Służewiec, niegdyś dominujący jako największe zagłębie biurowe w Europie Środkowo-Wschodniej, przechodzi głęboką transformację. Z obszaru zdominowanego przez funkcje biurowe, ta część Warszawy ewoluuje w kierunku zrównoważonej, wielofunkcyjnej dzielnicy, tętniącej życiem przez całą dobę. Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield pt. „Służewiec: W stronę równowagi”, kluczowymi czynnikami napędzającymi ten proces są dynamiczny rozwój sektora mieszkaniowego, w tym najmu instytucjonalnego, a także redukcja zasobów biurowych i uzupełnianie braków w infrastrukturze społecznej. Po latach dominacji jako największe skupisko biurowców w regionie CEE, Służewiec wkracza w trzeci etap swojego rozwoju. Jest to świadome odejście od monokultury na rzecz tworzenia przestrzeni, która integruje funkcje mieszkaniowe, usługowe i biurowe.

„Przez lata Służewiec był synonimem biurowej potęgi – w szczytowym momencie rozwoju mówiliśmy o zasobie przekraczającym 1,1 mln mkw. powierzchni, co czyniło go absolutnym liderem w regionie CEE. To, co obserwujemy obecnie, to proces powrotu równowagi rynkowej i społecznej rewitalizacji. Dzielnica nadrabia zaległości infrastrukturalne i na nowo definiuje swoją tożsamość. Z miejsca pracy staje się takim, w którym chce się mieszkać, uczyć się i spędzać czas” – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Zmianom demograficznym i funkcjonalnym Służewca towarzyszy systematyczny rozwój infrastruktury społecznej i komunikacyjnej, co uzupełnia obraz nowej tożsamości dzielnicy.

„Transformacji demograficznej towarzyszy rozwój infrastruktury społecznej i komunikacyjnej. Przykładem jest uruchomienie przy ul. Konstruktorskiej pierwszej w Warszawie szkoły zbudowanej ze środków dewelopera. Na terenie Służewca działa już ponad 1100 punktów usługowych i użyteczności publicznej. W ostatnim czasie ukończono także kilka nowych połączeń drogowych (m.in. powstała ul. Logarytmiczna) i rozbudowano sieć ścieżek rowerowych. Rozwój sieci transportu szynowego i planowane połączenia Służewca z Dworcem Zachodnim powinny dodatkowo wpłynąć na poprawienie komunikacji tego obszaru z innymi częściami stolicy. W perspektywie długoterminowej kluczowe znaczenie dla rozwoju dzielnicy będzie miała budowa czwartej linii metra, która połączy Służewiec z Białołęką i Wilanowem” – dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Zgodnie z analizą ekspertów Cushman & Wakefield, rynek biurowy na Służewcu znajduje się w fazie kontrolowanej redukcji. Przewiduje się, że do końca 2030 roku zasoby powierzchni biurowej mogą zmniejszyć się o ponad 200 000 mkw., co stanowi spadek o 18% w porównaniu do szczytowego poziomu z 2020 roku. Główne przyczyny tego trendu to wycofywanie z rynku starszych obiektów, które nie spełniają nowoczesnych standardów, oraz ograniczona opłacalność budowy nowych projektów biurowych w tej lokalizacji. Raport podkreśla, że mimo redukcji podaży, Służewiec z wciąż imponującym zasobem biur pozostaje znacznie bardziej konkurencyjny cenowo w stosunku do lokalizacji centralnych. Różnica w stawkach czynszowych między dzielnicą (14,5 EUR/mkw.) a Centrum (26 EUR/mkw.) wzrosła w okresie 2019-2025 z 6 do niemal 12 EUR/mkw.

„Redukcja podaży i atrakcyjne ceny, tworzą potencjał zarówno dla najemców, jak i właścicieli budynków. Modernizacja istniejących, dobrze zlokalizowanych budynków i dostosowanie ich do standardów zrównoważonego rozwoju staje się kluczową strategią. Przykładem jest między innym budynek Nefryt, który dzięki aktywnemu zarządzaniu i certyfikacji BREEAM In-Use na poziomie Excellent utrzymuje wysoki poziom wynajęcia” – mówi Bożena Jurek, Senior Portfolio Manager, Cushman & Wakefield.

Mimo zachodzących zmian, Służewiec utrzymuje swoją pozycję w pierwszej trójce warszawskich stref biurowych pod względem popytu. Największe zainteresowanie tym obszarem wykazują przedsiębiorstwa z branży IT (18%), finansowej (15%), produkcyjnej (12%) oraz transportu i logistyki (12%). Znaczący udział w strukturze najemców mają również firmy z sektora usługowego (11%) i farmaceutycznego (11%).

„Obecny Służewiec jest miejscem z dużym potencjałem dla inwestorów. Przyszli nabywcy zyskują atrakcyjną możliwość na zakup dobrze wynajętych aktywów w atrakcyjnej cenie, których wartość można znacząco podnieść przez modernizację. To rynek dla graczy, którzy rozumieją strategię value-add i widzą potencjał w aktywach z ugruntowaną pozycją, które po renowacji mogą z sukcesem konkurować o wymagających najemców” – mówi Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Kluczowym elementem transformacji Służewca jest boom mieszkaniowy, który tworzy nową tkankę społeczną. Dzielnica należy obecnie do najszybciej zaludniających się części Warszawy. W ciągu ostatniej dekady liczba mieszkańców tego obszaru podwoiła się, rosnąc z 15 000 w 2015 roku do ponad 31 000 obecnie, a prognozy wskazują, że do 2030 roku przekroczy 40 000. Potencjał rozwojowy jest nadal ogromny – w perspektywie najbliższych 5 lat strefa biurowa Służewca może wzbogacić się o ponad 4 000 mieszkań na sprzedaż, uwzględniając projekty w budowie i planowane. W II kwartale 2025 roku co drugie mieszkanie sprzedane na Mokotowie przez deweloperów było zlokalizowane właśnie na Służewcu, a średnia cena ofertowa osiągnęła 20 245 zł/mkw., przewyższając o 15% średnią dla całej stolicy. Równocześnie Służewiec staje się kluczowym ośrodkiem dla rynku najmu instytucjonalnego (PRS), koncentrując 20% całej warszawskiej oferty w tym segmencie. Obecnie funkcjonuje tam blisko 2000 mieszkań na wynajem, a kolejne 1200 jest w przygotowaniu. Dynamicznie rozwija się także sektor prywatnych akademików – dwa istniejące obiekty oferują około 1100 miejsc, a dwa kolejne w budowie dostarczą ponad 1000 dodatkowych łóżek.

„Dynamiczny mieszkaniowy rozwój Służewca sprawia, że dzielnica z sukcesem przyciąga nowych mieszkańców. Intensywny rozwój rynku najmu instytucjonalnego i prywatnych akademików, sprawia także, że Służewiec staje się hubem dla młodych profesjonalistów i studentów. Wnoszą oni nową dynamikę i sprawiają, że okolica żyje. W budowie jest aktualnie kilka projektów akademików, jak choćby pod marką Student Space czy Milestone Warszawa Mokotów inwestora Speedwell Polska, a także kolejne projekty na wynajem.” – dodaje Karolina Furmańska, Associate, Strategic Consulting & ESG | Capital Markets, Cushman & Wakefield.