e-commerce.

Najważniejsza zmiana polega na tym, że spadek liczby ludności nie przekłada się wprost na spadek liczby gospodarstw ani na zanik konsumpcji. Do 2035 r. gospodarstw domowych ma przybywać, ale będą mniejsze, a ich potrzeby - inne niż te, pod które projektowano wiele dzisiejszych obiektów. Dlatego przy ocenie rynku coraz większe znaczenie będzie miało pytanie nie tylko o to, ilu klientów jest dziś w zasięgu obiektu, ale także kim będą i czego będą potrzebować za kilka czy kilkanaście lat. W niektórych powiatach penetracja e-commerce wzrośnie z 5% do 12%, a liczba gospodarstw domowych spadnie o 8%. To nie są marginalne korekty, a fundamentalna zmiana równania – mówi Jan Jakub Zombirt, Head of Research w JLL.

Strategie dla przyszłości handlu

W obliczu prognozowanych zmian, kluczowe staje się aktywne zarządzanie portfelem nieruchomości. W rynkach regionalnych priorytetem będzie repozycjonowanie istniejących obiektów i zmiana ich funkcji, zamiast budowy nowych powierzchni. Przewagę konkurencyjną zdobędą operatorzy, którzy dostosują tenant mix do starzejącego się społeczeństwa i rosnącej roli usług osobistych przed pełnym nasyceniem rynku nowymi trendami.