Pomimo spowolnienia dynamiki budowy nowych obiektów, sektor przemysłowo-logistyczny w Polsce utrzymuje wysoki wolumen transakcji najmu. Siłą napędową rynku pozostają najemcy z branży e-commerce i handlu. Jak wynika z najnowszego raportu „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce” przygotowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland za drugi kwartał 2025 roku, deweloperzy wykazują większą ostrożność w rozpoczynaniu kolejnych inwestycji. Wzrost zasobów powyżej 36 mln mkw. Według danych analityków BNP Paribas Real Estate Poland, całkowite zasoby sektora przekroczyły próg 36 mln mkw., co stanowi wzrost o 7,5% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. W pierwszej połowie 2025 roku oddano do użytku kilka istotnych projektów. Wśród największych znalazł się Park Szczecin VI (Dunikowo) o powierzchni 54 tys. mkw., zrealizowany przez Panattoni. W strefie Warszawa II firma Hillwood ukończyła budowę obiektu w Grodzisku Mazowieckim o powierzchni 51 tys. mkw. Na Górnym Śląsku natomiast Panattoni uruchomił Park Sosnowiec Expo I (47 tys. mkw.), a LemonTree oddał do użytku Booster Zabrze o powierzchni 38 tys. mkw. Spowolnienie po stronie podaży i ostrożność deweloperów Chociaż dynamika rozwoju sektora utrzymuje się na stabilnym poziomie, po raz kolejny nie przekroczyła 10%. W pierwszym półroczu 2025 roku na rynek dostarczono 1,15 mln mkw. nowej powierzchni, co oznacza spadek o około 30% w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego. W samym drugim kwartale zasoby powiększyły się o 468 tys. mkw. – o 31% mniej niż w kwartale pierwszym. Deweloperzy podchodzą do nowych inwestycji z większą ostrożnością. Na koniec czerwca w budowie pozostawało 1,5 mln mkw. powierzchni, co stanowi spadek o około 26% w ujęciu rocznym. Najwięcej nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej powstawało na Mazowszu (435 tys. mkw.). Pod względem stref, prym wiodły Warszawa II (28%), Górny Śląsk (13%) oraz Trójmiasto (12%). Wśród największych realizowanych projektów znajdują się 7R Park Gdańsk III (80 tys. mkw.), a także dwie nowe inwestycje Panattoni: Park Rzeszów West (73 tys. mkw.) oraz Park Zgierz II (68 tys. mkw.). Prologis planuje z kolei oddać Park Ujazd w Opolu o powierzchni 63 tys. mkw. Rekordowy popyt ze strony najemców Mimo ograniczonej nowej podaży, popyt na nowoczesne obiekty pozostaje na bardzo wysokim poziomie.

„Całkowity popyt brutto na powierzchnie przemysłowo-logistyczne w drugim kwartale 2025 roku przekroczył 1,84 mln m kw., co oznacza wzrost o ponad 66% kwartał do kwartału i wzrost o 7% rok do roku. Był to też piąty co do wielkości poziom aktywności najemców w ujęciu kwartalnym, jaki odnotowano na polskim rynku magazynowym od początku prowadzenia statystyk” – podkreśla Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Analiza wolumenu transakcji brutto w podziale na strefy pokazuje, że największy udział przypadł Dolnemu Śląskowi oraz Górnemu Śląskowi (po 17%). Na trzecim miejscu uplasowała się strefa Warszawa II z wynikiem 13%. Dane te potwierdzają, że regiony śląskie utrzymują swoją pozycję kluczowych lokalizacji dla rynku nieruchomości przemysłowych. Przedłużenia umów i transakcje sale and leaseback W strukturze transakcji brutto w drugim kwartale dominowały przedłużenia umów, stanowiąc 54% ich wolumenu. Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wiążą to z wygasaniem kontraktów podpisywanych w okresie największego boomu popytowego w latach 2020–2021. W obliczu niestabilnej sytuacji geopolitycznej i gospodarczej firmy ostrożniej podchodzą do relokacji czy ekspansji, uznając renegocjacje za bezpieczniejsze rozwiązanie. Udział ekspansji wyniósł 5%. Na polskim rynku coraz wyraźniej zaznaczają swoją obecność transakcje typu sale and leaseback (sprzedaż i najem zwrotny). W drugim kwartale dwie największe umowy zostały zawarte właśnie w tym modelu i dotyczyły obiektów produkcyjnych firmy Eko-Okna – w Wodzisławiu Śląskim (131 tys. mkw.) oraz Kędzierzynie-Koźlu (131 tys. mkw.). Wśród nowych kontraktów wyróżnia się umowa najmu zawarta przez SHEIN na 79 tys. mkw. w ECE Kąty Wrocławskie oraz przez Schaeffler, który zajmie 63 tys. mkw. w Prologis Park Ujazd w strefie opolskiej. Największą aktywność wśród najemców wykazywały firmy z sektora logistyki, dystrybucji i transportu (37%), podmioty produkcyjne (33%) oraz firmy z branży handlowej (22%). Czynsze i poziom pustostanów Na koniec drugiego kwartału czynsze za powierzchnie przemysłowo-logistyczne klasy A na głównych rynkach w Polsce utrzymywały się na stabilnym poziomie. W segmencie logistyki i dystrybucji stawki wynosiły średnio 4,3 EUR za mkw. miesięcznie, a w obszarze logistyki miejskiej – 7 EUR/mkw./m-c. Wartości te nie uległy zmianie w stosunku do poprzedniego kwartału ani roku.

„Prognozy na kolejne kwartały wskazują na kontynuację stabilizacji – zarówno pod względem poziomu czynszów, jak i aktywności najemców. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych pozostaje zrównoważony, a presja na korekty cenowe ograniczona do wybranych lokalizacji o podwyższonym poziomie pustostanów” – podkreśla Piotr Załęski, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wskaźnik pustostanów na koniec pierwszego półrocza osiągnął 8,2%, co oznacza spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Najwyższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano w strefach Zachód (17,1%), Trójmiasto (10,7%) oraz Dolny Śląsk (9,6%), natomiast najniższy w Opolu (1,7%), Szczecinie (3,3%) i Krakowie (3,4%). Łączny wolumen pustostanów wyniósł 2,8 mln mkw., co sprzyja konkurencyjności rynku i ułatwia najemcom znalezienie odpowiednich obiektów.