Sektor nieruchomości komercyjnych wkracza w fazę rygorystycznej weryfikacji, w której kluczowe znaczenie odgrywa rachunek ekonomiczny oraz jakość oferowanej powierzchni. Nadchodzące miesiące upłyną pod znakiem ograniczonej podaży nowych biur, a deweloperzy i inwestorzy będą musieli zmierzyć się z rosnącymi kosztami finansowania oraz rygorystycznymi wymogami ESG. Jak wskazuje w swojej najnowszej analizie firma doradcza Walter Herz, rok 2026 przyniesie nasilenie trendów opartych na twardych danych.

– Decyzje, dotyczące nowych projektów, modernizacji czy najmu poparte są teraz bardziej wnikliwymi analizami oraz twardą kalkulacją. W 2026 roku obserwować będziemy nasilanie się tej tendencji – zaznacza Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Obecna sytuacja rynkowa nie sprzyja inicjowaniu nowych przedsięwzięć biurowych. Liczba realizowanych inwestycji spadła do rekordowo niskiego poziomu, a barierą nie do przebycia często okazują się wysokie koszty budowy. W zapytaniach ofertowych standardem staje się wymóg przedstawienia precyzyjnych wskaźników dotyczących zużycia energii czy śladu węglowego. Unijne regulacje, mimo pewnej elastyczności, premiują rozwiązania oparte na realnych wyliczeniach, a nie jedynie deklaracjach. W rezultacie, właściciele atrakcyjnych gruntów w centrach miast coraz częściej rezygnują z monokultury biurowej na rzecz projektów wielofunkcyjnych, łączących przestrzeń do pracy z funkcjami mieszkaniowymi lub usługowymi.

Konkurencja ze strony sektora mieszkaniowego

Istotnym zjawiskiem, na które zwracają uwagę eksperci Walter Herz, jest konkurencja ze strony sektora mieszkaniowego. Ze względu na relatywnie niższe przychody z wynajmu biur w Polsce w zestawieniu z rynkami zachodnimi, kapitał migruje w stronę aktywów o korzystniejszym profilu ryzyka i łatwiejszej zbywalności, jakimi są mieszkania. Prowadzi to do sytuacji, w której starsza tkanka biurowa jest częściej wyburzana lub konwertowana niż modernizowana.

– Przez decyzje inwestorów przemawia czysty pragmatyzm. W wielu wypadkach remonty starszych biurowców są po prostu nieopłacalne, szczególnie jeśli dotyczą budynków energochłonnych, o nieefektywnych układach i w słabych lokalizacjach. Każda złotówka włożona tam w wymianę instalacji czy fasadę nie przełoży się, ani na stawkę, ani na wyższy popyt. W takich sytuacjach należy uczciwie wskazać potrzebę zmiany funkcji lub sprzedaży aktywa, zamiast pudrować wskaźniki. Greenwashing teraz już nie działa – podkreśla Mateusz Strzelecki.

Proces zastępowania starszych obiektów zabudową mieszkaniową skutkuje stopniowym kurczeniem się zasobów biurowych, co jest szczególnie widoczne w Warszawie. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego planowania procesów relokacji – nawet z 12-18 miesięcznym wyprzedzeniem. Firmy stają przed dylematem: wybrać prestiżową lokalizację w nowoczesnym biurowcu przy stabilnych lub rosnących stawkach, czy zdecydować się na zmodernizowany obiekt oferujący funkcjonalność w bardziej przystępnym budżecie. Negocjacje umów obejmują coraz szerszy zakres zagadnień, w tym budżety na aranżację oraz klauzule elastyczności metrażu.

Popularność elastycznych form najmu

Równolegle, coraz większą popularność zyskują elastyczne formy najmu. Choć w Polsce zasoby powierzchni typu flex w siedmiu największych aglomeracjach wynoszą ok. 420 tys. mkw., a ich udział w rynku warszawskim i krakowskim to zaledwie 4 proc., potencjał wzrostu jest znaczny, biorąc pod uwagę 20-procentowy udział tego segmentu w Europie Zachodniej. Tego typu rozwiązania sprawdzają się przy projektach pilotażowych oraz jako uzupełnienie tradycyjnego biura w modelu hybrydowym.

– W 2026 roku przewagę zyskają najemcy, którzy przyjmą krótsze horyzonty decyzyjne, postawią na elastyczne umowy i będą gotowi szybko korygować strategię w dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych – podsumowuje ekspert Walter Herz.