Polski sektor mieszkaniowy doświadcza obecnie dynamicznych przeobrażeń, będących następstwem szeregu czynników makroekonomicznych oraz systemowych. Spadające stopy procentowe i rosnąca dostępność finansowania hipotecznego stymulują zainteresowanie nabywców. Z drugiej strony, wysokie ceny lokali oraz brak stabilności prawnej wciąż stanowią odczuwalne bariery dla poszukujących własnego mieszkania. Aby sprostać tym uwarunkowaniom, inwestorzy i deweloperzy muszą uelastyczniać swoje strategie rynkowe. Na podstawie ankiety przeprowadzonej przez serwis dompress.pl, przedstawiciele wiodących spółek deweloperskich wskazują kluczowe wyzwania i prognozują rozwój sytuacji sprzedażowej w bieżącym roku.

Optymizm Develia i prognozy Atal

Reprezentujący firmę Develia Tomasz Kaleta, pełniący funkcję dyrektora zarządzającego ds. sprzedaży i marketingu, z optymizmem patrzy na nadchodzące miesiące, opierając swoje przewidywania na solidnych fundamentach wypracowanych w minionych kwartałach:

„Bardzo dobre wyniki uzyskane przez nas w ubiegłym roku, szczególnie w jego końcówce, stanowią podstawę do pozytywnych prognoz. W 2026 roku planujemy sprzedaż na poziomie 3600–3800 mieszkań, czyli o ok. 10 proc. więcej rok do roku i przekazanie klientom kluczy do 3750-3950 lokali. Jednocześnie zamierzamy wprowadzić do oferty i rozpocząć budowę 4350-4550 mieszkań. Silna pozycja finansowa oraz rozbudowany bank ziemi pozwalają nam elastycznie dostosowywać skalę działalności do realnego poziomu popytu. Choć dostęp do finansowania się poprawił, poziom oprocentowania nadal ogranicza zdolność zakupową części klientów. Na wzmocnienie popytu mogłyby wpłynąć dalsze obniżki stóp procentowych, większa stabilność regulacyjna oraz utrzymanie dobrej sytuacji na rynku pracy.”

Z kolei Zbigniew Juroszek, prezes zarządu spółki Atal, zwraca uwagę na potencjał inwestycyjny nieruchomości w kontekście zmieniającego się otoczenia makroekonomicznego oraz globalnych zawirowań rynkowych:

„Po serii obniżek stóp procentowych w Polsce zmniejszył się koszt kredytów hipotecznych. Przy sprzyjających warunkach zewnętrznych i makroekonomicznych można spodziewać się kontynuacji tego trendu i oprocentowania w okolicach 2-3 proc. Większość klientów realizuje teraz własne cele mieszkaniowe, np. dla poprawy życiowego standardu i w tej grupie widzimy jeszcze spory potencjał zakupowy, który wspierać może dalsza poprawa parametrów kredytowych. Malejące stopy procentowe, a w efekcie pogarszająca się atrakcyjność lokat i obligacji, mogłyby też ożywić zakupy inwestycyjne.”

Dostosowanie oferty i polityki deweloperów

Aspekt niepewności polityczno-gospodarczej oraz braku spójnych systemów wsparcia akcentuje Kamil Rutkowski, prezes zarządu Rutkowski Group:

„W ubiegłym roku obserwowaliśmy spore odbicie na rynku kredytów hipotecznych i w tym roku też prognozowany jest 20 proc. wzrost akcji kredytowej. Dostęp do finansowania przestaje być przeszkodą dla nabywców mieszkań. Na sprzedaż istotnie wpływają czynniki zewnętrzne, przede wszystkim niepewność polityczna i gospodarcza, która skłania klientów do zachowawczości w podejmowaniu długoterminowych zobowiązań.”

O specyfice rynku stołecznego i strukturze zaciąganych obecnie zobowiązań wspomina Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska:

„Rynek kredytów hipotecznych rzeczywiście się poprawia, niemniej w dużej mierze jest to refinansowanie kredytów hipotecznych już zaciągniętych. Czekamy na dalsze spadki stóp procentowych, które powinny wpłynąć na wzrost siły nabywczej osób kupujących pierwsze mieszkanie.”

Kwestię oczekiwań konsumentów wobec działań rządu analizuje Monika Kudełko, dyrektor ds. strategii i komunikacji marketingowej w Activ Investment, wskazując na wejście branży w fazę dojrzałej stabilizacji:

„Choć dostęp do kredytu przestał być dziś główną barierą, sprzedaż wciąż hamują wątpliwości klientów oraz wyczekiwanie na kolejne programy rządowe i dopłaty do kredytów. Mimo, że w najbliższych latach nie należy spodziewać się nowych rozwiązań na szeroką skalę, po stronie kupujących nadal utrzymuje się silna nadzieja na wsparcie.”

Zróżnicowanie rynku i perspektywy przyszłościowe

Zjawisko wysokiej bazy cenowej oraz zmian w zachowaniach kupujących podkreśla Anita Makowska, starszy analityk biznesu w spółce Archicom:

„Mimo prognozowanego wzrostu akcji kredytowej i poprawy dostępności finansowania rynek mieszkaniowy nie wszedł jeszcze w fazę wyraźnego ożywienia. Dziś główne bariery mają charakter bardziej psychologiczny i strukturalny niż finansowy.”

Podobne wnioski płyną z wypowiedzi Joanny Chojeckiej, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg:

„W tym roku również prognozowany jest około 20-procentowy wzrost akcji kredytowej, co oznacza, że dostęp do finansowania przestaje być główną barierą dla osób planujących zakup mieszkania.”

Wpływ rosnących kosztów realizacji inwestycji, będących echem między innymi barier administracyjnych, diagnozuje Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.:

„Mimo wyraźnej poprawy dostępności kredytów hipotecznych i prognozowanego wzrostu akcji kredytowej, rynek mieszkaniowy nadal funkcjonuje w wymagającym otoczeniu kosztowym.”

O trudnościach w gromadzeniu kapitału startowego, przypomina Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE:

„Największą barierą dla wielu kupujących pozostaje dziś ogólna dostępność finansowa zakupu mieszkań.”

Wydłużające się procedury oraz legislacyjną karuzelę, podsumowuje Damian Tomasik, prezes Alter Investment:

„Obniżki stóp procentowych wyraźnie poprawiają dostępność kredytów hipotecznych i zwiększają możliwości zakupu mieszkań przez klientów.”

Ostatnie słowo na temat konieczności adaptacji deweloperów zwraca uwagę Marcin Michalec, dyrektor zarządzający w Okam Capital:

„Według analiz rynkowych zdolność kredytowa Polaków rośnie dzięki wzrostowi płac, ale nadal zdarza się, że nie nadąża za cenami.”